前幾日，和幾位朋友聊天，其中一位朋友突然冒出一句：“你們有沒有發現，現在的房子越來越像手機了？”

此話一出，大家都愣了一下，隨即拍手叫好，這個比喻真的太精妙了。

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1

首先是產品更新換代越來越快，代際差別越來越多，新奇產品讓人目不暇接，但同質化越來越嚴重。

過去房子更新換代速度相對較慢，一代房子的設計往往可以延續多年。而如今房子的代際差異越來越大，產品更新換代的速度之快讓人目不暇接。

西安市場上三代宅還在售，四代宅已經有交付，中鐵閱湖首先叫響六代宅，而中海·錦業拾光則“填補”了五代宅的空白。

無論是三代、四代還是五代、六代，房子的“內核”其實沒什么太大的變化。當開發商無法進一步優化內核時，除了在建材、立面、園林景觀、精裝標準、智能化、物業服務等層面努力創新外，還需要在稱呼上動心思，試圖構建“護城河”。

當然，我們并不是說這幾年的房子就沒有進步，畢竟從三代宅到四代宅，得房率的提升是肉眼可見的，只是各家在卷得房率時，更應該考慮讓“贈送面積”實用性更高，而不只是紙面數據。

和某頭部開發商朋友聊天時，他說：

“我們現在做產品規劃首先就是研究競品，所有同行都想做到

，但規劃設計也有局限，結果就是大家越來越像，很難做出差異化，在客戶眼里其實也沒什么差別。”

當所有產品都看起來相似，購房者在選擇時就會感到困惑，很難辨別出什么是真正的優勢，很多“差異化”也只是留在宣傳層面上。這也使得開發商們在競爭中陷入了困境，難以通過產品創新來脫穎而出。

都說地產內卷，但十年前主流的三室兩廳兩衛今天依然是主流，無非是換了立面、多了露臺、會所、架空層和智能家居。所謂的“差異化”，最終居然要靠外立面的材質和顏色來分辨，不得不說是一種悲哀。

當然，在開發市場中做出巨大的差異化并不是一件容易的事情。建材、人工的價格基本都是公開透明的，即便是金茂的科技住宅其實也沒有技術壁壘。想要賣出溢價，把建材“用好”之外，一方面是品牌認可度，另一方面營銷要會“講故事”，比如“非遺傳承”“XX同款”，再比如“X代宅”。

就好比手機市場，各大品牌旗艦機型在外觀設計、功能配置上開始趨同。處理器不是天璣就是驍龍，攝像頭從三攝到四攝甚至更多，屏幕從LCD到OLED再到LTPO、Dynamic AMOLED，然后是左右上下折疊甚至三折疊，創新越來越多，每一家都號稱“行業天花板、獨家黑科技”，但消費者實際使用體驗差別其實沒那么大，很多人買手機最終就看攝像頭模塊是不是符合自己審美。

更吊詭的是，某些房企花大力氣推出和更新高端產品系，試圖打造“產品力護城河”，但具體到項目，操刀的都是那幾家知名公司和設計師，幾百上千萬的房子，做成了“小X茶”。

一位從業多年的建筑師說得很直接："現在所謂的產品創新，八成是營銷話術，兩成是微調。就像手機廠商吹噓的'航天級散熱'，其實用戶根本感知不到差別，最后決定因素還是價格。"

而且房子的更新換代速度過快，反而給購房者帶來了困擾。就像擔心新買的手機很快會“落后”一樣，如今的購房者在買房時也會擔心自己購買的房子在短時間內就會過時。這種擔憂不僅影響了購房者的決策，也對房地產市場的穩定發展產生了一定的負面影響。

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2

其次，是房子越來越高端化，而且冗余功能越來越多。

手機市場是明顯的"啞鈴型"結構，即——走量靠低端，旗艦立品牌。現在，旗艦手機越來越普遍，功能也五花八門，從“月亮模式”到“超級長焦”，從“紅外遙控”到“衛星通信”，從“慢動作攝影”到“無線反向充電”……平心而論，有多少功能是你常用的？

雖然這些“高端功能”對絕大多數用戶而言在過了新鮮期之后就如同雞肋，但這些軟硬件確實也是手機溢價的“法寶”，很多功能90%以上的買家用不上，但所有的買家都得為此買單。就拿我現在的手機來說，想要的存儲空間和“衛星通信”是強綁定的，我必須為此多付上千元，極不合理。

房地產的"功能通脹"更夸張。一方面是剛需剛改市場慘烈的價格戰，另一方面高端豪宅則不斷突破想象力，從外部的私屬公園、星級酒店配套到內部的寵物專屬園林、私人泳池再到房子里的恒溫酒窖、防彈保險室等等。

我們也理解開發商的“難處”，手機芯片很難每年性能躍升，建筑技術也不可能年年重大突破。當實質性創新乏力時，廠商只能堆砌表面功能。

如果說頂豪的價格能夠支撐起這些冗余功能，而且業主確實也有這些需求，那么很多剛需剛改一窩蜂的開始做下沉會所、社區健身房、恒溫泳池、移栽名貴樹木，確實有點“為高端而高端”的意思。

我們不否認這些高端化的功能和設施能在一定程度上提升居住品質，滿足部分業主對高品質生活的追求。但實事求是的說，很多小區旁邊開的商業運營的健身房都免不了跑路，開發商憑什么覺得自己運營甚至承包出去的健身房能活的長久？

這部分錢如果是全體業主承擔，那肯定有人不愿意，但如果是收費運營，虧損也是大概率的事兒。

花這么大價錢搞一堆虛頭巴腦的，還不如把這筆錢省下來，多種點樹、多建幾個兒童游樂區、多修幾個非機動車停車區和電動自行車充電樁來得實在。

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再次，也是最重要的一點——房子不再是普通人合格的理財資產。

手機行業有個“3-6個月定律”，說的是旗艦手機發布3-6個月之后，風評成型，價格也會降到“該在的位置”，這時候入手性價比最高。

如今的手機市場上，除了兩家“理財產品類”手機需要“搶購”且能在搶到首發后加價賣出之外，所有的手機無論旗艦還是平價都免不了以各種理由“破發”。

過去二十年，"買房抗通脹"幾乎成了中國人最堅定的信仰。彼時，房子被視為最穩健的投資，是財富保值增值的堅固堡壘。大家對"存銀行不如買磚頭"的理念深信不疑，很多人將大量資金投入這個“財富避風港”，期望通過房價上漲實現財富積累和階層躍升。

在"只漲不跌"的神話被打破后，房子正在經歷"手機式貶值"。不要說跌跌不休的二手房，即便是一些新項目，在開盤去化不理想后，也明里暗里通過各種手段降價。

與手機市場類似，新產品不斷涌現，舊產品的價值自然會受到影響。電子產品買新不買舊，當具有更新穎的設計、更先進的功能和更優質的服務的房子大量上市后，產品老舊、小區維護不佳的二手房自然會在市場競爭中面臨被淘汰的危機，只能以價換量。

所以越來越多的人開始當“等等黨”，手機“早買早吃虧”，房子也是“明年說不定會有更好的產品，再不行至少會有更低的價格”。

前段時間偶爾能接到中介的電話，問我賣不賣房，問了報價之后我表示“價格太低，考慮一下。”結果中介脫口而出：“這只是掛牌價，實際成交價可能會更低，過段時間估計掛牌價也得降。”

我當然知道這是中介的“話術”，但實際情況也不會比這個好多少。有時候你不得不承認，房子，尤其是非核心地段的房子，正在經歷和手機同樣的價值衰減曲線，更扎心的是，手機最多虧幾千，房子的價格跌得比某些股票還狠。

房子，越來越像“消費品”。

而且和手機一樣，隨著越來越多新一代產品的入市，雖然本質上并沒有多大的“進步”，但絕大多數舊產品卻難免進入"代際貶值"的循環。你能說iPhone16比iPhone15系列升級多少嗎？但前者入市后后者就是要降價幾千塊。

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4

或許，我們正在經歷一次地產大周期，又或者，我們也在見證一個時代的終結。無論是手機還是房子亦或是車子，當產品從投資品變成消費品，整個行業邏輯都會改變。

就像現在，很少有人把最新款iPhone當做身份的象征，它性能再好，也不過是一部手機而已。房子也是一樣，除了極少數稀缺地段的稀缺房源，大多數房子將回歸到最初的“居住屬性”。

經過這輪行業大洗牌，地產行業也將像手機行業一樣品牌集中度大幅提升，TOP級房企的市場占有率越來越高，中小房企的日子會越來越難，直至批量退出。

希望那些還在卷參數的開發商明白，再漂亮的紙面數據，都不如真實的去解決幾個用戶痛點，與其堆砌各種華而不實的高科技，不如把墻體做得更隔音。

還有，服務和產品同樣重要。蘋果AppStore賺的錢占其總營收的近25%，這對開發商來說也算是一種“啟示”——做好物業服務和社區運營，同樣可以“賺大錢”。

當然，已經有一些頭部房企早就有這種意識了，某些TOP級房企早就將物業板塊拆分獨立運營甚至獨立上市，這些年雖然買房營收一直在下跌，但物業板塊的營收卻一直在漲。

對購房者來說，要警惕掉入功能陷阱，認定自己的“核心訴求”，學會區分“營銷噱頭”，關注地段、學區、地鐵、商業等優質配套和規劃、設計、物業等影響居住舒適度的硬性指標，盡可能避免為用不上的功能買單。

下次看到"劃時代產品"這樣的的宣傳時，不妨想想：這會不會是地產界的"折疊屏手機"——看起來很酷，但買回家后大多時間還是當普通手機用？

當然，我們也要對房子的保值預期回歸理性，平常心看待“適度貶值”。

畢竟，無論是手機還是房子，最終的價值都是“使用”，好用、耐用才是硬道理。讓房子真的成為裝載生活的容器，而非財富的賭注。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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