“重金投入兩年的貝殼AI，率先在租賃業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)效率極致躍升。

文| 房互

圖| 網(wǎng)絡(luò)

租賃業(yè)務(wù)是被行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的低毛利且高人耗的賽道，也是長(zhǎng)期以來(lái)，被行業(yè)企業(yè)邊緣化的業(yè)務(wù)。

2021年，貝殼租賃業(yè)務(wù)省心租開(kāi)始試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。截至2025年第三季度，貝殼租賃業(yè)務(wù)收入達(dá)57億元，同比增長(zhǎng)45.3%，成為公司新的增長(zhǎng)支柱之一；城市層面連續(xù)兩季度盈利，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升4.3個(gè)百分點(diǎn)，該季度貢獻(xiàn)超過(guò)人民幣1億元的利潤(rùn)。

目前貝殼在管房源量突破66萬(wàn)套，2024年三季度這個(gè)數(shù)字為36萬(wàn)套。

一個(gè)被行業(yè)公認(rèn)的邊緣化業(yè)務(wù)，為何在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，成為貝殼重點(diǎn)業(yè)務(wù)，并超越同行，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)？

這其中核心的奧秘，在于AI。

從兩年前開(kāi)始，貝殼持續(xù)在研發(fā)和AI上加大投入，試圖通過(guò)AI實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率的極致躍升，探索租賃業(yè)務(wù)的新路徑。

現(xiàn)在，AI已經(jīng)初步完成既定目標(biāo)。貝殼租賃已經(jīng)實(shí)現(xiàn)從收房到定價(jià)、洽談、審核、出房等全部業(yè)務(wù)流程AI智能運(yùn)營(yíng)；并且，AI還正在成為貝殼租賃業(yè)務(wù)的重要決策者。

根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)槌龇慷藢?shí)現(xiàn)AI智能托管和精準(zhǔn)營(yíng)銷去化，貝殼租賃業(yè)務(wù)年化節(jié)省成本過(guò)億元。

全流程AI

以省心租為核心的貝殼租賃業(yè)務(wù)，為分散式“半托管”模式。由于房源分散、維護(hù)成本高，并且隨著市場(chǎng)波動(dòng)，出房難度加大，這些痛點(diǎn)，都極大考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)方的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

在決定進(jìn)入租賃業(yè)務(wù)之初，貝殼決策層就意識(shí)到，傳統(tǒng)的思路無(wú)法從根本上解決租賃賽道的痛點(diǎn)。

“租賃市場(chǎng)產(chǎn)品非標(biāo)、服務(wù)者能力非標(biāo)、洽談銷售非標(biāo)，加之服務(wù)費(fèi)模式利潤(rùn)空間比較薄，無(wú)法覆蓋由于非標(biāo)和低效帶來(lái)的折損。這三大挑戰(zhàn)共同構(gòu)成了一個(gè)鐵三角難題?！必悮ぢ?lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東說(shuō)。

貝殼團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，要解題這個(gè)看似不可能的鐵三角，只有在運(yùn)營(yíng)效率上追求極致，通過(guò)線上化和AI，將“非標(biāo)和低效”，重構(gòu)為一個(gè)更確定性的、由數(shù)據(jù)和智能驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)，或是唯一的解題思路。

因此，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)始，貝殼技術(shù)團(tuán)隊(duì)就全程參與到業(yè)務(wù)中，對(duì)產(chǎn)品和流程進(jìn)行全面數(shù)字化設(shè)計(jì)。

起初，通過(guò)SaaS系統(tǒng)，將房源、經(jīng)紀(jì)人、房源管家等所有角色和流程線上化，為后續(xù)AI的應(yīng)用搭建基礎(chǔ)。有了線上化的技術(shù)基礎(chǔ)之后，貝殼開(kāi)始逐步將智能驅(qū)動(dòng)引入到作業(yè)流程中。

從去年開(kāi)始，貝殼租賃業(yè)務(wù)全面落地“AI+人”的協(xié)同作業(yè)方式，試圖把“非標(biāo)”塞進(jìn)算法，讓房子變成標(biāo)品。比如，通過(guò)AI進(jìn)行引導(dǎo)拍攝規(guī)范屋況數(shù)據(jù)采集、智能定價(jià)等。

在AI的幫助下，去年三季度，貝殼省心租效率實(shí)現(xiàn)躍升。資管經(jīng)理實(shí)現(xiàn)人均管理90套房源，超過(guò)行業(yè)平均水平。

經(jīng)過(guò)一年多的使用和迭代，目前，AI已經(jīng)應(yīng)用在貝殼租房業(yè)務(wù)中收房、出房的各個(gè)環(huán)節(jié)中，資管經(jīng)理實(shí)現(xiàn)人均管理130套房源。

在收房環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的操作流程，通常依賴房源管理人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷。而貝殼的AI，已經(jīng)可以應(yīng)用到收房流程中房源線索挖掘、人員管理與運(yùn)營(yíng)、房源評(píng)估、房源定價(jià)、業(yè)主溝通等各個(gè)環(huán)節(jié)。

比如，在人員管理方面，貝殼AI可對(duì)房源管理人員進(jìn)行“網(wǎng)格化管理”，AI會(huì)基于某個(gè)區(qū)域的房源線索數(shù)量、房源質(zhì)量、供需關(guān)系、人員能力模型等因素，思考人員、區(qū)域及組織設(shè)置規(guī)劃，它可以在1分鐘內(nèi)模擬9萬(wàn)種方案設(shè)計(jì)，自動(dòng)輸出最優(yōu)的人員分布與運(yùn)營(yíng)策略，輔助調(diào)配服務(wù)人員的作業(yè)范圍和人員配置。

在和業(yè)主溝通環(huán)節(jié)，“AI評(píng)估助手”會(huì)把 AI 評(píng)估、動(dòng)態(tài)定價(jià)、競(jìng)品數(shù)據(jù)打包成面向業(yè)主的收房策略與洽談話術(shù)，提升業(yè)務(wù)人員與業(yè)主溝通洽談能力，讓業(yè)主感受到更專業(yè)、溫暖的體驗(yàn)，讓新人也可以快速成長(zhǎng)，解決銷售非標(biāo)問(wèn)題。

在收房階段，AI審核實(shí)現(xiàn)了全自動(dòng)的風(fēng)控。截至9月底，AI審核功能已覆蓋11個(gè)城市，單均耗時(shí)20秒，比人工快60倍，節(jié)省超過(guò)3.3萬(wàn)小時(shí)的工時(shí)，攔截風(fēng)險(xiǎn)房源1.6萬(wàn)多套。

·貝殼租房管家可對(duì)收房房況做AI智能化評(píng)估

在出房環(huán)節(jié)，AI高頻盤點(diǎn)房源庫(kù)存，識(shí)別和直接托管有風(fēng)險(xiǎn)、低維護(hù)的房源，做房源動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)、精準(zhǔn)優(yōu)惠、調(diào)配流量，加速房源去化。

同時(shí)，AI還可智能分析識(shí)別高質(zhì)量線索，提升出房效率；實(shí)現(xiàn)驅(qū)動(dòng)內(nèi)容營(yíng)銷，擴(kuò)大開(kāi)口線索。

讓AI下場(chǎng)做決策

然而，如果技術(shù)和AI僅僅作為輔助人工的工具，顯然無(wú)法從根本上解決租賃市場(chǎng)的頑疾和痛點(diǎn)，也并非貝殼切入到租賃業(yè)務(wù)的本意。

貝殼要做的，是讓AI參與到整個(gè)模式的重構(gòu)中，打造一個(gè)以效率驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的全新路徑。這其中，重要的環(huán)節(jié)，就是讓AI來(lái)主導(dǎo)決策機(jī)制。

傳統(tǒng)的租房市場(chǎng)，無(wú)論是收房還是租房，都過(guò)度依賴人的經(jīng)驗(yàn)和判斷，但是，一方面，個(gè)人判斷未必能準(zhǔn)確跟隨市場(chǎng)變化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)感知，另一方面，傳統(tǒng)的人工作業(yè)方式，單一人員承載的工作量畢竟有限。

AI的算法，不僅能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，并且，可以精準(zhǔn)高效做出決策?！柏悮ぷ赓U的AI底層邏輯是，用‘系統(tǒng)取代經(jīng)驗(yàn)’，盡可能平滑個(gè)體差異帶來(lái)的品質(zhì)和體驗(yàn)波動(dòng)?！迸碛罇|說(shuō)。

今年，“AI智能收房助手”正式上線。這個(gè)AI功能，不僅可以預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求、房源庫(kù)存和價(jià)格趨勢(shì)，自動(dòng)給出收房策略和定價(jià)建議，還可以基于動(dòng)態(tài)的客戶需求、房源庫(kù)存和價(jià)格變化情況，自主指導(dǎo)業(yè)務(wù)調(diào)整收房結(jié)構(gòu)。

比如，當(dāng)下，某區(qū)域三個(gè)臥室的房子太多了，AI會(huì)自動(dòng)對(duì)超出限制的房源啟動(dòng)控價(jià)、禁收，以防止收房失誤，造成庫(kù)存房源過(guò)多。

同理，如果區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)不足房源，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)在沉默房源線索里回?fù)品治?。AI做出分析和判斷之后，貝殼即將上線的AI云管家功能，還可以實(shí)現(xiàn)直接給回?fù)凭€索的房源業(yè)主打電話，做前置溝通。

也就是說(shuō)，“AI智能收房助手”已經(jīng)可以輔助人工判斷，對(duì)區(qū)域房源量?jī)r(jià)做出判斷，并實(shí)現(xiàn)自我作業(yè)。相當(dāng)于再造了一個(gè)AI作業(yè)場(chǎng)景。

·平臺(tái)運(yùn)營(yíng)對(duì)收房房源庫(kù)存、去化等進(jìn)行AI智能化管理

AI的判斷準(zhǔn)不準(zhǔn)？會(huì)不會(huì)只是存在于實(shí)驗(yàn)室判斷和臆想中？

今年三季度，貝殼在十余個(gè)城市進(jìn)行了AI作業(yè)試點(diǎn)。結(jié)果顯示，租賃業(yè)務(wù)累計(jì)通過(guò)AI去化托管房源35萬(wàn)套，占全部外展房源的73.5%，AI調(diào)價(jià)采納率達(dá)到90%，全年累計(jì)節(jié)省成本超過(guò)1個(gè)“小目標(biāo)”。

今年8月，AI收房功能在寧波試點(diǎn)上線。上線之后，試點(diǎn)區(qū)域人員投入減少接近9%，但收房規(guī)模上漲接近9%。試點(diǎn)城市寧波Q3收房人效較Q2提升超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，排全國(guó)首位。

在收房端，AI實(shí)現(xiàn)人店盤的網(wǎng)格化高效匹配，并主導(dǎo)定價(jià)、洽談、審核等流程，收房人效提升13%。

這些精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)對(duì)比，讓貝殼AI的應(yīng)用經(jīng)過(guò)了更為科學(xué)的驗(yàn)證。

實(shí)際上，AI模型和大數(shù)據(jù)，不僅能幫助平臺(tái)實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，并且能夠幫助用戶進(jìn)行決策判斷。

今年7月，基于AI模型、貝殼房源與用戶需求大數(shù)據(jù)打造的“HQI品質(zhì)分”上線，正式開(kāi)放給B端和C端用戶。

這個(gè)租賃房源品質(zhì)的量化識(shí)別與評(píng)估體系，解決了房源品質(zhì)評(píng)估和提升難以標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題，可以有針對(duì)性的對(duì)房源提出改進(jìn)建議，幫助房東對(duì)房源進(jìn)行針對(duì)性改善，加速房源出租，最終提升用戶的人房匹配效率，實(shí)現(xiàn)房源品質(zhì)與客源增長(zhǎng)的正循環(huán)。

貝殼進(jìn)入AI時(shí)間

從貝殼租賃業(yè)務(wù)結(jié)果上來(lái)看，科技和AI已經(jīng)打破了房地產(chǎn)傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)“分散非標(biāo)”“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的限制，成功實(shí)現(xiàn)了管理層對(duì)極致運(yùn)營(yíng)效率的追求，重構(gòu)了一條新的“規(guī)模且經(jīng)濟(jì)”的租賃模式范本。

彭永東介紹，目前在寧波等地試點(diǎn)的這套AI系統(tǒng)能力，將向13個(gè)租賃重點(diǎn)城市復(fù)制，同時(shí)，資管經(jīng)理的人均在管房源量有望繼續(xù)從當(dāng)前的130套上升到200套，

“未來(lái)，貝殼租賃希望通過(guò)將AI能力、IoT硬件和運(yùn)營(yíng)流程深度整合，打造一個(gè)AI驅(qū)動(dòng)的智能租賃平臺(tái)，賦能給整個(gè)租賃行業(yè)。”

這意味著，隨著在管房源規(guī)模持續(xù)上升以及運(yùn)營(yíng)效率繼續(xù)提升，貝殼租賃還將有更優(yōu)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和想象空間。

實(shí)際上，不僅是在租賃業(yè)務(wù)體系，AI也已經(jīng)逐漸成為全貝殼體系的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略。

從2023年第四季度以來(lái)，貝殼已經(jīng)連續(xù)八個(gè)季度在研發(fā)費(fèi)用上同比增加；今年前三季度，貝殼累計(jì)投入研發(fā)費(fèi)用18.65億元，第三季度研發(fā)費(fèi)用同比增加13.2％。

數(shù)年來(lái)，在全行業(yè)整體降本增效的趨勢(shì)下，貝殼研發(fā)投入和研發(fā)人員的投入?yún)s不降反增，其決心可見(jiàn)一斑。

在產(chǎn)品上，貝殼多條業(yè)務(wù)線都已經(jīng)有相應(yīng)的AI產(chǎn)品投入到運(yùn)營(yíng)中。

比如，經(jīng)紀(jì)人客源端AI助手“來(lái)客”已覆蓋貝殼平臺(tái)41.4萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，其包含獲客、AI選房、AI聊天助手、AI智能跟進(jìn)等一系列產(chǎn)品功能，幫助經(jīng)紀(jì)人激活客戶，提升專業(yè)服務(wù)能力和房源客源匹配效率。AI智能助手“好客”識(shí)別高質(zhì)量商機(jī)，貢獻(xiàn)了平臺(tái)超50%的成交量。

在業(yè)主專屬AI服務(wù)群中，AI房源維護(hù)助手提供AI智能回復(fù)、市場(chǎng)走勢(shì)分析、報(bào)告解讀、智能語(yǔ)音推廣等服務(wù)。

貝殼的數(shù)字伙伴“小易”則在簽約和簽后的核心作業(yè)場(chǎng)景比如簽約質(zhì)檢、簽約后代辦自動(dòng)跟進(jìn)完成等應(yīng)用AI能力去保障一線的服務(wù)效率和品質(zhì)。

此外，家裝業(yè)務(wù)和貝好家新房業(yè)務(wù)，均有人工智能和AI產(chǎn)品和解決方案上線。

·貝殼多項(xiàng)業(yè)務(wù)，均有AI產(chǎn)品和解決方案上線

貝殼，已經(jīng)正式進(jìn)入了“AI產(chǎn)出時(shí)間”。

而從貝殼的思路來(lái)看，貝殼的 AI 從不是要取代服務(wù)者，而是以技術(shù)為翼，為服務(wù)者賦能。

承接重復(fù)、繁瑣的基礎(chǔ)工作，幫服務(wù)者節(jié)省時(shí)間與精力，也能通過(guò)數(shù)據(jù)洞察、智能匹配等能力，延伸服務(wù)的廣度與深度。最終讓服務(wù)者從低效事務(wù)中解脫出來(lái)，將更多精力投入到客戶溝通、需求挖掘等核心服務(wù)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步放大自身的專業(yè)價(jià)值與服務(wù)能力。（完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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