上周五，在財新峰會上，財政部的原部長，又重提房地產稅。

　　我 詳細閱讀了財新發布的有關他講話的全文。

　　重點有兩個：

　　1 2021年底曾準備試點房產稅且發布了新聞，但因為房價在歷史高位而暫緩，而現在由于房地產下行仍在過程中，因此暫時不會推行。

　　2 中國房地產不太可能出現系統性風險，僅僅只是涉及到對經濟大盤的拖累。

　　從以上信息，我們可以得到兩個結論：

　　第一，房地產稅推行的時間點不會是現在，因為我們現在正在樓市軟著陸中，推行的話可能會導致債務出清加速，增加風險。所以我認為比較大的可能，是若干年后，債務出清完成，且樓市觸底并開始反轉，經濟比較好的時候，開始試點房地產稅。

　　第二，由于系統性風險的可能性幾乎沒有，所以不會有針對樓市的大規模刺激政策。更大的概率，就是和過去一樣，擠牙膏式的慢慢放松限購限貸，托而不舉，等待樓市逐漸下行并實現觸底止跌，也就是我們說的軟著陸。

　　以上兩點其實和我一直以來的判斷一致。

　　2023年，我多次寫過文章，表明樓市會逐步下行實現軟著陸，而不會像很多自媒體說的那樣有什么大刺激大放水，建議大家盡快賣房平債實現縮表。如果你信了某些自媒體所謂的大刺激大放水一說，背著債把房子留在手里，那就是對形勢誤判而需要付出的代價了。

　　包括銀行方面，我其實也一直在跟蹤著銀行的季報，從不良貸款率和撥備覆蓋率層面確認無風險，和峰會上傳遞的信息一致。所以，不會有突發的針對樓市的大規模刺激。

　　持幣待購的同學，安心等待樓市的觸底回穩，不用擔心突發的刺激導致樓市上漲。

　　那么，在房價實現觸底的將來，推出房產稅時間點的決策依據到底是什么？

　　接下來我會澄清很多業內常見的有關房產稅的謊言和謬誤，并說明房產稅在財富轉移中的作用。

　　我們現在開始。

　　假設一個小區，1000套房，每套房1000萬，那么市值就是100億。當房價下跌20%，那么市值就變為了80億。也就是每戶人家，覺得自己的財富減少了200萬。

　　那么請問，這減少的200萬去哪了？

　　答案是：哪里都沒去，就是消失掉了。

　　200萬的財富蒸發，僅僅是買家不愿意以1000萬買入房子，而只愿意以800萬的價格買入。

　　也即：我的財富就是他人的愿意。

　　當買家不愿意了，200萬就憑空蒸發。

　　財富即是共識，共識即是財富。

　　當1000萬價格的共識不在，則財富消失。

　　小白一定要理清這個概念，不是你勞動生產出產品，才叫財富，而是操控他人的“我愿意”，就能獲得相比勞動產出多出數倍甚至數十倍的財富。

　　“操控他人的我愿意 ”，這正是財富轉移的真義。

　　我在過去的多篇文章中都提到一個邏輯，在暫不考慮GDP增長的情況下，無論經濟好與壞，無論通脹還是通縮，無論房價上漲還是下跌，社會的總財富守恒。

　　其背后邏輯，在于財富的本質是對他人勞動的索取權，而每年的全國總勞動量是恒定的，在不考慮效率提升的情況下（GDP增長），恒定的勞動量產出的產品和服務就是恒定的。

　　有人說房價下跌導致資產縮水并影響了消費，但真實影響消費的原因并不是房價下跌，而是財富轉移。因為真實財富守恒。

　　試想，假設你一生的工作時間是40年（20歲到60歲），你一生的產出就是40人年。

　　如果房子需要你支付10人年的價格購買，你就剩下30人年的收入用于消費；

　　如果房子需要你支付30人年的價格購買，你就剩下10人年的收入用于消費；

　　很明顯，房價越貴，居民能剩下用于消費的錢就越少。

　　那么，如何才能讓買家愿意支付30人年來買房，只剩下10人年的財富給他消費呢？

　　答案是：操控買房人的我愿意；

　　也就是說，當買房人支付30人年購房時，如果他認為購房款沒有消失，只是財富換了房產這種方式來保存，他就會變得愿意花巨資購房，而作為他的對手盤，就拿走了他一生勞作的75%的財富。

　　這種類似的偽邏輯，是廣泛存在于認知不足的人群之中的。

　　比如一個流傳很廣泛的偽邏輯就是：房地產是蓄水池，很多超發的貨幣進入樓市，就沒有體現在物價中。

　　這可能符合很多人的印象認知，比如我花了1000萬，然后擁有了1000萬的房子。看起來好像我的1000萬就凍在我的這套房子里了。

　　然而，事實的真相則是：

　　1 是賣房人或開發商拿走了你買房的1000萬。沒有任何貨幣，能進入到樓市被凍住，所有因為買家支付流入樓市的錢，都通過其對手盤賣家流出了樓市。流入永遠恒等于流出。樓市不儲存任何貨幣，不是蓄水池。

　　2 房子的1000萬價格，其實是你預期的下一個接盤者的“我愿意”的價格。房產的真實價值，僅取決于買家的共識。

　　所以，房價的漲跌變化，其背后的真實邏輯，就是買家的共識變化，而并不是其中凍住了什么錢。也就是我前面所說，共識即是財富。當共識消失，財富即消失。

　　比如說，北京五環外西二旗，上海外環外唐鎮的房價，雖然遠離市區，但其價格不取決于老北京人和老上海人的共識，而只取決于其產業區程序員的共識，所以雖離市區很遠，但價格很貴。

　　不過，產業區由于住戶年齡段非常集中，所以會形成價格的強周期，當程序員老去后，小區會變為老年人社區，當購房主力年輕人不再愿意買老年人社區時，則社區房產將一文不值。

　　再比如，時間維度，十幾年前的房價由80后和90后的共識定義，他們的理念是努力買房結婚生子，所以房價貴。而未來的房價則由00后和10后的共識定義。當他們產生不婚不買房的想法后，則房價的共識體系無法支撐。

　　綜上，房價的底層邏輯并不在于它是蓄水池（凍住了貨幣），而是取決于購房人的共識。如果你能提前預判共識變化，你就可以在共識拐點借助他人的我愿意，實現財富轉移。

　　所以，回到前文的問題，房價下跌之所以影響消費，是因為消費者在高房價時完成了支付，對手盤拿走了他們現在（首付部分）以及未來（貸款部分）的錢。

　　是因為財富被轉移影響了消費者的消費，而不是房價下跌本身。

　　只是，房價未跌時，購房人尚可預期通過賣房來再次轉移債務收割下一個（也就是他自認為的，錢還在，只是存在房子里）；而下跌后，就只能自己獨自扛債務（未來勞動的強制支出），從而擠壓了他現在，以及未來的消費。

　　房價下跌，會影響無房人的消費嗎？

　　不會！

　　房價下跌，會影響買得早的購房人的消費嗎？

　　不會！

　　所以，是否影響消費，重點看消費者是否在房價高位時被轉移了財富。而其前提條件是，房價必須大漲大跌創造這樣的機會。

　　于是我們得到結論：房價的大漲大跌，才是影響消費的罪魁禍首。

　　收割者只有通過房價的大漲大跌，才能在高位收割對手盤實現財富轉移。

　　財富轉移實現了財富的集中化，也就是財富分配的不平衡。而財富的不平衡才導致了有些人沒錢消費，而有些人擁有太多卻消費不了。

　　當我們理解了上述的邏輯，我們就能明白，房產稅，一定會在最利于抑制房價大幅波動的時候出臺。

　　所以，2022年初，不會出臺，因為正是房價最高點，出臺會加劇向下波動；

　　同樣的理由，現在的下行期也不會出臺。

　　而等到未來，房價觸底，泡沫被擠干凈，租售比也合理，經濟開始進入繁榮新周期，為了防止房價的非理性上升，就有較大的出臺概率。

　　事實上，在2021~2022年的房價高點，央行行長還公開喊話過。

　　只是，偏偏有人要相信M2上漲推動房價上漲的偽邏輯，相信房價永遠不會下跌。所以，在高位完成支付的購房人，最終也確實付出了沉重代價。

　　
過去的代價，已然發生，我們無力改變。但對于未來，對于后來的年輕人，通過房產稅來改變共識，來抑制房價的大漲大跌，并阻斷收割者的財富轉移保護后來者，讓大家實現房住不炒，安居樂業，就成了未來我們必須要做的事。

　　后記：

　　大家可能關心的一個問題，是房價觸底后，房產稅出了房價還會漲嗎？

　　會漲。

　　其底層邏輯，在于時間維度上，GDP永遠增長，所以產出和服務永遠增長，在產品總體價格不跌的情況下，居民收入和貨幣量必然就永遠增長。

　　房產稅正常征收的美國日本，長期房價也是上漲的。

　　所以，房產稅抑制的，是房價的非理性上漲。

　　從貨幣的角度看，幾十年后，房價還能重回2022~2023年高點，但那時的居民工資，必然也是2022~2023年的好幾倍。房價重回但估值會明顯下降。

　　也就是說，從 勞動價格（也就是按平均工資，多少個月的工資能買一平米的維度）的角度看，2022~2023年就是我們未來100年的歷史大頂，再也回不去了。

　　另外有兩點要提醒的則是：

　　1 若干年后房價觸底后的新周期，只對人口流入的一線和強二線城市有效。

　　2 由于房產在稅收上面有劣勢，那么相對而言，不收持有稅，且不像房產有年代折舊的指數基金，相對樓市可能更加具備持有價值。

　　正如美國的經驗，過去100年的維度，股指是明顯跑贏房價的。

　　而A股大盤看似長期在3000多點，那是因為不斷有股票在上市擴容，而限定300只股票的標桿滬深300指數，則在2005年推出后到2021年的大周期也實現了復合年化10%以上的收益率，即使在人口上升周期里也并未跑輸平均房價漲幅。

　　對于房產稅，大家不必擔心，現在不會征收，而在未來房價觸底后，征收只會帶來一次性的共識變化，而在房產稅落地之后再買房，就不會再受到影響。

　　我也會像過去那樣在知識星球每周發布樓市分析，在確認觸底時提醒大家。