新書連載05

綠城十項底層能力之三

一即是多

*本文為《詩詞歌賦有限公司：綠城產品哲學》上篇第二章第三節，浙江人民出版社，2025年9月第1版，￥?98.00

文︱劉德科

在綠城初創之時，他們有一個很樸素的想法：把房子造好——因為「客戶第一」，所以得把房子造好。那么，怎樣才能把房子造好呢？

在綠城創立的1995年，有誰很懂房地產嗎？可以講直白點，當時綠城也不懂。那怎么辦？要把一個樓盤做好，那太復雜了。那么就先把外立面做好。綠城的創始團隊都是讀過大學的人，那時候大學生是很珍貴的，作為讀過書的文化人，他們堅信「相由心生」，把「相」給做好了，自然就會帶來美好。他們的原話是這么說的：「我們始終執著地相信，美好是表里如一的；盡管事實并非總是如此，但我們始終執著地這么相信著。」

外立面做好了，就意味著建筑也必須做好啊；建筑做好了，景觀、室內、街區、服務、社群等，是不是都得跟上？這差不多就是「狄德羅效應」：有人送了狄德羅一件睡袍，美得不行，他看睡袍太美了，家里的家具得換一下，地毯得換一下，最后各種東西全換了一遍。

這件「很美的睡袍」就是「一」；對綠城來講，把外立面做漂亮也是「一」。從這個「一」，就可以在時間的長河里慢慢生長、磨煉出很多能力。這就是我們要講的另一項綠城的底層能力，叫作「一即是多」。他們遵循的其實是很樸素的中國傳統哲學：「道生一，一生二，二生三，三生萬物。」

萬物是彼此連接的，能力也是彼此連接的。所以，當你真正專注一件事，你練就的將不只是單一能力，諸多能力會像藤蔓一樣生長出來。現在的綠城，不只是外立面好看，不只是住宅產品做得出眾，他們的城市綜合體、小鎮、TOD、未來社區等更高維度的項目也是各具看點。

我們來看一下綠城的未來社區。按浙江省的規劃〔《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區建設的指導意見》，2023年1月〕， 到2025年，全省累計創建未來社區約1500個。在這1500個未來社區中，綠城·禮賢未來社區肯定是耀眼的佼佼者。它為什么值得稱道？因為它創造了更濃稠的公共性。它的規劃底盤用的是「棋盤格思維」，每個格子的邊長大約80米，也就是學術界主張的「窄馬路、密路網、小街區」。

在整個規劃總平面圖的中心位置，是一個公交TOD綜合體。我們往常見到的公交車首末站，基本上是露天的；綠城·禮賢未來社區則是讓公交車停進樓里，公交車的人流跟旁邊的商業街可以完全融合在一起，乘客不僅可以免受風吹雨淋日曬，還可以逛各種各樣的商店。這個TOD綜合體既是公交車首末站的上蓋，同時又是一個鄰里中心，包含社區圖書館、創客學院、雙創空間、一站式商業……更特別的是，這里面會有社區辦事大廳，可以交罰單、辦簽證等。我們把這樣的社區辦事大廳，叫作「嵌入式市政服務」。

當我們談「未來社區」時，其實有潛臺詞：必須留住城市的記憶。如果把綠城·禮賢未來社區的規劃圖重新攤開，跟衢州古城里的那些建筑作對照，你會發現：望樓、前坊、天井、廊橋、院落、披檐等，這些傳統空間全部用了新的表達方式，一一落位于全新的綠城·禮賢未來社區里。

▲綠城·禮賢未來社區實景圖，衢州

步行友好的小尺度空間、公共性、公交TOD綜合體、嵌入式市政服務、城市記憶……每一個都是綠城·禮賢未來社區的巨大看點。2019年，浙江省政府工作報告首次提出「未來社區」，綠城一上手，就在「南孔圣地」衢州，做出了這樣的禮賢未來社區。如果你讓能力相對單一的企業去做「未來社區」，他們做出來的恐怕還是那種很乏味的住宅小區，硬生生地加入一些商業空間，加入一些貌似很有科技感的設備，架設一些根本沒人走的空中連廊，他們只能做一些表面的事情。他們不是不想做硬核的事情，而是能力不夠。

「未來社區」對企業提出的挑戰，差不多就是「一即是多」的底層能力。通過禮賢未來社區，我們可以感受到綠城的「一即是多」。未來，綠城的「多」，還會更多。

我們再講個故事。綠城是最早開始實踐代建模式的房地產企業。2020年在港交所上市的「綠城管理控股」（9979.HK），是「中國代建第一股」。綠城的代建業務是怎么生長出來的？對，一開始它是自然生長出來的，而不是戰略規劃出來的。

2005年，綠城接手了杭州火車東站附近的一個拆遷安置房項目的代建工作。房地產開發是高位利潤，安置房代建則幾乎是不賺錢的事情。最初，是社會責任感驅使綠城去做這件事。一開始，綠城沒想那么多，但種子一旦埋下，它就有可能發芽。

2008年，中國房地產市場陷入周期性低谷，綠城也陷入困境。開發項目縮減，綠城的能力就過剩了。能力過剩，是裁撤團隊，還是再找用武之地？在這種背景下，宋衛平開始醞釀，如何讓代建成為中國房地產的一個可行模式。

2010年，綠城房地產建設管理集團有限公司正式成立，這是中國第一家輕資產模式的房地產代建公司。在此之前，綠城以公益形態介入政府的安置房代建；在此之后，綠城開始承接商業代建項目，即為各種市場主體的商品房開發項目提供全程解決方案。現在我們國家已經冒出了不少代建企業，但在2010年，成立代建公司是綠城一個極具創造性的商業構想。作為上市公司的「綠城管理」，自有數據統計以來就一直保持逾20%的市場份額，穩居行業第一。

你感受一下：綠城的超強代建能力是怎么來的？一開始是出于社會責任感，然后是在困境中醞釀出路，結果弄出了一個極具創造性的商業模式。通過綠城代建的案例，我們是不是對「一即是多」這項底層能力有了更多的感觸？對，「一」是專注，「多」是生長，是水到渠成。

《詩詞歌賦有限公司：綠城產品哲學》

新書連載

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科