作者 | 張曉蘭 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

6月30日，越秀星寓在營項目全線滿租；9月，品牌、產品線全面升級。

清晨六點半，咖啡館還沒開門，管家已經將溫熱的早餐遞給匆忙出門的越秀星寓家人們，“吃個早餐再去工作”“今天也要加油哦”。在這個追求批量效率的時代，有人依然堅持著“零售式”的關懷——每一份早餐的傳遞，都是一次不可復制的溫馨。

這樣的暖意，在各地項目中同步蔓延。廣州項目與Nespresso聯動的“啡凡星Life”咖啡沙龍，讓公區化身飄香的社交客廳；上海楊浦項目則以“家與伙伴”為主題，在手沖咖啡的香氣中傳遞歡聲。越秀星寓還組織了7周年感恩回饋觀影活動，一起去觀看了最近火熱上映的《瘋狂動物城2》。

管家與租客如同齡舍友般相處，一起組織打CS，看球賽。“陪伴式”社區，成為吸引年輕人的關鍵。

睿和智庫在調研越秀星寓時發現，星寓團隊從領導到基層都很務實，言語間鮮有絢麗的概念，都是平實的日常。

這或許解釋了那一串行業矚目的數字：今年6月30日，越秀星寓在營項目全線滿租，平均出租率與客戶滿意度雙雙突破95%。這不僅僅是運營的成功，更像是服務價值的驗證——在一個人人都在談論“內卷”、“社恐”和“系統性疲乏”的批量時代，人們對“確定性”與“溫度感”的渴望。

7年之癢，蛻變升級

對于企業而言，7年之“氧”是什么？是從0到1完成后的蛻變升級。今年9月，越秀星寓啟動全面升級，涵蓋品牌、產品、服務和數字化體系。這一升級，對于越秀星寓在租住市場未來的競爭力至關重要。

• 品牌：共情用戶，筑夢星未來

國內的機構化租住起步較晚，很多企業的品牌都在初建階段。因此品牌與產品、運營割裂的狀況比比皆是。

越秀星寓率先啟動從品牌到業務的全面升級，并非浮于表面的形象煥新，而是一場從內核到外延的系統工程。

品牌層面，強化“筑夢星未來”的品牌價值主張，通過升級“安居夢、樂活夢、成長夢”三大維度，打通品牌-產品-運營全鏈條，這是企業從1到100發展戰略實打實的落地呈現。

該品牌主張中，將重心從“房”轉向“人”。其核心關鍵詞“夢”與“星”，頗具象征意味。

“夢”直指長租公寓主力客群——Z世代青年（95后至00后）。如果按照5年一個代際來算，主力客群至少跨越3個代際。他們是當下和未來職場的中堅力量，“夢”，支撐他們的創業、創新、社交和生活。公寓不再只是物理容器，而是青年人夢想的承托者與催化器。

“星”則是對自身運營哲學的凝練，回應越秀星寓在運營上的追求，既要關注運營的細節，更要在細節里培育企業創新的種子和力量。

用越秀星寓董事長陳曉東的一句話來總結：品牌升級是星寓從傳統的“房東”轉化為“伙伴”，建立起更具情感黏性的用戶關系，有溫度，有前瞻。

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• 細分產品線，覆蓋人生爬坡期

經過7年多地、多項目的實踐，結合用戶代際研究，越秀地產旗下長租公寓品牌細分了產品線。細分后產品線的核心優勢在于：一是精益細分并深度回應用戶需求，二是與地產開發主業形成有效協同。

越秀星寓（集中式青年公寓品牌）：這條產品線是越秀長租公寓品牌中規模和穩定性的“壓艙石”。其用戶群對應的是未入和初入職場5年以內的“新市民”，高度重合Z世代。這一客群的需求是“住且優居”——高性價比，高標準化，但有較高的品質需求。

越秀星廷（高端服務式公寓品牌），主要針對城市精英和商旅人士提供高品質商旅生活。依托越秀地產在核心城市核心地段持有的大量商業資產，如廣州環貿中心ICC項目，打造“公寓+辦公+商業”的中高端生態閉環，為資產方創造超越租金本身的溢價。

越秀星鄰（集散式青年公寓品牌），主要協同地產主業，主打30-40平方米的高效單間戶型，做到“麻雀雖小五臟俱全”，為用戶打造便捷的小區式居住生活。

值得關注的是，在調研中越秀星寓還透露，他們即將推出員工宿舍品牌。目前，越秀已為多家高端酒店、銀行、互聯網大廠、航司提供員工宿舍服務，今年就有三家酒店客戶在結束首個合同周期后再次續約。越秀此舉，兼具民生保障與產業協同的視野。它為“批量居住”的場景，注入了標準化服務與人性化關懷。即使是在最講求規模效應的領域，“溫度”依舊可成為深挖的價值要素。

但越秀星寓也是經營實體，如何實現“開一個、成一個、盈一個”的經營目標？據越秀星寓管理層介紹，企業將定制化宿舍作為穩定現金流的支撐，再通過圍繞人才招引的市場化服務模式，保障出租率與收入的動態平衡。在項目拓展上，則根據“需求先行”原則，先精準錨定客戶需求，再推出“80%標準化+20%差異化”的產品與服務組合。

越秀星寓依托在港澳大灣區的品牌影響力，連續三年為廣州市“百企千人”港澳大學生實習計劃提供住宿保障，成為“灣區青年驛站”。其安全溫馨的居住體驗，疊加越秀地產的多維度視野，讓中國的“未來之星”真正留得下，融得進。

從城市運營服務人群，到初入職場的未來之星，再到中高級人才。越秀星寓“以人的成長脈絡”為需求的全周期產品線布局，既可以獨立在租住市場上爭奪市場，又與開發主業的用戶融合聯動，以人為本的品牌主張和完整的產品線構筑了未來發展的護城河。

運營為本：標準流程與溫度服務

如果說品牌和產品線構成了越秀星寓未來發展的骨架，標準化精細化的運營就是企業經營鮮活的血液。

越秀星寓希望服務于人和人的夢想，而服務就是24小時不間斷的標準化和有溫度的響應。

從1-100進化的越秀星寓，推出的“美好生活5星×5S”服務體系，暗合了復雜科學中的“涌現”（Emergence）理論：簡單的底層規則相互作用，催生出遠超個體疊加的復雜秩序與豐富體驗。

• 星保障（Security）：確定性的基石

依托越秀地產40余年開發和物業服務經驗，以“1441安全體系”為基礎，從安全、健康、權益三大維度筑牢保障，呼應了《住房租賃條例》中“建立房屋全生命周期安全管理”的要求。從消防設施定期巡檢到租房合同規范透明，每一項都直擊租客最核心的安全焦慮。

當外部世界充滿不確定性時，提供一個“確定性”的角落，本身就是最深切的溫度。

• 星空間（Space）：在地化的敘事

8大居住模塊按需組合，公區則采用“10大基礎+10大體驗”模塊靈活搭配，更注重在地文化融合。

例如，近期完成升級改造的珠江新城店，以“時尚輕奢融合嶺南東方美學”為脈絡，將滿洲窗、鑊耳山墻等傳統元素化為空間語言；上海楊浦互聯寶地店則用ART DECO新裝飾主義風格，通過洞石墻面、不銹鋼造型及海派細節，講述海派城市的故事。

標準之上，個性不是裝飾，而是場所精神的自然涌現——在批量復制的時代里，保留一點“此地此時”的痕跡。

• 星服務（Smile）：可量化的承諾

12小時管家待命、10分鐘訴求響應、16項免費服務——當一切可測量，承諾才不會落空。這些明確的數字標準，讓“貼心服務”不再是口號。95%的客戶滿意度，背后是日常中持續的系統運轉。而在“7周年感恩回饋”中，愛心早餐、咖啡沙龍、專屬觀影……服務從日常走向節慶，像是一種儀式化的溫情批發，在重復中制造記憶點。

• 星科技（Smart）：效率與解放

越秀星寓自研的數字化系統，可實現全流程線上化簽約。智能家居控制讓客戶入住體驗感極佳。效率提升的背后，是對年輕租戶生活節奏的契合。

線上解決了大部分運營的流程性事務后，線下則聚焦于無法被數字化的部分：體驗、相遇和溫度。越秀星寓強化數字化運營，其深層目的恰恰是為了解放時間與人力，讓租客與管家都能更專注于機器無法替代的部分——體驗的深度、相遇的偶然與情感的交流。

• 星社區（Share）：重建附近

年輕人常被貼上“社恐”與“宅”的標簽，但孤獨的另一面，是未被滿足的鏈接人的渴望。越秀星寓通過在地化主題活動，創造低壓力、高趣味的鏈接機會，讓鄰里關系從“物理相鄰”走向“情感相近”。上海楊浦互聯寶地項目更將社區運營與在地青年職住需求結合，讓“粵式務實”與“海派精致”跨越地域，實現可復制的社區活力。

這一體系的高明之處在于，它不試圖對抗“批量”、“高效”的時代特征，而是以此為底色，在其經緯之間，精心繡出個性化的紋樣。它證明了，標準化與人性化并非二元對立，精密的系統恰恰是為了讓不可標準化的“人的溫度”，得以持續、穩定地發生和傳遞。

不止于運營：資產與服務的雙輪驅動

從“用戶為本”的品牌主張，到因需而變的產品，再到以“用戶成長”為出發點的運營體系，越秀星寓用一套完整邏輯，繪出下一步穩健發展的邊界和路徑。

越秀星寓脫胎于越秀地產，又超越開發主業。協同主業是他的底氣和根基；跨界發展是他的愿景和目標；“資產”和“服務”雙輪驅動則是企業構筑的核心競爭力。

既是資產管理者也是服務者，越秀星寓在變化的市場中動態優化。在資產端，它須為國有資產的保值增值負責；在用戶端，無論是建設改造還是空間運營，它要將理性的資產邏輯，轉化為可感知的溫暖服務，從居住空間延伸到生活乃至事業的細微場景。二者看似矛盾，實則互為因果。

七年，足以讓一個品牌褪去青澀。從滿足“住”的需求，到陪伴“人”的成長；從“租賃空間”到“經營信任”。

近期，越秀星寓發展動能強勁：上海首店楊浦互聯寶地店盛大開業，全國化布局再落一子；通過管理輸出模式成功拓展廣州花都1434間房源項目，標志運營實力獲市場高度認可。從華南到華東，從重資產自持到輕資產輸出，越秀星寓正以“輕重并舉"的拓展策略，構建全國化發展新格局。

七年之“氧”，沃土已培厚，殫精待花開。在即將開啟的十五五階段，在中國崛起的未來中，相信越秀星寓在發揮國企擔當的同時，也能在萬億租住市場上斬獲傲人成就。