海南封關(guān)后，似乎正要成為新的投資熱土，房產(chǎn)是否值得投資呢？

最近我看到一篇新聞，有個(gè)山東的投資者近期在三亞買(mǎi)了上百套新房，這顯然是大投資客。

這類人是不是先知先覺(jué)？

我們是否可以跟風(fēng)買(mǎi)房？

關(guān)于自貿(mào)港正式啟動(dòng)后海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市走勢(shì)，之前老楊已從宏觀層面分析過(guò)。

今天我們聚焦房?jī)r(jià)，看看海南兩大中心，海口與三亞，其房?jī)r(jià)變化在全國(guó)大中城市中處于什么水平，通過(guò)比對(duì)分析探究海南樓市是否值得長(zhǎng)期投資。

首先看房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。

這是我們監(jiān)測(cè)的全國(guó)五十個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)，其中包含海口市。

該指數(shù)以 2011 年 1 月為基期，基期值為 100。

當(dāng)前，全國(guó)五十城房?jī)r(jià)指數(shù)為 116，海口市為 113，也就是說(shuō) 2011 年以來(lái)，海口房?jī)r(jià)漲幅略微跑輸全國(guó)五十城。

從城市人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模來(lái)看，海口雖是省會(huì)，但城市能級(jí)弱于絕大部分二線城市，甚至不及部分強(qiáng)三線城市。

另外，從氣候、沙灘等條件分析，海口市明顯不如三亞，三亞的房產(chǎn)投資價(jià)值高于海口，但海口畢竟是省會(huì)，人口更多。

目前海口的房?jī)r(jià)指數(shù)已跌回到 2018 年 4-5 月之間的水平，巧合的是，國(guó)家正是在 2018 年 4 月首次公布要成立海南自由貿(mào)易港。

當(dāng)時(shí)受利好刺激，海南房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波急漲、猛漲，后來(lái)海南很快出臺(tái)限購(gòu)、限售等嚴(yán)厲調(diào)控措施，但總體房?jī)r(jià)仍在上漲。

2021 年起，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)下跌，海口房?jī)r(jià)已將 2018 年公布自貿(mào)港利好后的漲幅全部抹平，不過(guò)回落幅度小于全國(guó)五十城總體水平。

全國(guó)五十城房?jī)r(jià)目前已跌回到 2016 年水平，這至少說(shuō)明，得益于自貿(mào)港這一政策紅利，2018 年以來(lái)海南房?jī)r(jià)漲幅曾大于全國(guó)。

接下來(lái)，看看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)七十城房?jī)r(jià)指數(shù)中海口和三亞的排名。

這里我們比對(duì)二手房?jī)r(jià)格，因?yàn)楹Ｄ闲路亢投址績(jī)r(jià)格反差較大，同一地段新房?jī)r(jià)格明顯高于二手房。

這是旅游度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征：開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷人員在推新房上力度很大，但購(gòu)房者買(mǎi)了新房后想賣房時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)手難度大，即二手房市場(chǎng)活躍度顯著低于新房市場(chǎng)，這也從側(cè)面說(shuō)明海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟。

第一組數(shù)據(jù)：當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格與 2011 年 1 月相比。

全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最大的城市中，深圳排第一，其后是北京、上海、廣州，南京、杭州、廈門(mén)、昆明等城市漲幅緊隨其后。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)最差的城市是牡丹江，房?jī)r(jià)指數(shù)為 57，相比 2011 年 1 月下跌 43%，其次是溫州、錦州、安慶，這些城市房?jī)r(jià)均低于 2011 年 1 月水平。

其中，三亞房?jī)r(jià)指數(shù)為 100，與 2011 年 1 月持平；海口為 91，相比 2011 年 1 月下跌 9%。

需要強(qiáng)調(diào)的是，我們的數(shù)據(jù)來(lái)自官方公布，可能與部分人的體感有差異。

海南是旅游度假型房地產(chǎn)市場(chǎng)，不同板塊、不同項(xiàng)目的房?jī)r(jià)差別很大。

三亞好地段的房?jī)r(jià)每平米 4 萬(wàn)、5 萬(wàn)、6 萬(wàn)很常見(jiàn)。

但海南偏北部地區(qū)，冬季氣溫明顯低于三亞，且離海口較遠(yuǎn)，公建配套差、海景資源不足，這里的二手房每平米幾千元很常見(jiàn)，還常出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況，想轉(zhuǎn)手十分困難。

所以統(tǒng)計(jì)局公布三亞房?jī)r(jià)回到 2011 年 1 月水平，是有可能的。

2020 年受國(guó)際旅游島定位刺激，海南樓市大漲。

當(dāng)時(shí)三亞著名的鳳凰島項(xiàng)目，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)就達(dá)五六萬(wàn)，后來(lái)新房賣到十萬(wàn)左右，最貴單價(jià) 15 萬(wàn)。

但目前鳳凰島二手房掛牌價(jià)僅 3.2 萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)只有兩萬(wàn)多（真實(shí)成交價(jià)一般比掛牌價(jià)低 20% 左右）。

海南樓市和內(nèi)地不同，三亞市區(qū)的鳳凰水城項(xiàng)目當(dāng)年賣新房時(shí)曾請(qǐng)章子怡代言，目前掛牌價(jià) 3.9 萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)僅 3 萬(wàn)多一點(diǎn)，相當(dāng)于掛牌價(jià)打七折才接近成交價(jià)。

按此折扣，鳳凰島實(shí)際成交價(jià)可能在 2.2 萬(wàn) - 2.3 萬(wàn)，而 2020 年開(kāi)盤(pán)時(shí)賣到六七萬(wàn)，跌幅十分顯著。

當(dāng)前價(jià)格與 2011 年相比可能顯得吃虧，因?yàn)?2020 年海南房?jī)r(jià)曾暴漲。

再看另一組數(shù)據(jù)：當(dāng)前房?jī)r(jià)與 2009 年 1 月相比（以二手房為主，加入新房權(quán)重）。

漲幅排名為深圳第一、上海第二、北京第三、廣州第四、海口第五、杭州第六、合肥第七、南京第八、蘇州第九、廈門(mén)第十。

該數(shù)據(jù)中沒(méi)有三亞，但三亞漲幅應(yīng)超過(guò)海口。

從長(zhǎng)期、跨周期角度看，三亞、海口的房?jī)r(jià)漲幅處于全國(guó)前列。

如果問(wèn)海南房產(chǎn)是否值得投資，老楊的回答是：

作為長(zhǎng)期價(jià)值投資者，首先應(yīng)關(guān)注一線城市北上廣深，其次是少數(shù)強(qiáng)二線城市（如杭州、成都），之后再考慮三亞、海口。

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