近期，萬科泊寓清退深圳10余家門店的事件仍在發酵，這些門店主要集中在龍華、龍崗、寶安等非核心區域，多為2017年左右“萬村計劃”簽約的房源，是萬科從農民業主手中整租后改造出租。

然而，深圳泊寓從啟動“萬村計劃”時的高歌猛進到因萬村租約調整導致整體租賃業務虧損約近億元，僅花了8年時間。

近期萬科集團發布了一份擔保公告顯示，2024年深圳泊寓年營收12.39億，凈利潤3194萬元，盡管投資回報率僅有2.5%，但好得看到了盈利的希望。

不曾料到，今年行情直轉直下，深圳泊寓2025年的前11個月，營業收入10.5億元，利潤總額-1.1億元，凈利潤-8,881.32萬元。可以發現，同比去年總體營收下降（同比例推算），凈利潤下降幅度更是滑鐵盧，至年底深圳泊寓業務虧損過億基本是板上釘釘。從盈利3000多萬到虧損近億，深圳泊寓給出的理由是但本年由于萬村租約進入調漲周期，部分樓棟出現虧損。箭頭直指萬村計劃，當年高價拿的房，現在成為拖累整體集團的掣肘。

▲圖片來源：萬科集團官網

“萬村計劃”引雷的原因

從運營情況來看，深圳泊寓平均出租率為94%，整體經營穩定，也就是說泊寓整體出租率是非常高，甚至高于同行。那為什么今年挖出這么大的坑？

1、裝修成本長期攤銷。2017年，萬科宣布“萬村計劃”，截至2018年，泊寓在深圳簽下近2000棟農民房、超10萬間公寓房源。萬村高管曾透露村民房單間裝修改造成本為2600-3000元/平方米（這個成本已經達到中高端長租公寓的水平），以20平米的平均面積計算，單間農民房的裝修費用至少5.2萬起，按照規模推算，裝修成本一項就超50億元，這筆錢完全是萬科貼進去的，裝修成本攤銷一直拖累集團利潤。

2、收房成本集體漲價。泊寓與農民租約租期是12年，簽訂合同條件租金“3年遞增10%”。前期因城中村改造房租上漲問題，政府在《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019－2025）》中就明確城中村改造要加強政府在規劃統籌、計劃引導、價格指導等作用，并且且深圳政府也在2018年率先出拳穩租金，試點實行“一房一價”的租金管控，規定合同中進行年租金增長率不超過正負5%的漲幅約束。也就是說泊寓萬村租金在政府強價格指導下，年租金漲幅不可能高于5%，按照合同條款，泊寓前期租金增幅收益不超過2%，收益被鎖死。2020年高點之后深圳租金一路向下，而萬科每年需要支付給農民近億元的租金成本，今年深圳商品房整體租金下行，部分城中村租金回調20%，已經形成租金倒掛。

▲圖片來源：房價行情網

3、包租模式的硬傷。包租模式的風險從未像今天這么大（包租模式之殤），當前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續下降，成本卻是剛性兌付（拿房成本）+持續上升的（獲客成本），項目實際運營中“容空置空間”不斷被壓縮，對出租率非常敏感，一旦跌破對應的安全值，項目即面臨虧損的局面，而當初那批高價拿房的公寓首當其沖地陷入”收房越多、虧損越重“的困境。

泊寓退出的資產，是中小運營商的機會嗎？

筆者認為，有機會但也有風險。

從資產角度來看，深圳租金仍處于下行階段，但是萬科前期投入的裝修底層還在，物業資產還在，客戶也還在，以目前的低價切進去，比較適合兩類模式：一是貝殼這類省心租輕資產模式，將租金下行風險由業主共攤；二是如果資產聚集，與村集體簽約成立合資公司，將資產打包整體委托代管，村集體以股權形式入股，雙方共創未來增值收益。這兩種形式項目未來利潤都有的做。

但是這里也有三個問題，一是此次清退房源主要位于非核心區，回報周期長、運營負擔重，對運營商的運營能力有一定要求；二是深圳保租房的持續入市，對農民房改造的這類產品造成打擊嚴重，截至2024年底，深圳保租房市場占比達39%，規模在一線城市中僅次于上海。三是農民作為個體業主，并且這里還涉及農民的安置問題，這里面不僅簡單的企業運作，還有涉及到農民權益保障問題，會受到更加嚴格的監管。

因此，泊寓的問題是前期資本瘋狂造成的結果，而它作為頭部企業退出，也給中小運營商帶來一些機會，但這些機會能不能被抓住，還需要考慮運營商自己的條件稟賦及優勢能力。

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