/ 邁入第四個經(jīng)營期/

排版：貳曉

圖片來源：項目官方渠道

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2025年杭州商業(yè)市場全新亮相的商業(yè)并不多，但由招商蛇口重磅打造的城北招商花園城，絕對是最具活力與熱度的稀缺性存在。

這座24萬㎡的“巨型XOD商業(yè)”入市后贏得滿堂喝彩，周邊市民甚至感嘆“慶幸最后招商拿了這塊地”，其“體量大+功能全+價值高”的優(yōu)勢，直接將崇賢和大城北的商業(yè)升級到了Next Level，更給杭州商業(yè)市場帶來了全新體驗的“花園城現(xiàn)象”。

而要論及招商花園城在杭州的商業(yè)生態(tài)價值，自然繞不開更近市中心的杭州七堡招商花園城(下文簡稱為“七堡花園城”)。

作為招商蛇口在杭州商業(yè)市場的“開山之作”，七堡花園城是典型的小體量“盒子”商業(yè)，團隊在初期規(guī)劃定位就精準錨定了周邊社區(qū)居民的客群，深度服務和解決特定客群的高頻次、強粘性的具體需求，以滿足“周邊居民生活主場”的真實體驗，打造艮北新城的“社區(qū)樞紐”。

進入到2025年，七堡花園城在成功度過三年“養(yǎng)商期”后，邁入了第四個經(jīng)營年。這一年七堡花園城發(fā)生了很多的新變化：地鐵接駁通道即將打開，提升居民便利性的同時也擴大了商場的輻射力；新進首店、大店及年輕業(yè)態(tài)，有效增強了商場活力；外立面、外廣場、地下地鐵通道、停車場改造等場景煥新，極大改善了商場體驗感。

▲“星河祈愿”外立面改造后實景

從行業(yè)觀察角度上看，七堡花園城的這輪煥新，或能給小體量商業(yè)如何煥發(fā)大的商業(yè)活力提供些許可行性參考。

錨定與日俱豐的高質(zhì)客群

創(chuàng)造“家庭+青年友好型”社區(qū)中心

七堡花園城所處的艮北新城，是杭州主城區(qū)向東擴展、擁江發(fā)展戰(zhàn)略的核心樞紐。從2004年建華村被整體拆遷開始，到2009年大規(guī)模整拆整建，艮北新城吹響了建城號角。

如今的艮北新城，地鐵1號線橫穿而過，與火車東站、德勝快速路構(gòu)建的立體路網(wǎng)日漸完善；采實教育集團旗下澎匯小學、澎致小學、澎雅小學、澎揚中學、澎誠中學等教育資源雄厚；醫(yī)療資源上，與浙大二院城東院區(qū)鄰近，板塊內(nèi)市一醫(yī)院新院區(qū)在建；6萬㎡的李寧體育公園已經(jīng)投入使用，各類生活配套已經(jīng)相當完善。

作為“區(qū)域中央生活區(qū)”，艮北新城已經(jīng)養(yǎng)成了十分成熟的社區(qū)生態(tài)。目前板塊內(nèi)已經(jīng)有數(shù)十個中高端小區(qū)，房價也是一路飆升，是杭州高性價比的“改善型區(qū)域”，吸引了一眾高凈值人群入住。新房價格從2013年世茂東方壹號的1.7萬/平，到2022年之后限價定格在4.4萬/平，十幾年時間板塊新房漲價接近3萬/平。

二手房市場，匯港城成交均價接近5萬/平，地鐵綠城楊柳郡、綠城潮聽明月、中南棠玥灣等均價都在4萬+/平。

未來，與翠攬云境、云翠金瀾府并稱“艮北四大金剛”的紫映云來府、招商望斕翠印府等新盤還要交付。更主要的是，艮北新城與含著金鑰匙出生、被賦予“城市封面”使命的錢江新城二期一衣帶水，雙方僅錢塘快速路一路之隔，且接壤面極寬。

這就意味著，艮北新城未來會有持續(xù)導入高凈值新增人口的能力，客群消費力有著明顯的上升期。

七堡花園城正處艮北新城的幾何中心，與1號線七堡站無縫銜接，3公里輻射常住人口45.6萬人，5公里常住人口107.2萬人，且3公里小康及中產(chǎn)客群占比85.61%，家庭收入水平較高，構(gòu)成了穩(wěn)定的消費基底。

同時，商場分別與地鐵1號線七堡站及旁邊社區(qū)的兩條地下通道即將打開，實現(xiàn)商場與地鐵、社區(qū)的“三線無縫互聯(lián)”，極大提升了居民前往商場與地鐵的便利性，與地鐵無縫接駁后也將有效輻射3-5公里范圍內(nèi)的商務白領、學生等年輕一族，進一步擴大辦公客群的容量，而李寧體育公園、錢岸公園等文體旅資源拓展客群邊界，構(gòu)成“親子家庭+年輕白領+樂活青年”的多維客群體系。

據(jù)客群畫像分析，七堡花園城3公里范圍內(nèi)，年輕家庭客群和年輕人占比高達86%，本科及以上客群占比接近一半至49.2%；客群消費水平上，高消費水平占26.3%，次高消費水平占23.5%，中消費水平占38.4%。

龐大的客群容量與高素質(zhì)的客群消費水平，以及區(qū)域高速建設下的經(jīng)濟和人口紅利，給七堡花園城的長期發(fā)展提供了新的發(fā)展動力。

親子和餐飲穩(wěn)盤、運動戶外破局

從基本滿足向年輕力新生活升級

四年前，七堡花園城開業(yè)，首次將艮北居民的日常消費縮短到了步行距離內(nèi)，在填補區(qū)域商業(yè)供給缺口和滿足居民真實日常所需的緊迫使命下交出了不錯的答卷。

如今，伴隨項目輻射客群對生活品質(zhì)和年輕體驗需求的提升，七堡花園城在多次深入客群調(diào)研后，構(gòu)建了“以在地需求為核心，親子家庭為基礎，年輕樂活為錨點”的理想生活中心。

在“漫享趣生活，年輕新引力”的全新主張下，七堡花園城在2025年憑借“優(yōu)勢業(yè)態(tài)升級”與“創(chuàng)新業(yè)態(tài)破局”的“雙優(yōu)思維”，實現(xiàn)了品牌力的跨越級升維。

一方面，夯實親子、餐飲品牌的統(tǒng)治力。在親子業(yè)態(tài)上，七堡花園城在已有的零售矩陣中，強化了兒童體驗業(yè)態(tài)的引入，如朵然art+、KIP-UP等，為兒童提供了快樂成長和技能培養(yǎng)的舞臺，也助于社區(qū)凝聚力的提升。餐飲方面，既引入了小菜園、許府牛、蟹飽飽、喜牛吉、蠻涮等知名的“剛需品牌”，也新進了麥記牛奶公司、野人先生、爺爺不泡茶等流量餐飲，滿足年輕群體的餐飲社交需求。

另一方面，以運動戶外體驗創(chuàng)新年輕力。面對日益龐大的年輕客群，七堡花園城在引入流量餐飲的同時，鎖定了可發(fā)揮空間更大的運動戶外體驗品類。不僅以首店、大店思維引入了華東首家、華東最大的樂刻PLUS店，也增加了李寧、悍途等國際化運動零售品牌。

七堡花園城這種始終以在地需求為核心的招商邏輯，精準滿足了目標客群的真實所需，而通過可持續(xù)的“自我迭代”，又讓內(nèi)容供給始終領先于客群期待，進而養(yǎng)成不可估量的長期生長力，也讓我們看到了一個新型社區(qū)商業(yè)以“深度內(nèi)容”塑造“溫度商業(yè)”的高階典范。

四大場景煥新與關愛服務計劃升級

塑造有“溫感”的理想生活中心

盡管體量不占優(yōu)勢，但七堡花園城依然誠意滿滿，給消費者創(chuàng)造更多元的生活體驗空間。

因此，務實的團隊在2025年結(jié)合項目的特性與消費者的真實所需，從生活的便捷性、服務的公共性出發(fā)，將招商商管的“關愛love for+”理念深入到日常運營中，打造出真正有“溫感”的生活空間。

在場景上，七堡花園城進行了“星河祈愿”外立面亮化、“星愿花園”主題空間落地、打通商場與地鐵地下通道、停車場改造等四大場景煥新，以更鮮活的場景賦予空間活力。

“星河祈愿”通過流星、河流等不同形狀的亮化裝置，有效提升了商場外立面的視覺效果與展示界面；“星愿花園”主題空間的打造，將“理想生活在星河中綻放”的氛圍拉滿，“花園城”的DNA直接動了；地下停車場不僅進行了擴容、流線優(yōu)化、智慧化改造，更增設了女性停車位，彰顯了項目獨特的Love for ladies的女性友好生態(tài)服務。

▲星愿花園主題空間實景

值得一提的是，除了Love For Ladies，七堡花園城在項目自我經(jīng)營體系中，進一步升級了招商商管近年重點推進的Love系列特色服務體系，結(jié)合自身優(yōu)質(zhì)的親子社區(qū)服務功能，深度踐行了Love for kids服務，并將“Love系列服務”深度融合到了項目全年超百場的營銷活動中。

以Love for kids為例，七堡花園城根據(jù)不同時間節(jié)點，定期和不定期都會策劃不同主題的親子體驗活動。每月都會舉行的“花花生日會”，與各種手作沙龍活動共同為孩童構(gòu)筑了一個溫暖、有趣、富有創(chuàng)造力的社群小聚場。

暑期期間，七堡花園城聯(lián)合西湖文旅集團成功策劃了三期“小花蕾訓練夏令營”，圍繞人文科學，將健康生活、學習創(chuàng)新、責任擔當融入其中，讓孩童在體驗中提升實踐能力和社會素養(yǎng)。據(jù)悉，活動服務了周邊百組小花蕾。同時，活動期間也與場內(nèi)18家優(yōu)質(zhì)品牌深度合作，不僅組織了開營儀式、畢業(yè)典禮、家長沙龍、必勝客面點師、超市小小收營員等特色活動，還獨家創(chuàng)造了良渚磨玉、杭幫菜體驗等創(chuàng)新活動，顯著拉升品牌的曝光度與消費力。

與此同時，依托七堡花園城始終堅持的“商業(yè)是連接人與人、溫暖社區(qū)生活的重要平臺”理念及央企的社會擔當，2025年深度踐行了常態(tài)化“鄰里美好生活計劃”，將優(yōu)質(zhì)的商品、趣味體驗、貼心服務，直接送到居民家門口，在社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、公園玩出新花樣，真正實現(xiàn)與社區(qū)的深度融合。

據(jù)悉，2025年七堡花園城聯(lián)合場內(nèi)商戶走進了2家街道、4個社區(qū)、3個產(chǎn)業(yè)園、2個公園的生活日常，為1.2萬戶業(yè)主、3萬+社區(qū)居民創(chuàng)造了溫暖、品質(zhì)的生活體驗。如聯(lián)合街道、區(qū)民政局、社區(qū)、電臺等政企單位，開展親子毅行等主題活動；如利用李寧體育公園、錢岸公園等城市公共空間開展親子戶外互動活動；走進周圍產(chǎn)業(yè)園，策劃多場市集主題活動等等。一系列的活動，進一步提升了社區(qū)粘性、商戶銷售、會員拉新及項目的整體勢能。

▲七堡花園城走進產(chǎn)業(yè)園開展“產(chǎn)園玩出花”

▲七堡花園城走進李寧體育公園開展“公園玩出花”

我們始終相信，諸如七堡花園城這般將“溫感”注入到商業(yè)的每一個細節(jié)，即便是一方天地，亦能成為星辰大海，照亮日常。

建立堅固的“招商生態(tài)”護城河

七堡花園城展望新圖景

七堡花園城正以精準的客群洞察、鮮明的市場定位、鮮活的空間體驗、活力的業(yè)態(tài)品牌、有溫度的會員服務、高頻的活動營銷等一系列組合拳，建立起堅固的商業(yè)護城河。

未來隨著消費市場和客群需求的變化，七堡花園城仍然持續(xù)創(chuàng)新迭代，進一步打造更有鮮活力的“溫感商業(yè)”。據(jù)項目方最新透露，2026年項目將進一步聚焦親子、餐飲及運動品牌的升級，如二樓和三樓將打造會員免費的兒童無動力樂園。同時，將開拓夜經(jīng)濟生態(tài)，引入民謠酒吧、夜宵食集等相關品牌，為周邊的年輕白領提供社交解壓“第三空間”，也將提升項目的“全時段生活引力場”功能。

顯然，七堡花園城通過扎實的“自我修煉”，已經(jīng)筑起了內(nèi)生性優(yōu)勢。而招商蛇口在杭州已經(jīng)構(gòu)建而成的“住宅+商業(yè)”成熟市場生態(tài)，則為七堡花園城建立了外生性壁壘。

11月28日開業(yè)的城北招商花園城，是招商商管繼七堡花園城后，給杭州帶來的又一誠意之作，實現(xiàn)了城北與城東的雙花齊放，在未來也將有更多雙城聯(lián)動的玩法。

2013年招商蛇口首入杭州即錨定大城東地區(qū)，商業(yè)上杭州首座花園城在七堡落地生花，住宅上更擁有公園1872、雍華府、雍和府、武林郡等一眾優(yōu)質(zhì)住宅。面對周邊宏大的住宅資源，七堡花園城也積極提升“社商融合”的動能，不僅實現(xiàn)住宅與商業(yè)積分權(quán)益互通，商場還針對住宅業(yè)主定制了專屬活動。如聯(lián)合場內(nèi)品牌開展了多期超級品牌活動，讓業(yè)主直享福利，為社商融合經(jīng)營提供新的模板。據(jù)悉，自2025年開始，杭州所有的招商業(yè)主在招商體系內(nèi)商場的會員等級都直升為白金卡，為業(yè)主提供更多權(quán)益與服務。

▲七堡花園城與社區(qū)深度聯(lián)動

更重要的是，招商蛇口秉承“以人為本、以客為先”服務理念打造的一站式智慧服務平臺“One蛇口”早已上線，該平臺以“文、體、旅、娛”為核心主題，打通了招商蛇口旗下的商業(yè)、住宅、園區(qū)、郵輪、酒店、文化等全業(yè)態(tài)資源，實現(xiàn)了從“居住”到“生活”的無縫銜接。“One蛇口會員”可通過平臺“貨幣”薈豆，享受所有場景中通積通兌的權(quán)益，并能直接兌換福利或享受權(quán)益，讓會員切實感受到平臺帶來的額外價值，實現(xiàn)美好生活All in One。

無論是住宅與商業(yè)的互相賦能，還是商業(yè)之間的協(xié)同聯(lián)動，在這個穩(wěn)固健康的“招商生態(tài)”系統(tǒng)里，每個個體都將實現(xiàn)從單一物業(yè)到共生生態(tài)的升維。

杭州七堡花園城正以一場沉靜而深刻的“精準煥新”，印證了商業(yè)活力的可持續(xù)創(chuàng)新，可以跳脫體量規(guī)模的限制，轉(zhuǎn)向與社區(qū)的同頻共振。

在有限的商業(yè)空間內(nèi)，七堡花園城回歸人本價值的深度與溫度，將需求、溫度、服務深度滲透于日常的方寸之中，以無限的情感鏈接更多商業(yè)可能，這恰是商業(yè)穿越周期所需的不息力量。

這也讓我們對七堡花園城的未來，充滿期待。

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