學(xué)生公寓正成為租賃市場中備受矚目的賽道。面對內(nèi)地持續(xù)的“宿舍荒”，多家公寓企業(yè)紛紛布局：萬科泊寓推出定制校舍服務(wù)，城璟松江社區(qū)瞄準(zhǔn)大學(xué)生租賃；香港則因?qū)W生公寓一房難求，政府鼓勵存量樓宇改造，吸引內(nèi)地企業(yè)遠(yuǎn)赴收購——華潤有巢以約9.5億港元購入葵涌整棟酒店，招商伊敦亦以1.4億港元拿下全幢住宅樓，計劃均改造為宿舍項目。學(xué)生公寓不僅被視為一門潛力生意，更逐漸成長為行業(yè)趨勢，其規(guī)范化與政策支持亦成為熱議焦點(diǎn)。

學(xué)生宿舍項目首次作為REITs擴(kuò)募資產(chǎn)

1月15日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布擬啟動擴(kuò)募的公告，根據(jù)公告披露的信息，這次擴(kuò)募計劃收購位于上海的兩個租賃住房項目：“璟耀項目”與“璟博項目”。而其中的璟耀項目，部分樓棟正作為上海紐約大學(xué)的學(xué)生宿舍在使用。

項目基本信息：璟耀項目位于上海浦東新區(qū)濟(jì)明路，距上海紐約大學(xué)前灘校園3公里。上海紐約大學(xué)由美國紐約大學(xué)和中國華東師范大學(xué)合作創(chuàng)辦，宿舍區(qū)位于璟耀項目2號、3號和5號樓。有五種房型可供選擇，包括三人間、雙人間、雙人套房、單人套房和高級單人房。所有公寓均配備書桌、椅子、床、衣柜、獨(dú)立浴室、獨(dú)立廚房（配有電磁爐、冰箱、水壺及飲水機(jī)）、空調(diào)、洗衣機(jī)，宿舍樓全天候24小時配備保安和設(shè)施管理人員。

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圖片來源：上海紐約大學(xué)官網(wǎng)

從租金價格來看，由于上海紐約大學(xué)屬于國際學(xué)校整體收費(fèi)較高，但相比璟耀市場化房源租賃價格仍有部分讓利。從運(yùn)營數(shù)據(jù)上看，璟耀項目入住率長期保持高位穩(wěn)定。整體而言，璟耀項目集學(xué)生宿舍與市場化租賃于一體，客群結(jié)構(gòu)多元且穩(wěn)定，居住品質(zhì)對標(biāo)高品質(zhì)租賃公寓，為這類特色租賃資產(chǎn)入市奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。

圖片來源：上海紐約大學(xué)官網(wǎng)

下一步值得注意的是：1、估值公告（對學(xué)生公寓的定價問題）2、政策支持力度

1、上海地產(chǎn)REIT首次發(fā)行就遭遇估值下調(diào)的問題，首次申報階段評估值為13.51億元，后來估值調(diào)整為12.31億元，下調(diào)估值1.2億元，估值下調(diào)導(dǎo)致資本收益率上升，上海地產(chǎn)REITs發(fā)行后分紅表現(xiàn)不錯。后面擴(kuò)募資產(chǎn)的估值問題仍然值得關(guān)注，因為學(xué)生公寓這類非核心資產(chǎn)存在特殊性。

首先，學(xué)生宿舍具備“租客穩(wěn)定、租期固定、現(xiàn)金流可預(yù)期”的核心優(yōu)勢，并且上海地產(chǎn)作為國企與國際學(xué)校合作具備長期合作的優(yōu)勢，可以弱化宿舍型大客戶貿(mào)然退租的風(fēng)險，但是前車之鑒猶在，如某住房租賃REIT上市兩月遇大客戶退租問題，出租率下降超三成，這種波動極其不利于REIT底層資產(chǎn)追求極致穩(wěn)定性的特性，并且宿舍型產(chǎn)品一旦退租由于產(chǎn)品特殊招租更加困難，這種對風(fēng)險的考量最終都會體現(xiàn)在項目的估值里。

但是風(fēng)險的反面是收益。新加坡REIT市場中一個含有學(xué)生公寓資產(chǎn)的特定用途住宿類REIT”（勝捷住宿REIT，底層資產(chǎn)5個工人宿舍+8個學(xué)生公寓+1個其他資產(chǎn)）年分紅率超過8%，對于寫字樓、零售、物流這些“核心資產(chǎn)”資本化率普遍在4%–5%，這個REIT的表現(xiàn)可謂驚人，在新加坡市場中同樣認(rèn)知學(xué)生宿舍屬于非核心資產(chǎn)，交易不活躍，估值打折，資本化率天然帶來了更高收益。借鑒新加坡的經(jīng)驗，上海地產(chǎn)此次擴(kuò)募的資產(chǎn)大概率會經(jīng)歷第二次估值下調(diào)，但是早期投資人的收益也會可觀。

2、上海地產(chǎn)REIT此次擴(kuò)募事項已通過基金管理人內(nèi)部決策機(jī)構(gòu)審議，后續(xù)尚需國家發(fā)改委申報推薦、證監(jiān)會準(zhǔn)予變更注冊、上交所審核及基金份額持有人大會決議通過后方可實(shí)施。后續(xù)政策支持決定此類宿舍類產(chǎn)品的合規(guī)性問題，目前學(xué)生宿舍遇到的一個最大的問題就是稅收問題，主要由于學(xué)生沒有固定工作和收入，不能算作保租房的保障主體，運(yùn)營主體就不能享受保租房的優(yōu)惠稅收，而上海地產(chǎn)這次資產(chǎn)邊界的突破，無疑是用市場驗證政策（2025年9月國家發(fā)改委印發(fā)通知明確支持REITs通過擴(kuò)募新購入項目）的細(xì)分領(lǐng)域，未來是將宿舍產(chǎn)品納入保障房體系，還是作為特殊群體做保障，都會有明確的方向標(biāo)出來。

最后，學(xué)生公寓作為REITs底層資產(chǎn)的首次亮相，標(biāo)志著長租公寓資產(chǎn)證券化進(jìn)入更細(xì)分、多元的階段。盡管估值面臨挑戰(zhàn)，但其穩(wěn)定的客群與現(xiàn)金流潛力仍吸引市場關(guān)注。未來，這類資產(chǎn)能否持續(xù)獲得政策支持、明確稅收定位，將直接影響其規(guī)模化與金融化進(jìn)程。

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