海珠，好酒好菜上桌了。

昨天，剛和大家聊完保利南泰項(xiàng)目的情況，有些朋友問(wèn)到今年海珠還有什么可以期待，接下來(lái)的海珠市場(chǎng)可太有看點(diǎn)了，琶洲、南泰、中海、新中軸、抖音等重磅項(xiàng)目輪番登場(chǎng)。

1）琶洲供應(yīng)井噴，幾宗宅地有望登場(chǎng)跟琶洲樾、天奕掰一掰手腕，尤其是抖音華南總部旁的江景宅地，是一宗地王級(jí)別的項(xiàng)目；

2）保利南泰項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)做90-180平的板樓塔樓搭配，規(guī)劃了海珠西少見(jiàn)的板樓大平層，但也留了100平以下的小戶型上車；

3）中海新中軸項(xiàng)目規(guī)格很高，預(yù)計(jì)160平+的板樓大戶型，雖然體量只有2.7萬(wàn)方，但中海準(zhǔn)備投更多資源和設(shè)計(jì)，先做示范區(qū)，打造封面產(chǎn)品；

4）海珠西紅盤們，燕語(yǔ)不到500萬(wàn)能買94平，380萬(wàn)能上車大花園的中交天翠3房，還是挺香的；

5）新中軸如火如荼，國(guó)有拆遷補(bǔ)償5.6-6萬(wàn)/平，客村花園東納入改造，藝苑南路開(kāi)拆，志懋酒店推平，背后的東風(fēng)村、三滘村、紅衛(wèi)村、池滘村、大塘村，海珠黃金地段的全面啟動(dòng)；

6）抖音華南總部準(zhǔn)備動(dòng)工，琶洲繼續(xù)加碼科技公司。

海珠，今年要大殺四方！

先來(lái)看看最爆炸的琶洲地塊。

注意，可能是不止一宗！

一是，中二區(qū)AH041208地塊。

萬(wàn)勝圍地鐵站旁，抖音華南總部一街之隔，琶洲中二區(qū)首個(gè)住宅項(xiàng)目，二線望江。

土地面積9060平方米，容積率2.5，限高80米，建筑面積約2.2萬(wàn)方（可能會(huì)有微調(diào)）。

2025年末，我們實(shí)探過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，地塊已經(jīng)推平，本來(lái)有希望掛牌，已經(jīng)有很多家房企去看過(guò)，可能實(shí)際起拍地價(jià)接近5萬(wàn)/平。

二是，中二區(qū)AH041122地塊。

要素齊全，豪宅角度來(lái)說(shuō)位置更好，望江視野更完整無(wú)遮擋，還在抖音華南總部旁邊。

這塊地2025年在藍(lán)皮書(shū)里面，但由于涉及到部分房子的拆遷問(wèn)題，節(jié)奏會(huì)相對(duì)慢點(diǎn)。

據(jù)說(shuō)，東圍新村的舊改即將啟動(dòng)，這意味著地塊也在路上了。

其實(shí)，這兩塊地都離不開(kāi)一個(gè)新的車頭-抖音華南總部。

這宗由抖音拿下的地塊，預(yù)計(jì)將于今年開(kāi)始動(dòng)工，效果圖也出來(lái)了。

盡管阿里、騰訊在琶洲都有布局，但抖音的到來(lái)還是能給琶洲帶來(lái)新的地標(biāo)和資源，能拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)聚集。

做得好了，就是產(chǎn)業(yè)集聚，人口集聚，財(cái)富集聚，帶動(dòng)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。

當(dāng)然，指望抖音動(dòng)工，立馬帶動(dòng)房?jī)r(jià)起飛，顯然是想多了。

此外，保利天奕東側(cè)的新宅地依舊在列，就是此前我們熟知的三姐妹地塊。

區(qū)位上和保利天奕差距不大，體量會(huì)大一點(diǎn)，配建一所公立學(xué)校五中。

這一輪琶洲籌備那么多地塊。一方面，琶洲在過(guò)去5年僅僅賣了5宗宅地，但每一塊都是硬菜。

琶洲目前就業(yè)人口22萬(wàn)，其中僅有不到20%的人在琶洲居住。

去年，海珠區(qū)1000萬(wàn)上成交套數(shù)腰斬，也需要新鮮血液補(bǔ)充豪宅市場(chǎng)，新地塊也不會(huì)一次性賣出。

另一方面，琶洲項(xiàng)目往往都是爆款，像琶洲南TOD，保利天奕等等，大家都很認(rèn)可板塊價(jià)值，帶動(dòng)市場(chǎng)成交。

除了琶洲外，中海和保利兩宗新項(xiàng)目的斗法，也相當(dāng)吸引眼球。

保利南泰項(xiàng)目，這宗今年溢價(jià)率最高的商品房地塊，從拍地伊始就吸引了整個(gè)海珠的關(guān)注。

小區(qū)一共9棟樓，包括8棟32層塔樓和1棟板樓，圍合式布局，形成大花園、大社區(qū)的空間骨架。

規(guī)劃主力戶型約90-130平三四房，還有少量170平板樓大平層。

關(guān)于產(chǎn)品的爆料也很有意思，項(xiàng)目的飄窗和使用率會(huì)有設(shè)計(jì)。同時(shí)，項(xiàng)目雖然做了小戶型，但整體取向是很改善的，梯戶比不高。

規(guī)劃路可以看出來(lái)南側(cè)200米的超級(jí)界面，公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)持平天奕天曜項(xiàng)目。

5分鐘到寶崗大道地鐵站+昌崗中路小學(xué)+自帶20萬(wàn)方商業(yè)，海珠西最核心的位置，少有的完整綜合型大地塊。

假設(shè)你準(zhǔn)備在海珠買房，去年沒(méi)有買堂悅，可以等等南泰，這會(huì)是一個(gè)更Pro的項(xiàng)目。

同時(shí)，南泰項(xiàng)目將會(huì)是海珠西的一顆定海神針，給板塊注入新的活力和錨點(diǎn)。

去年的海珠西市場(chǎng)，成交量雖然不低，但整體策略是以價(jià)換量的。

近3年，海珠套均價(jià)從2024年的1000萬(wàn)+，下降到2025年的760萬(wàn)，除了琶洲南TOD準(zhǔn)備清盤外，整體價(jià)格也是下降的。

中旅天宸府的87平3房，370萬(wàn)就能上車，單價(jià)4.2萬(wàn)/平。

一直卷交標(biāo)和花園的中交天翠，能讀五中附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，離南洲地鐵站300多米，360萬(wàn)買配套全面的新規(guī)82平3房。

4字頭的單價(jià)，海珠西已經(jīng)比花地灣、廣鋼更便宜了，海珠西價(jià)格下探也把更多人留在了海珠。

最后聊聊新中軸的情況。

作為新中軸啟動(dòng)后，板塊出讓的首宗地塊，中海廣州大道南項(xiàng)目要做什么產(chǎn)品，大家討論的很多。

全盤只有一個(gè)戶型，預(yù)測(cè)160+面積段的四房大平層，一步到位。

具體可以看→中海，先出招了

純粹的海珠低密板式改善豪宅，十幾米架空層+內(nèi)部花園，26F-28F，兩梯兩戶純南向板樓。

中海內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目有很高的期望，樹(shù)立品牌形象，先做示范區(qū)和實(shí)景樣板房。

項(xiàng)目體量小，不像中海大境是全能大盤，而整體感受會(huì)有點(diǎn)像繁華都市里帶了獨(dú)立花園和景觀的高級(jí)大平層。

與旁邊的綜合大盤中海大境也會(huì)有聯(lián)動(dòng)，后者在售129-143-190-270平大平層，單價(jià)約7.1-10萬(wàn)/平，參考總價(jià)925萬(wàn)-2600萬(wàn)，一房一價(jià)。

另一邊的新中軸舊改，也加足了馬力。

近期，客村花園東地塊，開(kāi)始了圍蔽清拆；藝苑南路的挖掘機(jī)也在每天轟隆隆的響...

市紡織學(xué)院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店、華軍科創(chuàng)谷等幾個(gè)地塊是已經(jīng)拆完了...

中海大境旁的首宗安置房項(xiàng)目-東風(fēng)村廣州大道南1218號(hào)地塊順利封頂。

新中軸的拆遷決心，也是前所未有的。

背后帶來(lái)的景觀、配套的全面升級(jí)，以及高額拆補(bǔ)釋放的購(gòu)買力最終都會(huì)帶動(dòng)海珠區(qū)的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

且看明年的海珠，干一番大事。