2026年1月29日至30日，上交所集中受理了首批8只商業不動產REITs申報項目，合計募資314.75億元，標志著中國公募REITs市場正式從基礎設施資產拓展至商業不動產領域，實現底層資產類型的歷史性擴容。

開局僅1個月，8只商業不動產REITs合計申報募資規模314.75億元，這件事怎么看？

三大背景

先看三大背景。

背景一

從消費基礎設施REITs到商業不動產REITs

商業不動產REITs并非憑空產生，在此之前，已經有消費基礎設施REITs登場。

2023年10月，證監會正式將消費基礎設施納入公募REITs試點范圍，首批4單項目于2023年10月26日申報，涵蓋購物中心（如華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT）、社區商超（嘉實物美消費REIT）和農貿市場（易方達華威農貿市場REIT）等業態。

萬得數據顯示，截至2026年2月3日，已上市消費基礎設施REITs共12只，總發行規模302.58億元，市場運行平穩，平均近一年換手率超100%，部分項目如華安百聯消費REIT、華夏金茂商業REIT自上市以來漲幅超30%，驗證了市場化商業資產具備穩定現金流與投資者認可度。

從政策層面講，消費基礎設施REITs所承擔的是支持內需、保障民生、穩定消費等任務，審批發行機制也更為復雜，但是，其資產類型（百貨商場、購物中心、農貿市場、社區商超、奧特萊斯等）、項目內容及底層資產（青島萬象城、上海又一城），原始權益人（華潤、印力、物美、金茂等）與商業不動產REITs一致。

因此，更早啟動的消費基礎設施REITs完成了商業不動產REITs的試水，商業不動產REITs則是消費基礎設施REITs更為商業化的版本。

背景二

《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》

2025年12月31日，證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，配套規則同步落地，明確支持核心城市群成熟商業不動產發行REITs，優先央企、地方國企、優質民企與外企項目，覆蓋綜合體、辦公、酒店等業態，突破了消費基礎設施“民生屬性”限制。8只商業不動產REITs申報是對明確政策、規則的響應。

背景三

中國商業不動產存量規模超40萬億元

商業不動產REITs的推進，基礎背景是存量市場的盤活。中國商業不動產存量規模超40萬億元，長期面臨流動性差、估值不透明、融資渠道單一的困境。商業不動產REITs的啟動，標志著中國REITs市場進入“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動階段，推動房企存量資產的盤活，為萬億級存量商業資產提供退出通道。

從邏輯上說，商業不動產的存量問題，需要商業不動產REITs，而推進商業不動產REITs需要試點（前期表現為消費基礎設施REITs的試水積累），實操則正好反推。

8只商業不動產REITs特點

2025年12月31日試點公告發布，開局僅1個月即集中受理8只商業不動產REITs，反映了此前試水積累已令監管與市場做足準備。

那么，這8只商業不動產REITs本身具備怎樣的特點呢？

多元申請主體

從申請主體看，試點公告中所涉及的企業類型實現了全覆蓋。募資結構：央企+地方國企39.08%，民企53.4%，外資7.62%。中金唯品會REIT以74.70 億元居首，占比23.73%。

民企募資占比53.4%（中金唯品會REIT、國泰海通砂之船REIT、華夏銀泰百貨REIT）

地方國企募資占比26.76%（華安陸家嘴REIT、匯添富上海地產REIT、華安錦江商業不動產REIT）

央企12.23%（華夏保利發展REIT）

外資7.62%（華夏凱德REIT）

規模呈梯隊狀

70億級1只、50億級1只、40億級1只、30億級3只、20億級1只、10億級1只，結構兼顧大盤與中小盤供給。預期分派率4.50%~5.21%不等。

中金唯品會商業不動產REIT：74.70億元

國泰海通砂之船商業不動產REIT：50.64億元

華夏銀泰百貨商業不動產REIT：42.79億元

華夏保利發展商業不動產REIT：38.50億元

華安陸家嘴商業不動產REIT：35.20億元

匯添富上海地產商業不動產REIT：32.00億元

華夏凱德商業不動產REIT：24.00億元

華安錦江商業不動產REIT：17.03億元

優質底層資產覆蓋

8只商業不動產REITs底層資產覆蓋各優質成熟商業不動產類型。

商業零售（奧萊/百貨）：3只，募資168.13億元，占比53.42%。

寫字樓：3只，募資95.20億元，占比30.25%。

酒店：1只，募資17.03億元，占比5.41%。

商業+辦公綜合體：1只，募資24.00億元，占比7.62%。

底層資產

中金唯品會商業不動產REIT：鄭州/哈爾濱杉杉奧特萊斯

國泰海通砂之船商業不動產REIT：西安砂之船奧特萊斯

華夏銀泰百貨商業不動產REIT：杭州銀泰百貨

華夏保利發展商業不動產REIT：廣州保利中心（寫字樓）+佛山保利水城（商業）

華安陸家嘴商業不動產REIT：上海鼎保大廈、鼎博大廈（甲級寫字樓）

匯添富上海地產商業不動產REIT：上海晶耀前灘T1辦公樓

華安錦江商業不動產REIT：18城21座錦江都城酒店

華夏凱德商業不動產REIT：深圳來福士廣場（商業+辦公綜合體）

分布核心城市

一線城市（上海、深圳、廣州）5個項目，募資200.40億元，占比63.67%，聚焦黃浦、前灘、南山、珠江新城等核心板塊。

新一線/二線城市（杭州、西安、佛山、鄭州、哈爾濱等）3個項目，募資114.35 億元，占比36.33%，覆蓋核心商圈與產業聚集區。

可能發生3件事

本次集中受理8只商業不動產REITs，堪稱里程碑事件。

其市場影響大致在3個方面：對房企及地產市場來說，意味著為存量盤活注入新鮮血液；對投資者來說，意味著新的資產配置；對于REITs市場來說，意味著顯著的示范效應（強啟動信號）。

隨著首批申報，后續項目將源源不斷，中國REITs市場將迅速擴容，成為全球重要REITs市場。資產類型將持續創新，如數據中心、物流園、養老公寓、停車場等更多元資產上市。

商業不動產REITs的實質，是商業不動產的證券化及標準化流動，其支撐是底層資產穩定的流動性收益。一旦REITs通道順利打開，將會顯著加劇商業不動產行業分化，形成“強者恒強”格局 。即資金和資源將向“優質資產+優秀管理人”集中，優質資產獲得流動性溢價與資本加持，低效資產因準入門檻與估值劣勢被加速淘汰，行業集中度將持續提升。核心城市核心區的成熟存量迎來重大利好，核心城市非核心區或二三線城市核心商圈的優質存量則機遇與挑戰并存，非核心區位存量則以挑戰為主。

具體來說，可能發生3件事：

1.資源向優質資產集中（核心城市+成熟商圈+高出租率），優質資產進一步提升整體運營效率，非核心區位可能發生資產折價。

2.行業集中度提升，央企、地方國企、頭部民企主導性更強，引領輕資產轉型成功，中小房企可能退出持有型商業，聚焦開發或轉讓資產。

3.融資能力分化，多元融資+低成本+高流動性將改善優質企業融資環境，風險向低效主體集中（融資渠道收窄+高成本+低流動性），行業出清將加速。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮