經(jīng)過過去幾年的房價下跌，我們發(fā)現(xiàn)：

　　有這么幾類區(qū)域，跌的幅度是最小的。

　　但是需要注意的是：

　　保值是相對的而非絕對的——

　　部分區(qū)域可能還會保值，但部分區(qū)域在后續(xù)遭遇補跌危險。

　　浦東產(chǎn)業(yè)區(qū)里的學區(qū)次新房

　　最典型的就是張江和前灘的學區(qū)商品房，二者的跌幅都不大，算是非常保值的存在：

　　張江核心區(qū)張集的次新學區(qū)房，張江湯臣豪園三期、四期目前成交均價依然在11-12萬（拋開特殊樓層），相比于2022年最高點13-14.5w的成交水平跌幅僅約15%，且這個價格水平依然遠遠高于2019年的小區(qū)9w左右的成交價水準。

　　相比于全市普遍從高位跌去25-30%的帶學區(qū)中產(chǎn)社區(qū)，這個表現(xiàn)已經(jīng)相當保值。

　　前灘的價格表現(xiàn)更加夸張，比張江還要保值。

　　相信大家也刷到過，前灘可能是2025年上海樓市唯一一個價格沒有補跌的區(qū)域。

　　比如前灘的次新標桿中糧前灘海景壹號，成交價從前年929新政之后，一直維持在16w上下，即便到了最近年底也依然是這個單價水準成交。

　　這個單價相比于當年2022年巔峰的17.5-18萬，跌幅也僅有10%左右。

　　晶耀名邸一期作為標桿成交價水平也是如此，一直維持在16w左右。

　　晶耀名邸三期2025也有多套成交，雖然價格一直比不過一期，但是同樣的是成交價很穩(wěn)定，一直也維持在14w上下。

　　無論是一期還是三期，相比于之前高位的成交價水平，跌幅也就是1.5-2w左右，大約10-15%的下跌比例。

　　前灘成交是有非常明顯的學區(qū)導向的：

　　2025年全年成交的232套房子里，一房116套，兩房53套，基本都是學區(qū)需求買入，二者占比接近總量75%。

　　其實說起來，浦東的這類產(chǎn)業(yè)區(qū)的核心區(qū)的次新學區(qū)房，價格能夠保值的原因很直觀：

　　浦東本身的樓市模型就是產(chǎn)業(yè)大于環(huán)線的邏輯，優(yōu)質板塊都是好產(chǎn)業(yè)+好房子+好學校。

　　浦東形成這樣的選房邏輯，是因為浦東主力中產(chǎn)家庭購房者，大部分都是來來自核心產(chǎn)業(yè)區(qū)的三高人群：

　　高收入+高學歷+高比例的新上海人。

　　他們沒有太強的地段崇拜，大部分都是以上班的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為核心地標選房——有非常強的地域集中性。

　　而他們的購房傾向性也很明顯：

　　1、絕對喜歡新房，喜歡電梯房。

　　2、大部分都是教育紅利受益者，都十分重視教育。

　　因此，他們的買房目標一直很清晰：

　　核心產(chǎn)業(yè)區(qū)附近（上班近、接孩子方便）+優(yōu)質次新房+好學校。

　　而集合了以上幾點優(yōu)勢于一體的板塊其實并不多，其中的標桿社區(qū)更是有限，因此一般帶著這種屬性的小區(qū)成交一般都挺“火熱”。

　　當然，并不是說只要有這三個要素房價就都能保值。

　　因為三個維度都會出現(xiàn)變化：

　　1、產(chǎn)業(yè)區(qū)有興衰，增長型的產(chǎn)業(yè)區(qū)才有增長的購買力，相對沒落的就會下行。

　　陸家嘴周圍和金橋周圍板塊價格降得厲害，和其產(chǎn)業(yè)變遷有巨大關系。

　　2、好房子會變老，變舊，逐漸跟不上時代。

　　尤其是這幾年浦東新房大供應，陸家嘴周邊的一圈商品房都被嚴重沖擊，甚至說被拋棄。

　　3、學區(qū)也會輪替——這點其實和產(chǎn)業(yè)變遷也相關。

　　以前浦東最好的學校都在陸家嘴和金橋周邊，如今的浦東新三杰（張集、建平地杰、前灘華二）都在張江和前灘周邊——這也是主力中產(chǎn)群體變化帶來的“大勢所趨”。

　　綜上幾點，也就是為什么浦東很多曾經(jīng)領漲的中產(chǎn)板塊如今成為了破落戶的緣由。

　　而前灘、張江在相對長的時間里，還會是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心，很難沒落；

　　而學區(qū)需要用成績驗證，一般來說少說三年，多說9年，新板塊想要快速取代這些學校還有一段時間去驗證。

　　因此，短期來看，這種板塊的保值性基礎不會出太大的問題——

　　無非是因為新房供應、大盤走勢帶來的震蕩罷了。

　　西南片區(qū)中環(huán)內(nèi)次新房

　　很多朋友說我們說西南吹，徐匯吹。

　　但是從數(shù)據(jù)維度看，徐匯的次新房確實跌的少：

　　無論是中產(chǎn)社區(qū)，還是徐匯濱江的次新豪宅，都是同領域內(nèi)跌幅最小的存在。

　　徐匯的眾多次新中產(chǎn)小區(qū)（10年以內(nèi)房齡），之前高位普遍在15-16w的價格水平。

　　而隨著最近兩年的調(diào)整，其至少也能賣到13w+的水平，14-15w的成交也依然還有，整體跌幅基本在10-20%之間，可以說是相當?shù)谋Ｖ盗恕?/p>

　　而豪宅領域來看也是如此：

　　徐匯濱江的豪宅，成交單價普遍相比于最高點跌幅也不過20%，相比于今年年初成交價甚至基本持平。

　　當然，徐匯中產(chǎn)社區(qū)和豪宅社區(qū)堅挺的邏輯，有相通的原因，細看也有較大的區(qū)別。

　　徐匯次新房價格堅挺，底層原因還是兩點：

　　1、購買力強但是好房子少：

　　西南片區(qū)（包括長寧、閔行、松江）的購買力十分強，無論是本地改善購買力還是新增的產(chǎn)業(yè)購買力都很強；

　　但是由于整個大區(qū)域發(fā)展的很成熟，徐匯外環(huán)內(nèi)地區(qū)，長寧全域、閔行的近市區(qū)地段能開發(fā)的地塊有限——

　　近十年開發(fā)的房齡比較新的次新房就非常少，因此就是形成了相對的稀缺。

　　像徐匯中環(huán)內(nèi)，除了徐匯濱江的豪宅，這些年二手市場可交易的二手房小區(qū)也依然就那幾個：

　　尚匯豪庭、公園道壹號、徐匯天悅、鑫耀中城。

　　整體數(shù)量太少，供小于求，因此價格才如此堅挺。

　　實際上金虹橋、金匯幾個次新房也是如此，比如古北中央公園、古北悅公館價格也算是比較堅挺的，最新成交價依然在11-2w左右。

　　徐匯濱江的豪宅也是取代了長寧古北、徐家匯成為了冠絕西南的第一豪宅區(qū)，也是具備相對的稀缺性的。

　　2、徐匯價格體系在被主動抬高：

　　這點大家都知道，2025年上海新房價格跳漲，徐匯濱江地價到了13萬，新房價格直接抬到了18-19萬的層次，相當于給整個西南區(qū)域的市場抬了個轎子。

　　當然，徐匯濱江作為豪宅區(qū)，還是要靠全市的富豪接盤，這就是我說的差異所在：

　　實際上，今年徐匯濱江豪宅成交，很多都是來自于外區(qū)帶看，而非本區(qū)域的本地中介。

　　原因就在于全市2500-4000這個段位中，如果在新天地大部分買到的房子面積都很小，且部分房子房齡還特別老、或者品質不夠豪。

　　陸家嘴之前價格沒降的時候根本買不到九廬和凱旋門，這個預算選到的大部分都是“老破大”社區(qū)。

　　如果想要一個既有豪宅區(qū)地段、有資源的稀缺性，又有豪宅的面積和尺度，且品質還過的去的區(qū)域，那基本就只有徐匯濱江一個選項：

　　本質上是搶占了豪宅市場中的總價段生態(tài)位。

　　但是好都是過去的。

　　到了2026年，我認為徐匯無論是中產(chǎn)社區(qū)，還是豪宅社區(qū)，其價格可能都面臨補跌風險。

　　中產(chǎn)社區(qū)層面，一方面徐匯的次新房未來也會解禁，帶來一批新房源：

　　這對于徐匯的中產(chǎn)次新房價格必然有沖擊，尤其是是其中的100平小三房，將會受到正面沖擊——大戶型可能還好。

　　另一方面，徐匯的中產(chǎn)新房供應還在變多，植物園南側預計上市1000+套新房，南站南側、植物園北側地區(qū)，預計也有多塊住宅用地會入市。

　　這種情況下，徐匯的中產(chǎn)次新房估計也會補跌。

　　豪宅領域，一方面徐匯濱江今年是豪宅供應大年，嘉佰道上海、嘉佰道徐匯、中海云錦路項目都要上市，安瀾上海還有大量的待售房源，整體供應4000w以上的豪宅有1500套以上。

　　而另一方面，豪宅新房現(xiàn)在確實越來越難賣了，對二手房的擠壓也會更嚴重。

　　綜合倆看，徐匯這種情況下，短期內(nèi)徐匯買房，無論是豪宅還是中產(chǎn)房，都得等待觀望一下。

　　偽豪宅

　　偽豪宅主要是指那些達不到豪宅品質，卻賣到了豪宅價格的產(chǎn)品。

　　他們雖然偽，但是的確成交價格在目前這個階段還是非常保值的。

　　比如典型的偽豪宅瑞虹新城七八九這三期，2025年成交價依然在13-14w上下（非觀景戶型），相比于之前最高位15-16.5w去看，實際的跌幅也就是15%。

　　像馬當路的永業(yè)公寓，一期成交價依然13w+，二期成交價依然15-16w，相比于最高峰一期15w，二期17-18w的水平去看，其實跌幅也只有15%左右。

　　這類房子的價格堅挺，主要有兩點原因：

　　1、階段性的供應稀缺：

　　近些年市中心新房全面豪宅化，核心地段買中產(chǎn)住宅新房幾乎沒有。

　　考慮所謂的次新房的話，其實大部分都是2005年之前的房齡，產(chǎn)品和今天新房的差距很大。

　　因此，房齡相對較新、地段相對不錯的市區(qū)板塊、中產(chǎn)定位次新房，價格依然處于一個較高的位置上，甚至和部分豪宅單價比肩。

　　類似的情況其實也可以帶入一些中環(huán)上的板塊最標桿社區(qū)中，比如大寧金茂府之前賣16w基本也是這個原因。

　　2、補跌的進度還沒有輪到這類房子。

　　2025以來，上海樓市整體的市場補跌趨勢是自下而上的，剛需最先補跌，然后輪到初級中產(chǎn)社區(qū)（800-1200w），1500w以上的很多區(qū)域價格依然扛著還沒降下來，簡單說就是時機未到。

　　因此，這類房子目前看起來也很保值——但是我認為這個保值可能并不長久。

　　一方面，市區(qū)新房現(xiàn)在正在大量供應，市區(qū)的中產(chǎn)定位但是品質極佳的好房子真的越來越多了。

　　尤其是北上海，大量的12-16w單價改善定位新房供應，直接沖擊像瑞虹新城、大寧金茂府這種上一個時代的中產(chǎn)標桿。

　　因此我們可以明顯看到，到了2025年年底，瑞虹新城的價格就有些扛不住了，7期、8期成交價都掉到了12w附近。

　　大寧金茂府近期成交了一套6樓的153平大三房，總價僅1520w，相比于最高點15w的成交價直接跌去三分之一。

　　當然，這種沖擊可能對于永業(yè)公寓這種好地段的房子沖擊還沒有那么大——

　　但是就要提到另一方面，豪宅價格也開始補跌了，而且大趨勢上今年會全面補跌，這就對核心區(qū)次新房有正面沖擊了。

　　2026年開年以來，二手豪宅雖然成交回暖了，但是大部分都是以價換量：

　　復興瓏御成交價僅16w+，濱江凱旋門一期成交多套都低于14w單價，翠湖一二三期也有多套16w+成交。

　　大趨勢上，今年豪宅肯定是要補跌的——因為二手掛牌率太高了，而新房豪宅也進入分銷市場不好賣了，上海的豪宅神話已經(jīng)破了。

　　這種情況下，豪宅降價必然擠壓市區(qū)中產(chǎn)定位的高單價偽豪宅補跌：

　　之前2000多萬買中產(chǎn)偽豪宅，現(xiàn)在加兩百萬預算買真豪宅，大家自然會用腳投票。

　　因此，其實永業(yè)公寓（近期一期低區(qū)11w+成交）也好、包括老靜安的豪景苑（中樓層11w+，高區(qū)12w+），最近的成交價格有了明顯的補跌。

　　這種情況下，如果預算到位我們也更加建議大家關注豪宅的撿漏機會。

　　畢竟偽豪宅的問題就在于不入富豪眼，爆發(fā)力不及真豪宅。

　　同預算，為何不選一個爆發(fā)力更強的標的？

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