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每年關(guān)于房地產(chǎn)的定調(diào)，大家習(xí)慣于從政府工作報(bào)告中的房地產(chǎn)部分中尋找答案。

但是今年，關(guān)于房地產(chǎn)最大的變化，不在房地產(chǎn)部分，反而在民生保障部分。

很多人沒有注意到，在更大力度保障和改善民生部分，有一句非常重要的話——

倡導(dǎo)積極婚育觀，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善住房需求。完善生育保險(xiǎn)制度和生育休假制度，深入開展托育服務(wù)補(bǔ)助示范試點(diǎn)，發(fā)展普惠托育和托幼一體化。

這是一個(gè)不容易被大家注意到的話語。

加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障第一次被寫進(jìn)了政府工作報(bào)告，也是第一次將初婚初育群體納入住房保障范圍。

以后，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，初婚初育群體的剛性需求和多子女家庭的改善性住房需求并列。政策不僅支持多子女家庭的改善住房需求，還將保障初婚初育群體的住房需求。

這標(biāo)志著房地產(chǎn)政策思路正在發(fā)生重要的轉(zhuǎn)變。

在此之前，提到住房保障，一般是從經(jīng)濟(jì)能力出發(fā)，看保障群體的收入和經(jīng)濟(jì)條件，主要保障的是低收入群體、新市民、住房困難的人群。而這一次，對(duì)于住房保障群體的劃分，更換了一個(gè)角度。

不再單純的只是從經(jīng)濟(jì)條件出發(fā)，而是將經(jīng)濟(jì)條件+人生階段疊加在一起，政策更加強(qiáng)調(diào)對(duì)于年輕家庭的支持。

在住房保障方面減輕年輕人的負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)年輕人敢于結(jié)婚，敢于生娃兒，讓年輕的家庭從一開始就能輕裝上陣。

住房保障涵蓋的意義變大了，范圍更廣了。住房保障以后不僅僅是單純的兜底性，救濟(jì)性的制度，還是促進(jìn)生育、支持家庭發(fā)展的政策。

將結(jié)婚生育和住房保障結(jié)合起來，是一項(xiàng)符合實(shí)際的創(chuàng)新舉措。

以后，咱們的政策政策不再只是被動(dòng)式的應(yīng)對(duì)住房困難，將會(huì)主動(dòng)承擔(dān)了塑造家庭周期的責(zé)任。

讓年輕家庭有房住，變成一件不那么困難的事兒。

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細(xì)思之后，就能咂摸出加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障這句話的巧妙之處。

這里要給大家解釋一下。把初婚初育群體納入住房保障范圍，不是有些人理解的剛需歸保障，改善歸商品房的粗暴劃分。

而是把年輕家庭這個(gè)群體給單拎出來，作為未來住房市場(chǎng)的重點(diǎn)保障和支持對(duì)象。

這個(gè)住房市場(chǎng)，可以是商品房市場(chǎng)，也可以是保障房市場(chǎng)。

當(dāng)下的保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)，對(duì)于初婚初育群體是沒有做明確的劃分和支持的。并且在房屋供給上，初婚初育家庭的住房需求并沒有得到很好的滿足。

一般初婚初育家庭多是一家三口的配置，如果老人來帶娃兒，可能是一家四口，這樣的家庭配置，能夠滿足功能性需求的多是90-100平的小三房。

而現(xiàn)在不管是保障房市場(chǎng)，還是商品房的新房市場(chǎng)，這個(gè)面積段的供給恰恰較少。

保障房市場(chǎng)，還是依據(jù)一貫的按照收入或者學(xué)歷的標(biāo)準(zhǔn)供給的面積是以小戶型為主。

比如人才公寓或者公租房，多為40-60m2的一房或者小兩房。保障性租賃住房，多為不超過70m2的小戶型。

70m2-90m2的戶型，多在配售型保障房和共有產(chǎn)權(quán)房之中。而面積超過90m2的保障戶型相當(dāng)?shù)纳佟?/p>

而商品房新房市場(chǎng)，大家看到的各個(gè)城市火熱的四代宅，大多都是110m2起步，甚至有的城市是120m2起步。只要入市的新項(xiàng)目，幾乎針對(duì)的都是改善或者剛改的戶型。

這個(gè)可以從2025年全國重點(diǎn)城市的新房套均面積上看出來。

北京新房套均面積在126m2，

上海新房套均面積在124m2，

深圳新房套均面積在115m2左右。

像成都和杭州的更夸張，杭州新房套均面積在139m2，成都新房套均面積在131m2。

新房市場(chǎng)上，開發(fā)商房子越蓋越好，面積越蓋越大。為了搶奪近幾年80后和90后的改善需求，開發(fā)商卯足了勁兒的開發(fā)改善項(xiàng)目。

以至于年輕的剛需群體想要買90平以下的小戶型，只能去二手房市場(chǎng)上淘貨。

而且近幾年購房政策在改善群體上側(cè)重的比較多，比如調(diào)整140平以上的契稅政策，換房的個(gè)人所得稅退稅政策等。

初婚初育的剛需群體，主要是跟隨房地產(chǎn)的大政策調(diào)整，并沒有特別多的側(cè)重。

3

既然提出來了加強(qiáng)初婚初育家庭的住房保障支持，那么以后住房的政策就會(huì)向這個(gè)群體傾斜。

站在現(xiàn)在，我們還沒有辦法猜測(cè)能出什么樣的政策，但是政策箱里可出的政策還是比較多的。

比如在買房時(shí)，在首付比例、貸款利率上向初婚初育家庭傾斜。

比如住房公積金，針對(duì)初婚初育家庭放寬。

再比如保障性租賃住房在分配上，更向年輕的家庭去做定向配租。

也不排除未來新房市場(chǎng)的供給發(fā)生變化。現(xiàn)在新房市場(chǎng)開發(fā)商開發(fā)的主要是改善戶型，如果政策重點(diǎn)支持初婚初育家庭，那么開發(fā)商的產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)向會(huì)轉(zhuǎn)變。

開發(fā)商可能將向剛需群體開發(fā)更多的好房子。

未來不同房子的房?jī)r(jià)，可能也會(huì)跟著這個(gè)政策發(fā)生變化。大概會(huì)呈現(xiàn)出這樣的分化。

1.核心一二線城市核心位置的剛需次新小戶型，尤其是70-100m2之間的兩房或者三房，將會(huì)逐漸展現(xiàn)出來扛跌的一面。相比較其他房子，它的流動(dòng)性會(huì)更好，價(jià)格會(huì)更堅(jiān)挺。

2.帶中小學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，尤其是帶中學(xué)學(xué)區(qū)房的，扛跌屬性依然不錯(cuò)。

3.房齡逐漸老舊的改善戶型，尤其是物業(yè)管理較差的大戶型將會(huì)折價(jià)比較厲害。

4.不管是哪個(gè)城市，遠(yuǎn)郊大盤將永遠(yuǎn)不會(huì)再受到追捧。

5．一些位置一般的大戶型，尤其是144m2的大平層，因?yàn)楫a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在受追捧的，有可能隨著更新產(chǎn)品的入市，反而受到價(jià)格的壓制。

6.三四線的收縮型城市，房?jī)r(jià)可能長期處于弱勢(shì)。

這是基于新周期的政策側(cè)重，給到大家的判斷。不管政策思路如何調(diào)整，我們都要記住一點(diǎn)。

房地產(chǎn)是跟著人口走，人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化，將會(huì)決定不同房產(chǎn)的價(jià)值。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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