思路大轉變，開始重視剛需了！

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每年關于房地產的定調，大家習慣于從政府工作報告中的房地產部分中尋找答案。

但是今年，關于房地產最大的變化，不在房地產部分，反而在民生保障部分。

很多人沒有注意到，在更大力度保障和改善民生部分，有一句非常重要的話——

倡導積極婚育觀，加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善住房需求。完善生育保險制度和生育休假制度，深入開展托育服務補助示范試點，發展普惠托育和托幼一體化。

這是一個不容易被大家注意到的話語。

加強初婚初育家庭住房保障第一次被寫進了政府工作報告，也是第一次將初婚初育群體納入住房保障范圍。

以后，在房地產領域，初婚初育群體的剛性需求和多子女家庭的改善性住房需求并列。政策不僅支持多子女家庭的改善住房需求，還將保障初婚初育群體的住房需求。

這標志著房地產政策思路正在發生重要的轉變。

在此之前，提到住房保障，一般是從經濟能力出發，看保障群體的收入和經濟條件，主要保障的是低收入群體、新市民、住房困難的人群。而這一次，對于住房保障群體的劃分，更換了一個角度。

不再單純的只是從經濟條件出發，而是將經濟條件+人生階段疊加在一起，政策更加強調對于年輕家庭的支持。

在住房保障方面減輕年輕人的負擔，鼓勵年輕人敢于結婚，敢于生娃兒，讓年輕的家庭從一開始就能輕裝上陣。

住房保障涵蓋的意義變大了，范圍更廣了。住房保障以后不僅僅是單純的兜底性，救濟性的制度，還是促進生育、支持家庭發展的政策。

將結婚生育和住房保障結合起來，是一項符合實際的創新舉措。

以后，咱們的政策政策不再只是被動式的應對住房困難，將會主動承擔了塑造家庭周期的責任。

讓年輕家庭有房住，變成一件不那么困難的事兒。

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細思之后，就能咂摸出加強初婚初育家庭住房保障這句話的巧妙之處。

這里要給大家解釋一下。把初婚初育群體納入住房保障范圍，不是有些人理解的剛需歸保障，改善歸商品房的粗暴劃分。

而是把年輕家庭這個群體給單拎出來，作為未來住房市場的重點保障和支持對象。

這個住房市場，可以是商品房市場，也可以是保障房市場。

當下的保障房市場和商品房市場，對于初婚初育群體是沒有做明確的劃分和支持的。并且在房屋供給上，初婚初育家庭的住房需求并沒有得到很好的滿足。

一般初婚初育家庭多是一家三口的配置，如果老人來帶娃兒，可能是一家四口，這樣的家庭配置，能夠滿足功能性需求的多是90-100平的小三房。

而現在不管是保障房市場，還是商品房的新房市場，這個面積段的供給恰恰較少。

保障房市場，還是依據一貫的按照收入或者學歷的標準供給的面積是以小戶型為主。

比如人才公寓或者公租房，多為40-60m2的一房或者小兩房。保障性租賃住房，多為不超過70m2的小戶型。

70m2-90m2的戶型，多在配售型保障房和共有產權房之中。而面積超過90m2的保障戶型相當的少。

而商品房新房市場，大家看到的各個城市火熱的四代宅，大多都是110m2起步，甚至有的城市是120m2起步。只要入市的新項目，幾乎針對的都是改善或者剛改的戶型。

這個可以從2025年全國重點城市的新房套均面積上看出來。

北京新房套均面積在126m2，

上海新房套均面積在124m2，

深圳新房套均面積在115m2左右。

像成都和杭州的更夸張，杭州新房套均面積在139m2，成都新房套均面積在131m2。

新房市場上，開發商房子越蓋越好，面積越蓋越大。為了搶奪近幾年80后和90后的改善需求，開發商卯足了勁兒的開發改善項目。

以至于年輕的剛需群體想要買90平以下的小戶型，只能去二手房市場上淘貨。

而且近幾年購房政策在改善群體上側重的比較多，比如調整140平以上的契稅政策，換房的個人所得稅退稅政策等。

初婚初育的剛需群體，主要是跟隨房地產的大政策調整，并沒有特別多的側重。

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既然提出來了加強初婚初育家庭的住房保障支持，那么以后住房的政策就會向這個群體傾斜。

站在現在，我們還沒有辦法猜測能出什么樣的政策，但是政策箱里可出的政策還是比較多的。

比如在買房時，在首付比例、貸款利率上向初婚初育家庭傾斜。

比如住房公積金，針對初婚初育家庭放寬。

再比如保障性租賃住房在分配上，更向年輕的家庭去做定向配租。

也不排除未來新房市場的供給發生變化。現在新房市場開發商開發的主要是改善戶型，如果政策重點支持初婚初育家庭，那么開發商的產品開發風向會轉變。

開發商可能將向剛需群體開發更多的好房子。

未來不同房子的房價，可能也會跟著這個政策發生變化。大概會呈現出這樣的分化。

1.核心一二線城市核心位置的剛需次新小戶型，尤其是70-100m2之間的兩房或者三房，將會逐漸展現出來扛跌的一面。相比較其他房子，它的流動性會更好，價格會更堅挺。

2.帶中小學優質學區，尤其是帶中學學區房的，扛跌屬性依然不錯。

3.房齡逐漸老舊的改善戶型，尤其是物業管理較差的大戶型將會折價比較厲害。

4.不管是哪個城市，遠郊大盤將永遠不會再受到追捧。

5．一些位置一般的大戶型，尤其是144m2的大平層，因為產品優勢現在受追捧的，有可能隨著更新產品的入市，反而受到價格的壓制。

6.三四線的收縮型城市，房價可能長期處于弱勢。

這是基于新周期的政策側重，給到大家的判斷。不管政策思路如何調整，我們都要記住一點。

房地產是跟著人口走，人口和家庭結構的變化，將會決定不同房產的價值。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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