新政下的城市更新項目怎么做

作為存量開發的標桿城市，深圳城市更新領域近期動態頻繁。2月聚焦全市存量更新項目的落地推進，并啟動“百個城市更新項目攻堅行動”；3月深圳市政府與中交集團簽署進一步深化全面合作協議，聚焦城市更新，為城市更新引入央企資源新活力。政策層面，深圳市住房和建設局與深圳市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》（深建規〔2026〕3號，以下簡稱“《通知》”），針對未完成規劃審批的項目，從土地、規劃、成本、資金四大維度為存量項目 “減負松綁”。這一系列動作清晰勾勒出深圳城市更新“政府主導、盤活存量、政策賦能、項目攻堅” 的核心基調，市場也普遍認為這是深圳城市更新存量項目盤活的又一重磅政策。

我們認為，本次新政也算是基于深圳城市更新發展現狀的精準施策，與百個攻堅項目的推進需求契合。但在實際執行實操層面、從存量城市更新長期發展維度看，仍存在政策執行偏差、市場主體差異化、規劃銜接不暢等潛在問題，如何在 “松綁”與 “約束”之間找到平衡，是否能真正讓項目“盤活”，我們也拭目以待。

一、新政深度解讀：四大核心舉措

（一）土地移交率靈活核定：從“固定比例”到“基準底線+靈活調整”

《通知》允許在規劃階段靈活核定土地移交率，且無需履行計劃調整程序。此前，龍崗區已在今年1月發布公告對已列計劃未批規劃的城市更新單元計劃進行調整，松綁公共利益用地要求，按基準土地移交用地面積落實，原則上不超過35%。新政將此前龍崗區等局部“松綁”舉措上升為全市統一政策，給予未過專規項目更大的規劃彈性，降低因過高土地貢獻導致的開發困難，同時加速項目規劃審批。對于百個攻堅項目中未過專規的項目，這一舉措直接降低了因過高土地貢獻導致的開發經濟可行性不足問題，同時省去計劃調整的繁瑣流程，大幅縮短規劃審批周期，讓項目能更快進入實施階段。

圖：土地移交率計算公式

（二）保障房配建優化：取消強制配建，直擊混合社區痛點

取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。從開發商的角度，能在符合新國標要求去提高可售物業比例，并直接砍掉保障房建設成本，加速回血。新政并未弱化保障房供給，而是將供給主體從“開發企業配建”轉向“政府統籌、多元供給”，特別提到的通過收購、盤活存量房屋的方式供應保障房，亦有利于消化深圳樓市既有庫存。

另外是單純從商品房購房者對于“居住不純粹”這一現實痛點來看，取消保障房強制配建可能會解決混合社區價值割裂問題，契合商品房購房者核心訴求，讓購房者的居住體驗和資產價值得到保障。

（三）“清調供”項目規劃局部調整：一項目一策，破解規劃不合理難題

對采用“清調供”方式盤活的存量城市更新項目，《通知》提供兩種規劃編制路徑：一是重新編制規劃，按本次新規執行；二是局部調整已批規劃，調整部分執行新政，未調整部分按已批規劃執行，土地移交率按整體統一核算。這項舉措，是通過調整高價值地塊產生的收益，來平衡低價值地塊的建設成本。過去項目已批的占比過高、難去化的商業指標也有機會調整為可銷售的住宅。針對“清調供”工作實施指引的相關內容可以參考西政資本過往推文《城市更新要翻身了》。

（四）組合拳：預期管理+金融支持+項目重整，破解博弈與資金雙難題

政府搭建協商平臺出面降低各方預期，參照土地整備、房屋征收補償標準協商確定補償標準，避免長期拉鋸。同時鼓勵爛尾、停滯項目通過信貸、并購貸、資產重組、破產重整等工具化解資金鏈和債務死結。從我們業務實操動向而言，當地銀行已經“嗅到”了政策新風向，對城市更新項目的信貸操作意愿也開始松動。

二、市場主體應對策略與布局

總的來說，不同類型項目有以下幾類應對策略：

（一）未過專規審批的攻堅項目：搶抓窗口期，優化規劃指標，夯實經濟可行性

對于未過專規審批的項目，比如包括福田南天電力、龍華國潤電器等大量工業區、舊村更新項目。若項目本體在區位、拆遷進度、債權債務關系等方面具備一定優勢，應抓住此次政策窗口期：一是組織專業團隊，結合新政要求重新測算土地移交率靈活核定、取消保障房配建后的項目開發成本、收益空間和現金流，確保項目具備扎實的經濟可行性；二是主動與轄區政府、規自部門溝通，在滿足配套承載能力的前提下，爭取最優的土地移交率和規劃指標，最大化可售物業比例；三是借助政府搭建的協商平臺，提前與物業權利人、債權人溝通補償方案，統一各方預期，為項目后續推進掃清溝通障礙。

（二）已批專規但陷入停滯的攻堅項目：借力 “清調供”，優化指標，引入新主體

對于已批專規但陷入停滯的項目，這類項目多為民營房企主導，因資金鏈緊張、規劃指標不合理導致停滯，如部分龍崗、寶安的舊村更新項目，核心策略是積極尋求通過“清調供”路徑被納入試點，利用局部規劃調整政策，優化原方案中不具備經濟可行性的指標（如過高商業占比），引入新的資金方或接盤機構。比如：積極向政府申請通過“清調供”手段盤活項目，利用規自局部調整政策，將原規劃中過高的商業指標、難去化的配套指標調整為住宅指標，從根本上解決項目經濟可行性不足的問題；二是依托新政的金融支持政策，主動對接金融機構和金融資產管理公司，通過并購貸、資產重組等方式化解資金鏈和債務死結；三是引入國企、央企作為新的開發主體或投資方，借助其資金和資源優勢，推動項目重啟，民企可保留部分股權或參與項目運營，實現互利共贏。

（三）正常推進 / 已批規劃的攻堅項目：聚焦金融輸血，探索合作，保障項目節奏

對于仍在正常推進的或在等待市場調整并且已取得規劃批復的項目，這類項目如南山康佳集團總部廠區、前海觀山海家園等，已具備成熟的規劃和開發條件，新政帶來的直接紅利有限，核心策略是借助金融輸血與探索重整重組路徑。待整體市場活力的恢復后，把握新的合作或退出機會。

正如我們經常提到，當前地產和城市更新市場已難以依靠某個政策就能全面提振市場信心與整體活力。此次新政的最終目標還是修復市場健康度，為城市更新僵化、停滯的現狀提供新的盤活可能。于市場參與主體而言，誰能更高效地處理復雜債權債務關系，誰能更精準地把握新政下的經濟測算，誰能在“降低預期”與“合理回報”之間找到平衡點，誰就能在這一輪存量博弈中占據先機。