案說公司法｜拆遷安置房優先受償宜采"回購折價"而非拍賣

【裁判要旨】

1. 委托代建模式下，代建方作為投資建設者因合法建造行為對在建工程享有權利，承包人與代建方簽訂施工合同，應向代建方主張建設工程價款優先受償權。

2. 拆遷安置房項目性質不宜轉讓，但委托方與代建方約定的"項目回購"屬于工程折價的合法方式，承包人的優先權以委托方支付的回購價款保障實現，符合《民法典》第807條規定。

3. 代建方進入破產程序，承包人優先受償權作為破產債權確認，以委托方應付回購款優先保障，既保護建筑工人權益，亦不損害代建方其他債權人利益。

【基本案情】

2015年，某置業公司取得某拆遷安置房項目《建設工程規劃許可證》，后某置業公司取得該地塊國有建設用地使用權，用途為城鎮住宅用地。2015年6月，某置業公司與某建設公司簽訂《投資建設合同》，約定案涉項目以代建模式運作，某建設公司組織實施項目的投資、建設并按約定向某置業公司移交代建工程，某置業公司按約定向某建設公司支付項目回購價款。2016年3月，某建設公司與某建工集團就案涉項目一期工程簽訂《建設工程施工合同》，約定由某建工集團進行施工。工程施工過程中，某建設公司與某建工集團于2019年 8月簽訂《建設工程施工合同補充協議》（合同解除），約定雙方一致同意解除案涉施工合同，雙方互不承擔及追究違約責任，并對工程移交、產值及付款情況作出約定。2020年7月28日，某置業公司訴至法院要求解除與某建設公司簽訂的《投資建設合同》，法院作出生效判決確認雙方合同解除。某置業公司已自行將案涉項目收回，但未與某建設公司就項目回購價款完成結算。2021年5月14日，江蘇省南京市雨花臺區人民法院受理通州建總公司對某建設公司的破產清算申請。2021年6月30日，江蘇省南京市中級人民法院受理某建工集團的破產重整申請， 2022 年4月14日，法院批準某建工集團產業集團有限公司等25家公司重整計劃； 終止某建工集團產業集團有限公司等25家公司實質合并重整程序，附件中包括某建工集團。

2022年1月21日，某建工集團向江蘇省南京市雨花臺區人民法院起訴請求： （1）確認某建工集團申報工程款本金130258786.47元及逾期付款利息2284594.35元（利息自2020年12月1日起計算至2021年的5月14日， 按同期LPR利率3. 85% / 年計算）;（2）確認某建工集團對“ 新建某拆遷安置房項目施工工程” 的折價/ 拍賣款享有優先受償權；（3）本案訴訟費由某建設公司承擔。某建設公司提出反訴請求：（1）判令某建工集團向某建設公司支付因違法轉包產生的違約金35067619.89 元；（2）本案訴訟費由某建工集團承擔。

【案件焦點】

某建工集團主張的建設工程價款優先受償權應否支持。

【關聯法條】

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條

《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第二百六十九條、第二百七十二條

《中華人民共和國民法典》第八百零七條

【典型意義】

1. 破解"土地權利人與建設者分離"難題：明確承包人優先權指向投資建設者（代建方），而非僅登記的土地使用權人，避免權利落空。

2. 拓展"不宜折價拍賣"工程的優先權實現路徑：通過"回購款折價"方式，使拆遷安置房等公益性質工程也能保障承包人優先受償。

3. 平衡多方利益：在代建方破產背景下，以委托方回購款保障承包人優先權，既實現立法目的（保護建筑工人），又兼顧其他債權人及公共利益。

【裁判結果】

一審判決如下：

1. 確認某建工集團對某建設公司享有債權41740217.04元；

2. 駁回某建工集團的其他訴訟請求；

3. 駁回某建設公司的反訴訴訟請求。

二審判決如下：

1. 維持江蘇省南京市雨花臺區人民法院（2022）蘇0114民初【】號民事判決第一項、第三項；

2. 撤銷江蘇省南京市雨花臺區人民法院（2022）蘇0114民初【】號民事判決第二項；

3. 某建工集團就工程款41740217.04元在其承建案涉工程部分折價或者拍賣的價款中享有優先受償權；

4. 駁回某建工集團的其他訴訟請求。

【案例來源】

江蘇省南京市中級人民法院（2023）蘇01民終【】號民事判決書