南京路、淮海路、四川北路曾并稱上海三大商業(yè)街。

四川北路沒落了，很多當?shù)厝朔浅Ｍ锵А?/p>

其實淮海路沒落同樣嚴重，上海三大馬路中能打的只有南京路了。

2026年3月無印良品關閉淮海755旗艦店，古馳關閉環(huán)貿(mào)iapm雙層旗艦店。

2025年淮海路蒂芙尼縮減了一半面積，卡地亞關閉了K11精品店。

更早之前路易威登、杰尼亞、博柏利、杜嘉班納、迪奧、芬迪、普拉達已經(jīng)陸續(xù)搬離。

淮海路迎來了近百年最大幅的下滑。

四川北路下滑的是人流量，淮海路下滑的是商業(yè)定位。

很長一段時間，上海的地段鄙視鏈是外國人奠定的，即租界時期。

法租界是高貴優(yōu)雅的代名詞，法租界的中軸線是霞飛路，1950年改名淮海路。

自然有了高貴優(yōu)雅的底氣。

建國后上海并沒有大拆大建，地段上就沒太大變化 ，直到九十年代大開發(fā)中心還是那幾個。

淮海路1992年迎來大改造，恰好趕上一號線紅利。

上海地鐵一號線，貫穿法租界商業(yè)主街（淮海路）、居住主街（衡山路）。

現(xiàn)在地鐵沒那么重要，九十年代可不是，第一條地鐵直接會改變城市格局。

到現(xiàn)在我還記得第一塊奧運金牌是許海峰，第一太重要了。

改造風口+地鐵紅利之下，瑞安廣場、香港廣場、力寶廣場等大樓拔地而起，淮海路全面更新。

當時南京西路還定位中產(chǎn)，以本地老字號、中產(chǎn)消費、休閑居住為主，梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場、中信泰富還沒開業(yè)。

這時外資品牌紛紛進入中國，一窩蜂的沖進淮海路。

淮海路既有歷史沉淀的外資商業(yè)氛圍，又有風口上起飛的勢能，成為中國頂奢 “開創(chuàng)者”，被稱為“東方香榭麗舍”。

LV、Gucci、Prada、Dior、Cartier、Zegna等第一批進中國大陸的頂奢，第一家店幾乎全開在淮海中路。

當時上海時裝周、品牌首發(fā)、明星活動、時尚大秀基本都選在淮海路，而不是南京路。

1995-2008年人流量是南京路更大，但是格調(diào)上淮海路更高。

淮海路的品牌檔次、裝修、氛圍全上海最好，是優(yōu)雅、洋氣、精致的代名詞，

南京路是給外地人逛的，淮海路才是本地人逛的。

交易額可能是南京路更大，高奢商品銷售還是淮海路更多。

2010年后南京西路崛起，淮海路開始直線跳水。

隨著大量品牌的搬離，淮海路的定位一降再降。

現(xiàn)在上海公認的重奢商圈是南京西路、陸家嘴國金、前灘太古里。

淮海路宣布退群。

淮海路先降級到輕奢，后降級到時尚潮流討好年輕人。

各個方向都沒走通，換了賽道，淮海路就沒優(yōu)勢了。

現(xiàn)在已經(jīng)完全沒了方向。

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淮海路怎么發(fā)展？做重奢商圈？

肯定做不過南京西路。

南京西路有后發(fā)優(yōu)勢，商場更大更新，辦公樓更大更新，對品牌的號召力更強。

淮海中路力寶廣場原來是頂級奢侈品購物中心，確實有路易威登、杰尼亞入駐。

力寶廣場商業(yè)

其他區(qū)域商業(yè)崛起后，一萬方不到的面積就不夠看了，看上去非常壓抑。

看看上面那張圖片，這樣的空間怎么留得住大品牌。

K11大點，但是層高很低。

大上海時代廣場、新天地廣場、中環(huán)廣場、TX 淮海等等，面積都不大。

南京西路崛起后，奢侈品牌紛紛搬遷過去。

南京西路各個業(yè)態(tài)品牌數(shù)量都是淮海路的5倍以上，LVMH、歷峰、開云三大集團總部都在這里，地位難以撼動。

現(xiàn)在大家都線上下單，開車過去取個貨，淮海路停車相當困難。

車位又少又破，還集中在東部。

這方面硬件南京西路好太多。停車友好，商業(yè)聚合度高，大家購物效率高得多，體驗好得多。

幸好淮海路在2013年開了環(huán)貿(mào)iapm，留住了部分品牌，現(xiàn)在淮海路60%的奢侈品牌都在這里。

饒是如此，淮海路品牌全面性已經(jīng)不如太古里。

現(xiàn)在徐家匯中心建成，西岸金融城商業(yè)待開，奢侈品商圈還要洗牌。

淮海路的重奢之路，肯定走不通。

近幾年定位時尚潮流，討好年輕人，搞了一個TX淮海。

淮海路最大的問題是，硬件完全沒有提升空間。

TX淮海再努力也只是一個兩萬多方的小商場。

現(xiàn)在討好年輕人的賽道很卷，楊浦有復興島，徐匯有徐匯濱江。

淮海路商圈肉眼可見的老齡化，光明邨大酒家、老人和、全國土特產(chǎn)食品商場、哈爾濱食品廠全是老人在排隊。

這樣的人口基礎，怎么卷年輕人？

吸引全市年輕人？那得給他們一個理由。

潮流、文化藝術(shù)等等。

通過文化藝術(shù)匯集年輕人，現(xiàn)在還是徐匯濱江最成功，漕河涇鑫耀中城附近也有了濃厚二次元氛圍。

楊浦濱江有B站，對年輕人號召力很強。

淮海路之前是貴氣、是典雅，但是怎么傳遞給年輕人呢？

怎么吸引年輕人呢？

50后、60后、70后成長的年代，淮海路高高在上，梧桐區(qū)高高在上，這些情結(jié)會有很強的向心力。

很多中年人不愿意搬離東方巴黎這些小區(qū)。

90后、00后成長期間，上海已經(jīng)四面開花，對這些傳統(tǒng)地段的向心力明顯下滑。

淮海中路街景

淮海路確實有歷史沉淀，街景保留了很多時代印記。

但是不會有強烈的文化沖擊，淮海路并沒有打明白文化這張牌。

能最直白的傳遞文化印記的是上海婦女用品商店，在年輕人這里沒有任何共鳴。

文化這東西我也搞不懂，很多人沖到武康路打卡說是文化，徐匯濱江人流量很大也說是文化。

南京東路循環(huán)播放的《上海灘》，義烏生產(chǎn)的上海雪花膏也說是文化。

到底誰能代表上海文化我們一個賣房子的也不敢說，至少文化這碗飯淮海中路吃的不好。

徐匯濱江靠文化，確實把商業(yè)拉起來了。南京東路靠文化，到現(xiàn)在也是外地游客打卡第一站。

南京東路-外灘這條線太順了。

淮海中路的文化沉淀并沒有轉(zhuǎn)化為客流，消費就更談不上。

其實文化這碗飯現(xiàn)在不好吃，在拼多多、蜜雪冰城橫行的年代，你跟我提文化？

現(xiàn)在的年輕人解構(gòu)一切，越來越不接受高溢價的東西。

用文化收割年輕人，越來越難。

文藝風的奈雪的茶瀕臨退市，土包子的蜜雪冰城世界第一。

站不穩(wěn)高奢定位，時尚潮流沒有引發(fā)全市影響力，淮海路越來越像大眾化商圈。

在連鎖店成為主流后，各個商圈都在走向同質(zhì)化。

淮海路一眼望去，盡是Popeyes、賽百味、滬上阿姨、耐克阿迪。

這些東西隨便哪都買得到，只能面向本地客群，不會形成全市影響力。

我買雙鞋子還單獨跑一趟淮海路？

地鐵出來都要走很久，還不讓騎車。

開車過去堵車，車位不好找，停路邊25元一小時

現(xiàn)在的商業(yè)就是跪舔用戶，都要開到家門口。

郊區(qū)商場開一個火一個，南翔印象城、前灣印象城，人流量、銷售額都高的可怕。

印象城、萬達廣場，其實就是商場界的蜜雪冰城，批量復制，雖然沒特色，但是實打?qū)嵉膶崿F(xiàn)了商業(yè)平權(quán)。

市區(qū)靠商場虹吸郊區(qū)的時代，一去不返。

這些郊區(qū)商場主打親子消費，深知孩子是中產(chǎn)的軟肋。

38度高溫，帶孩子在商場待一天，也解放了年輕父母。

淮海路又不可能放下身段搞親子消費，只能在這架著，不知道方向。

淮海路悲劇的本質(zhì)是，上海擴張實在太快，地段被迫重新洗牌。

城市邊界由交通方式?jīng)Q定。

靠走路、馬車的年代，城市都是一兩公里見方。

這么大個地方，也就一個商業(yè)中心。

開埠后上海有了公交體系，有軌電車等等，帶著城市擴張到80平方公里。

這種規(guī)模下三條商業(yè)街，四川北路、南京路、淮海路各自輻射一片區(qū)域，保持一定差異性和獨立性。

后來私家車普及、地鐵越開越多，推著城市邊界爆發(fā)式擴張。

2015年后上海建成區(qū)擴張至1200平方公里。

這樣一個巨大版圖之下，這樣高效的通勤方式下，四川北路、南京路、淮海路很難保持獨立性。

對于外區(qū)客群來講，南京西路和淮海路距離沒區(qū)別。

南京路可以買到愛馬仕，何必再去淮海路？

南京西路可以買到優(yōu)衣庫，何必再去四川北路？

現(xiàn)在的視角看，三條馬路確實太近了。

音樂學院在淮海路附近，去南京西路要比淮海中路東部都近。

原來有26路電車走淮海路方便，現(xiàn)在也只經(jīng)過一小段。也沒太多人坐公交車去逛街了，尤其是年輕人。

淮海路變得很不方便。

坐地鐵只能從一個口出來，淮海路東西5公里，這誰走的動？

想騎車？不好意思，沒有自行車道。

開車？淮海路停車是災難模式。

核心地段只需要保留一個頂奢商圈，有了南京西路，淮海路很難獨立發(fā)展。

陸家嘴、前灘、徐家匯、尚嘉中心能發(fā)展出奢侈品定位，靠的是離南京西路有一定距離。

你家在三林，開車去淮海路去南京西路距離差不多，那肯定去后者，好停車。

現(xiàn)在可以去前灘了，那何必去南京西路？

有這些新興商圈分流，淮海路定位更是要下滑——市區(qū)功能被分散了。

四川北路本來就是大眾商圈，職能早就被副中心、五大新城逐漸取代。

離南京路又近，根本保持不了獨立性。

四川北路、淮海路沒落了，遺憾嗎？

對于有情結(jié)的居民來講，肯定是。

對于上海而言，其實是好事情，是正常的新陳代謝。

開埠后租界崛起，顛覆了老城廂。

改革開放后全面開花，顛覆一下租界區(qū)也正常。

四川北路、淮海路沒落了，上海的商業(yè)卻更發(fā)達了。

建國前淮海路沿線幾百個商鋪，現(xiàn)在一個大商場就幾百個商鋪。

上海十萬方以上的大商場，已經(jīng)100多個，走進了各個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

大家再也不用千里迢迢去徐家匯買衣服，家門口都有了。

甚至逢年過節(jié)買個奢侈品包包，也不用非得堵車去南京路，浦東北部去陸家嘴、南部去前灘、西南部去徐家匯、北部以后去北外灘。

大家生活都更方便了。

商業(yè)是給人服務的，而不是反過來，四川北部沒必要一定振興，虹口人更愿意去太陽宮龍之夢。

其實大部分資源都逐步走向平權(quán)，如果你只是剛需買房，很多近郊資源不比市區(qū)差太多了。

市區(qū)的很多資源，可能跟你也沒關系。

南京西路買套老破小，附近的很多商業(yè)你也用不到。