最近，一個數據在全網刷屏。

不少自媒體都在宣傳，楊行2025年新房成交量暴漲了200%，達到1542套。

（2023年，楊行全年的新房成交量665套；2024年，這里全年的成交量676套。）

而從體感上，楊行的市場也的確看起來很火。

去年金茂棠前首開就觸發了積分，引起了一波熱度；

尤其去年年底，金茂+寶冶又在隔壁拿了一塊地，大有看好區域發展、深耕片區的架勢。

而楊行板塊近期也迎來了很多利好，得到了諸多媒體的廣泛宣傳：

寶山站+吳淞創新城雙重規劃利好，讓楊行貌似真正成為了北上海門戶。

而我們也在日常咨詢中，真的遇到了因為規劃來問楊行值不值得買的粉絲朋友。

楊行的熱銷，是不是規劃帶來了重磅利好？

是不是多重利好刺激下，終于要擺脫“萬年房價洼地”身份，全面起飛了嗎？

開篇先定個調子：

客觀來說，無論是否有寶山站和大吳淞的規劃，我們都不建議大家在楊行板塊，以保值增值為目的買房子。

這么說并不是我們看楊行不順眼；

而是因為，即便是這些規劃都落地了，也很難改變楊行外環邊最大價格洼地的處境。

楊行的房價確實非常便宜，去年板塊去年全年二手房成交2143套，其成交均價僅3萬出頭；

其中80%以上的二手房源成交總價都在400萬以內，大部分次新商品房成交單價都在4.3萬以內，是一個典型的入門級剛需市場。

這個市場價格站位，和浦西外環邊上南翔、九亭、七寶、大虹橋等都一直有一定的差距，甚至還比不過定位低于楊行的松江新城和嘉定新城。

從全市視角來看，楊行能成為價格洼地其實非常容易理解：

因為楊行太遠了。

當然這么說會有很多朋友吐槽我，說你一看就不懂：

楊行到市中心人民廣場一號線直達，時間肯定是比嘉定新城和松江新城之流更近，怎么就還房價比不過他們了？

我說的遠，其實指的并非物理距離的遠，而是心里距離的遠——

楊行，到市中心的板塊能級，差的太遠了。

我們經常提到一個概念，叫樓市的鄙視鏈和置換鏈，而楊行就屬于一個典型的置換鏈條末端和鄙視鏈條末端。

上海市區往西的邊界是長寧外環，進了外環就進了城；

東側浦東其實很難視為有市區邊界，但是沾邊張江現狀也算到了“中心”，唐鎮之前能起飛就是因為到購買力核心的距離很近，一線外溢地段。

西南側由于發展成熟七寶一定程度上都起到了市區的功能，南側至少到了華涇才算是到了郊區。

唯有上海西北側，除了五角場和新江灣這種特里，幾乎出了中環就有了郊區的氣質。

而楊行處于的就是1號線向北的置換鏈條上，之前上游只有大寧一個居住高地，共康板塊在2022年市場最高點，憑借成片開發的次新房勉強價格體系嫁接了大寧成為8萬的地段。

2022年的共康，姑且可以視為這條鄙視臉上市區和郊區的分界地段；

下一站到了楊行房價斷崖式下降，次新房價格只有5萬多的價格。

而如果結合到今天的房價體系和樓市格局上，就會發現楊行在鄙視鏈上的位置更遠了。

首先隨著這幾年北上海大量的新房供應，上游的蘇河灣、西藏北路，隔壁的真如、瑞虹片區、再隔壁的楊浦東外灘都供應了大量的新房，總價1000-2000萬不等。

這相當于直接拉長了北上海的置換鏈條。

大寧的競爭對手多了，樓市地位都下降，從“北上海之王”變成了“北上海比較不錯”的中產板塊。

而處在板塊置業鏈條末端的楊行，位置更是又變相延后了一截。

而更麻煩的是，上游作為原來市區購買力分界線的共康在這幾年也掉隊了，再度淪為郊區板塊，價格回到5萬多的水平。

楊行從原來的郊區第一站變成了郊區第二站，樓市地位更是進一步下降。

如果以西南片區9號線類比，就是從“九亭地位”下降到了“泗涇地位”，以14號線類比，就是從“江橋地位”下降到了“封浜地位”。

這種情況下，這個板塊的價格就不可能不洼——因為鄙視鏈末端板塊，默認吸收整個鄙視鏈的跌幅，畢竟上游所有的板塊都在分流購買力。

因此，楊行的價格表現、或者說抗跌能力是非常差的。

說一個很尷尬但是真實的情況：

在前年929之后，上海外環旁邊大部分板塊包括大虹橋、九亭、浦東的周康等都在去年2025年1月份之后，隨著成交火爆，價格都出現了階段性的回暖；

而楊行是我印象中，僅有的幾個在去年上半年，價格還在持續下跌的板塊（截圖來自房見，為遠洋香奈的成交價）。

當然，還有一個典型就是楊行悲催的鄰居顧村。

當年顧村的板塊均價還要比楊行高個5000塊，而如今已經低于楊行，掛牌均價只有3.7萬。

這是因為顧村所占據的7號線以及上游15號線市區外溢鏈條上，出現了桃浦和南大兩個供應大戶，直接拖垮下游的上大和顧村。

而這個問題，對于楊行和顧村來說短期都難以解決。

畢竟即便有地緣產業的導入也不是一朝一夕，很長一段時間里還是要作為市區外溢的睡城存在，那么價格就不可能景氣。

當然，有的朋友可能會講，19號線開通，對于楊行來說不是相當于補充了一部分市區外溢購買力嗎？

客觀說，我認為短期能帶來的增量也是十分有限的。

其實分析思路都是類似的，19號線上游，真正能帶來一部分外溢購買力的其實要到北外灘和陸家嘴——

但是這些地方外溢出來的購買力能選的地方可是太多了。

而在這個鏈條里，能像大寧起到房價高地作用的區域在中間段幾乎沒有，但是剛需購買力也會被中部的板塊老房子層層分流；

而未來吳淞即便建起來了，也就是郊區地段，這是無需爭議的事實，楊行的地位和今天也差不多。

何況當下19號線末段在楊行的幾站基本都屬開發的最早期，還在圖紙上——

未來哪怕19號線帶來一些購買力還要被即將開發的新房消耗，購買力增量，未必比得上房子開發的量，這在郊區大部分區域是普遍現象。

鐵山路的規劃我看前一陣發布了，又將帶來8個左右的組團住宅項目（還有兩塊在灰色區域的地鐵上蓋，類似于天空之城）。

這個區域再啟動開發，楊行將又多了一個新的住宅組團片區——到底是利好還是利空，就要看產業實際的落地程度了。

而提到區域發展，就涉及到楊行另外一個破局的可能：

能否走五大新城一樣的破局之路？成為郊區的一個板塊中心，類似于寶山新城？

畢竟像嘉定新城、松江新城核心區，價格反而還比更靠近市區的一些板塊價格要高，關鍵就在于其成為了區域中心，擁有對地緣購買力的紅心那里。

而楊行現狀有了寶山站、吳淞創新城的規劃，看起來似乎有了一線破局的機會。

但是理性一點分析，這個概率也不大，的確也只是有了“一絲”機會。

很多朋友未來抬高楊行的身價，經常會以寶山最中心的板塊來推介楊行。

從地理位置上來看，的確如此，這里和嘉定新城和松江新城的地理定位很像，人們總是下意識的認為這種地方應該起到引領作用。

但是很遺憾，楊行從過去到現在都沒有承擔過對應的職能，也沒有拿到相對應的資源。

寶山早期的最中心板塊肯定是楊行隔壁的淞寶，寶山人民的耶路撒冷，算是有地段效應的地方。

寶山的核心地標也是貼著淞寶開發的上海長灘，這里建有寶山真正的第一高樓。

淞寶而后開發的這么多年里，寶山并未出現一個有如淞寶一般有影響力的地段，一是沒有歷史地位，二是也沒真正給出對應能級的規劃。

對于寶山本地人來說，除了淞寶之外也并沒有什么太特別的地緣情節。

幾乎每個靠近市區的板塊都可以選，長灘可以、大華可以、淞南高境可以、上大可以，顧村可以、如今的南大也可以。

無非是在這些板塊中，根據自己的預算，以及板塊自身的條件來做一個綜合必選——

而這個角度來看，楊行從來沒拿到什么大的規劃，板塊自身的城市規劃又比較一般，競爭力比較差。

楊行最典型的特點，就是板塊界面比較割裂，且配套資源一般。

楊行板塊被主干道切成了多個小板塊，每個小板塊特點各不相同。

比如網上經常有朋友吐槽楊行到處都是大卡車。

其實這個主要還是源自于1號線下來之后看到蕰川公路上的景象。

終點站富錦路下來，馬路兩側放到其他區域都可以視為兩個板塊了。

之前青藤里新房賣的時候就有很多人吐槽完全是邊角料地帶，唯一優點就是到地鐵站比較近，因為地鐵站在西側。

而蕰川公路東側的白沙公園組團是成片開發的商品房，唯一一片像是中產社區的板塊；

但是這個區域其實大部分都很難稱之為地鐵盤，確實到地鐵站都要步行一段距離；

核心區被白沙公園直接切斷，內部人氣無法聚集，再加上整體板塊又沒有大商場全靠底商，板塊氛圍一直比較冷清。

真正成熟的區域還是南部的萬科四季花城組團，萬科后續開發的四季度會系列也是在四季花城的南北兩側；

以及寶安公路南部組團，也有人叫花園城組團，因為那里有幾個幾萬方的招商花園城商業——

作為楊行唯一一個大商場，實在撐不起板塊如此之多的居住人口，經常被居民吐槽在楊行沒地方消費。

但是這兩個小片區的問題就是早期建設了楊泰系的眾多動遷房社區，新老交雜，城市界面看起來有點城鄉結合部的感覺。

至于金茂所在的寶山站區域，其實主體都是動遷房；

小板塊南側除了一小片老寫字樓，就是未來待開發的吳淞創新城了——如今還只是工地早期階段。

雖然是外環旁的板塊，這里即沒有類似于大虹橋、南翔、北九亭等成片的商品房開發區域和城市界面；

也沒有南翔、七寶一般的超大核心商業資源，甚至都比不了顧村的幾個大商業，和嘉定新城和松江新城核心區相比無論是資源還是界面都相差甚遠。

綜合比較起來，的確也算是外環旁比較差的區域。

這樣的區域，在寶山內部也好，在外環邊上也罷，都起不到五大新城那樣的地緣虹吸效應。

板塊內最有亮點的兩大規劃就是寶山站和吳淞創新城。

寶山站雖然聲勢浩大且27年就要落地，但是客觀講商務區規模實在是太小了，最多只能彌補板塊商業不強的一個缺點。

組團內規劃了創新研發、商辦綜合體規劃主要包含一棟地上4層商業綜合體，也就是11.5萬㎡合生匯TOD商業；

此外就是一棟地上23層酒店、一棟地上15層經濟酒店、一棟地上12層商務酒店、五棟辦公樓（分別為地上22層、16層、5層、4層、4層）。

這個規模和虹橋商務區的一個小組團都比不了，產業帶動作用就別太指望了，商業崛起就算是對板塊的很大提升了；

當然對于周邊估計影響力還是有限——交通并不方便，且隔壁的幾個板塊都有自己的核心商業體，這里影響有限。

而大吳淞，規劃的核心也不在楊行，主體還是寶山更靠近楊浦的區域，江河匯流的部分，崛起估計也是核心區先崛起。

郊區的所有規劃本身就是如此，靠近市區吸收外溢本就是最理性也最容易落地的選擇。

楊行這部分創新城大概率還是住宅先行——短期看來也難大幅帶動區域樓市能級的上升。

至于帶來大量購買力我覺得更是要很久。

大虹橋的規模目前都無法滿足地緣的購買力需求，而大吳淞想達到大虹橋的高度，還有很長一段路要走。

房不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

前面已經詳細分析了，其實這兩個規劃對于區域的帶動并沒有想象的大，而如今已經很理性的購房者其實也不太會為了這些概念去買單。

從實際情況看，開篇提到的楊行新房銷量翻倍，本身也只和這兩個規劃的關系不大，更大的因素在于兩點：

1、板塊前兩年階段性的斷供。

這個指的不是沒有新房銷售，因為楊行這么多年一直有新房，而是23年郊區新房市場遇冷之后，楊行沒有太大的新房項目入市。

直到2024年底、2025年初才有四季隱秀、以及金茂棠前入市。

2、階段性的市場熱度+產品大幅度升級，撬動了地緣改善購買力。

前年郊區929新政之后，帶動了郊區的新房市場回暖；

兩個新盤也恰逢市場開始“卷品質”的周期，品質相比于板塊前期新房大幅度提升。

不夸張地說，本地居民也沒見過品質這么好的房子，尤其是棠前這種鋁板外立面+1600平會所的高標準產品，自然引爆了地緣的改善購買力，直接讓項目迎來熱銷。

而寶山北站以及吳淞創新城的規劃利好其實對于項目的熱銷僅僅能算是錦上添花——

因為整體這邊新房的買家結構非常清晰：

前期自銷階段，70%以上都是楊行本地以及寶山本地改善家庭，剩余20%+來自虹口、楊浦、閘北等區域的市區外溢買家。

直到后期開了分銷，才有了更多市區被中介帶過去的買家，本地vs外來比例大概是6：4。

這個客群結構可以非常明確的講，幾乎就不是一個被規劃帶飛的客群構成，也完全無法代表板塊多么受市場的熱捧。

畢竟，如果真的是因為利好起飛，那么區域的客群結構里，至少一半以上應該是來自市區的外溢購買力。

而從真實的市場走勢來看，其實這種主打地緣購買力的項目，后續賣的都不好。

前期銷售前期熱銷爆火；因為之前斷供積壓了大量的購買力需求，一次新釋放。

后期本地的購買力基本消耗沒了，而對于市區外溢的購買力吸收能力有限，銷售情況逐漸變差。

比如金茂棠前，去年年底12月開盤，12月24日加推136套，認籌75組，當日去化28套，去化率21%，只能說賣的很一般。

這種情況不僅僅發生在楊行，包括淞南的新房其實也是這個情況，本地購買力買完了，就得分銷了。

而即便是開發商側，對于這些區域今年的樓市走向也不樂觀。

當然肯定會有很多朋友反駁我，說開發商不是又拿了一塊地嗎？明顯非常看好啊？不看好為什么再拿一塊地？

這個其實在我們業內人士看來非常簡單，但是也不能說的太透，我就大概說說：

首先是必須得拿，不拿不行；

其次是拿完之后，也僅僅是小股操盤輸出品牌和管理，重資產屬于合作方，前端已經稀釋了風險。

只能說，新房為了渲染板塊的熱度，很多消息都會被用來當作證據。

但是實際上，證據本身可能就是最大的反例。

實話說，單純看這里新房的價格，其實也性價比不高。

無論是四季隱秀還是金茂，單價都要5w以上；

板塊內房齡最新、位置最靠近板塊核心的次新房小區大華公園薈，當下掛牌價格低區僅4.2-4.3萬元，去年中高區成交價也就是只能摸到5萬元的門檻。

而其他房齡稍微老一點的商品房小區，比如遠洋香奈、中鐵北城、萬業紫宸等等社區，掛牌均價均在4-4.5萬。

而在售新房主力價格總價超過了500萬，單價過5萬，相當于本地的ceo盤。

而更關鍵子啊與，這種區域內，未來還會有很多新房項目上市——

這種主打本地改善的項目，就會有明顯的更替效應：

新的好房子出現，舊的標桿落寞，價格也很難堅挺。

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結語

綜合而言，楊行依然維持著原來房價洼地的定位，新的規劃對于板塊的生活舒適性肯定有所提升，但是短期影響有限。

未來十年左右的時間，這里依然是北上海買房鄙視鏈的末尾級別，很難快速逆襲。

實際上，剛需買房，可以選的地方很多，尤其是當下市場，很多剛需房也跌出了性價比和預期。

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