村集體與開發商因用地期限打官司，租客躺槍：被斷水電無法經營

村集體與開發商“打架”，無辜租客受傷。

廣東省珠海市三灶鎮海澄安堂村民小組與開發商就合作開發物業的用地期限問題發生合同糾紛，雙方對簿公堂。目前相關訴訟仍在法院開庭審理，而案涉物業的商戶也在交租營業。

然而就在此間，部分商戶卻遭到當地村民組織的人員，以圍蔽商戶大門、在商戶營業場地門前擺桌子打麻將、對商戶斷水斷電等不當手段，在原租賃合同內額外增加費用、強行收取租戶場地內的營業款等，干擾商戶們的正常經營，令人苦不堪言。

▲圍蔽超市大門，在超市門口打麻將

案涉村民小組安堂村，離珠海市中心的火車站，兩地相距約40公里，屬于偏遠地區。

2006年，安堂村民小組為發展集體經濟，與開發商顏某于2006年2月1日，簽訂了一份《土地租賃合同書》。合同約定：甲方（集體）利用一萬多平方米土地租給乙方（投資商）興建商鋪、超市，合同期限為28年；從 2006 年2月1日至 2035 年 8 月1日止。

此后，開發商依約投資2000余萬元，在案涉土地建設了8棟兩層的商鋪物業，并成立了物業公司對案涉物業進行經營管理。因地處郊區，周邊地區無城市居民，僅有一所民辦大學，故商戶們的主要服務對象為安堂村對面學校的學生。

2023年前后，安堂村民小組提出與開發商解除合同。雙方協商不成，遂訴至法院。

據了解，安堂村民小組與開發商顏某之間的土地租賃合同訴訟，始于2023年下半年，案件經歷了一審、二審，終審判決在2024年1月22日作出。

需要說明的是，據已生效的判決顯示，案涉土地租賃合同僅確認了超出20年期限的部分無效。但關于合同是否解除，以及案涉土地上開發商投資建設的建筑物賠償，還需另案訴訟。

此后，安堂村民小組就案涉土地租賃合同解除，開發商就案涉土地上投資建設的建筑物賠償事項，互相將對方起訴至法院。

2026年3月18日，涉案雙方互為原被告的土地租賃合同糾紛案，并案在珠海市金灣區人民法院開庭進行了審理。目前，該案仍在在審理當中。

商戶遭村民斷水電、圍蔽大門等行為逼漲租金

就在案涉物業的爭議，尚在訴訟中，未能厘清之時，一些夾在村集體和開發商中間的商戶，卻成了無辜的“受害者”。在爭議產生后，村民借機給商戶施壓，以不法手段圍蔽營業場地、收取商戶營業收入等方式，開始變相漲租。

在案涉物業一期經營超市多年的徐先生，于2024年1月11日與開發商續簽了合同，租賃案涉物業930平方米，期限從2023年12月31日至2028年12月31日止。

然而，就在合同履行期間，村民小組向朱先生（化名）提出了租金變相漲價的“新方案”。

據了解，朱先生是案涉項目最早的第一批入駐商戶，也是案涉商鋪中營業面積最大的租戶之一，在此做了近20年的生意。而且，朱先生與開發商簽訂有合同，合同還沒有到期，按常理也應當按合同辦事。

見朱先生不妥協，安堂村部分村民于2026年3月3日，用鐵柱、鐵皮圍擋等材料，強行對朱先生的超市大門進行了圍蔽。

視頻顯示，為了阻止朱先生正常營業，部分村民還搬來麻將桌，在朱先生的超市門口打起了麻將。更甚的是，村里接著又切斷了超市的水電供應。水電一斷，超市里需要冷凍、冷藏的肉類、酸奶等就開始腐爛變質。

無奈之下，朱先生等人報警求助。到場處置的警員對村民進行了勸阻，但村民們不僅未予理會，還推擋到場處置的民警。

事發當天，有律師到現場協助商戶維權，也向警方說明村民的行為涉嫌尋釁滋事和干擾了企業的正常生產經營，其行為涉嫌違法，但警方并未采取進一步措施，而任由村民圍蔽、阻擾了租戶的正常生產經營。

結果，在圍蔽超市大門、村民聚眾超市門前打麻將、斷水斷電長 達13天之后，2026年3月11日，萬般無奈的朱先生不得不接受了村里的方案：每月6萬元的租金，從合同約定支付給開發商，改成直接支付到村集體賬戶；超市經營招商分租的營業收入，每月約2至3萬元也由村里收取，與超市無關。至此，案涉超市才由村里恢復了水電供應。

知情人稱，這樣一來，朱先生租賃的超市，等于變相漲價了2、3萬元的租金，關鍵的問題是，超市招商創收是企業經營的一部分，是合法收入，村里以這種方式來收取，合理合法性在哪里？

對此，有相關人士認為，村民對商戶的行為，與村霸無異。

與經營超市的朱先生相同遭遇的，還有在案涉物業一期二樓經營桌球館的F先生。

據了解，在F先生此前簽訂的租賃合同中，租賃面積有1000多平方米，其中二樓900多平方米，一樓有100平方米，由于二樓桌球館生意不好，難以維持，就將一樓的部分商鋪分租出去，每月收取2萬多元租金，這樣一來還有利潤的，但現在村里要求收回一樓部分對外合作出租的商鋪，F先生就只有二樓900平方米的場地，但二樓在整個項目來說，商戶都是難以經營，而大量關門倒閉，按現在這個租金條件算下來，F先生的球館每月虧損將高達2萬元左右。

事實上，筆者實地走訪發現，案涉項目四期8棟樓，僅一期的一、二樓有朱先生和F先生在租賃經營；二、三、四期的一樓部分商鋪因沒有租客而空置，二、三期的二樓28間，目前有商戶在租賃經營的不過5、6間，四期的二樓14間商鋪，則全部閑置無商戶入駐。

一番對比，就很容易理解F先生所遇到的困境。因案涉項目面對的市場特殊，僅有學生消費，故無法支撐二樓的商戶以過高的價格租賃經營。

還有，開發商的物業公司辦公室在二期的二樓，爭議發生后，安堂村民小組卻未經物業公司同意，也無正常手續，就直接撬開其門鎖，強行占有了該辦公室為其所用。

法律人士：訴訟期間應維持現狀，待法院判決公平合理地處理紛爭

本案中，安堂村民小組、開發商和商戶之間，形成了村集體和開發商“神仙打架”，商戶受傷的“三角關系”。

對此，相關法律人士表示，本案中，村集體與開發商之間的土地租賃糾紛已經有生效判決確定了各自的權利和義務，雙方就此又發起了新的訴訟，就案涉的《土地租賃合同》是否解除、開發商投資建設的物業殘值賠償問題，也在金灣區人民法院開庭審理當中，按照相關法律規定，在法律程序終結前，應當維持現狀，等待法院的判決以利于整體解決問題，而不是以斷水斷電、圍蔽干擾營業場地、收取超市對外合作部分的租金等方式，強行“解除”原合同形成新的合同關系，這一過程中，村集體對商戶的行為，已經構成侵權，甚至涉嫌犯罪，商戶可以通過起訴等方式維護自己的正當權益。

該法律人士說，在市場經營行為中，如果一發生合同糾紛，就通過圍蔽商戶的營業場所、斷水斷電等方式實現自己的目的，那法律法規的意義又體現在哪里？