在國內，物業似乎是一個尷尬的存在。

業主吐槽物業，甚至要求"取消物業"的呼聲從未斷過。物業公司則常常陷入"收費難、成本高"的艱難境地。這種緊張關系，源于雙方對權責邊界的認知錯位，也暴露出物業服務能力的系統性短板。

而在近期，一家物業公司因"幫業主接送孩子"登上央視。這一報道，為物業服務升級指明了一條道路。

與此同時，政策層面也在積極推動物業服務升級：住建部將《物業管理條例》更名為《物業服務條例》，"十五五"規劃明確將物業服務納入國家層面的提升行動。

物業服務，終于要迎來破局了。

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從"管理"到"服務"

物業轉型窗口期到來

物業幫接送孩子、輔導作業……前不久，河南某物業公司登上了央視新聞。

據報道，該物業公司組建了一支“小學生護送隊”，每天準時接送學生放學，還會拍照發家長群，并將沒人看管的孩子帶到物業自習室。

此外，該物業公司還定期提供一系列的免費服務，如磨剪子磨菜刀、沖洗地墊、測量血壓、清洗空調濾網等等，并將物業職工食堂向業主開放……

報道出來后，很多業主都表示“羨慕嫉妒恨”，不少聲音呼吁將此納入行業標準。

在這個時間節點，央媒用可觀的篇幅來報道一家物業公司，用意已經非常明確——

物業服務模式，必須改變了。

就在今年的兩會上，物業管理成為一個熱門議題，多位代表提出了改革建議。住建部采納了人大代表樊云的提議，將《物業管理條例》更名為《物業服務條例》。

這一更名，絕非簡單的文字調整，更是對物業與業主關系的重新定位。“服務”兩字，明確了物業作為服務提供方的定位，強調了業主的權益。

另一個重要信號是，“十五五規劃”已將物業服務質量提升列入規劃方案。

這意味著，物業服務正在迎來重要轉折點，物業不再是房地產業的配套，而是向高品質的現代生活服務轉型，對物企和房企來說，既是考驗也是機會點。

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打通開發運營全周期

地產服務模式將重構

過去，多數物業服務范疇通常只涵蓋"四保"（保安、保潔、保綠、保修）等基礎服務。

這一現狀，預計很快會發現轉變。

前不久發布的十五五規劃，將物業服務納入到“房地產高質量發展”范疇，明確提出“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。

物業服務質量被提升到房屋品質共同高度上。好房子已經在全國落地，好服務也必須同步跟上。

值得注意的是，十五五規劃還明確提出"提高家政、物業、快遞等服務質量，創新社區集成服務模式，推動品牌化標準化發展"，標志著物業服務正式納入國家生活性服務業升級的范疇，物業服務深度融入社區生活，將成為必然趨勢。

一、向資產運營轉型，打通住宅全生命周期價值鏈

過去，房子一旦交付，房地產的開發鏈條便宣告結束。項目的日常維護由物業公司承接，而物業公司對社區的維護，也往往僅局限于公共空間，極少涉及業主私有產權部分。

而在近兩年，一些物業公司將服務向房產的全生命周期延伸，拓展房產的管理、服務、改造等服務，有的還試水資產買賣業務。主要目的，是實現房產的保值、增值、流通，從最基本的物業服務向資產運營轉型。

如，越秀地產在高端豪宅項目琶洲南TOD中，引入“越秀資產管理平臺”，為業主提供一站式租售、融資、資產流轉服務，通過專業評估、精準推廣和圈層匹配，提升資產價值。

保利在廣州推出了“保利資產護航計劃”，為業主提供1對1精準對接，從買房、持有到賣房，全程享受VIP資產置換、配置定制化服務。上海保利世博天悅為業主房產制定養護計劃。包括空調地暖換季調試、每年2次外墻清洗、每天2次垃圾處理、每月1次奢材養護、24小時入戶維修等……

從過去的僅負責公共區域的維護，到幫業主做資產養護，甚至搭建交易平臺，幫業主完成房產租賃或買賣，可以看出，物業服務正在向房屋的全生命周期延伸，而物企的角色也朝著資產運營者的方向轉變。

二、前后端服務拉通，從提供管理到運營生活

第一，生活服務升級，當業主的貼心生活助手

物業服務的升級，首先體現在日常的“便民”服務上。

例如，一些物業公司會定期舉辦“便民服務日”，提供健康義診、家電檢修、電動車清洗等服務，甚至為寵物提供義診和養寵指導，滿足業主日常生活需求。

這類服務，市場上并不稀缺。物業的優勢在于便捷，讓業主在自家樓下就能享受服務。

一些物業將此做成增值業務，而一些物業則做成免費服務，或者收取比市場價低的價格，從而提升業主的體驗感。

例如金沙地產對業主提供洗車服務，只需10元一次，遠低于市場價。如果業主沒空來提車，物業還可以免費把車停回業主的車位上；

再如洗衣服務，不僅對業主開放，也接受業主的親戚朋友的洗衣需求，收費同樣低于市場價。此舉為金沙贏得了許多好口碑。

第二，整合內外部資源，營造社區生活方式

以前房地產開發與物業服務之間是割裂的，開發只負責開發，而物業只負責交付后的社區管理和服務。

而今，這一服務鏈條正在拉通。越來越多房企，社群運營前置到營銷階段。

在營銷階段便提前呈現實景示范區，會所不再局限于展示，而是提前投入運營。例如一些項目首開階段會所的泳池和球場便已對客戶開放，讓客戶可以提前感受未來生活場景。

另外，組建社群，讓客戶提前認識鄰居，營造有溫度的熟人社會。例如，在銷售階段便邀請成熟樓盤的社群主理人來“站臺”，吸引業主和意向客戶參與，為后續銷售轉化和業主入住后的社群運營打下基礎。

截至目前，已有少數房企的社群運營效果顯現，成功破圈傳播。

如，華潤置地潤比鄰旗下的潤BA籃球賽，覆蓋48座城市、196個社區，舉辦了超500場比賽，吸引了約2.45萬名業主參與，成為一個現象級的社群IP。去年末，潤比鄰又組織了業主春晚，活動通過線上線下聯動，打造成全國全齡段業主聯歡平臺。

高頻優質的社群活動，本質上是房企及物企在為業主量身定制“生活方式”，當然，從中也加強了業主與業主，業主與企業之間的情感鏈接。社群生態一旦形成，將在無形強化客戶的“粘性”，從而構建出房企不可復制的軟實力。

第三，搭建圈層平臺，賦能客戶個人及事業成長

圈層，可以說是社群的高階形態。對于高端項目而言，圈層平臺可以說是必選項。

圈層能否運營起來，首先考驗的是企業的資源整合能力。

在這方面，“家大業大”的國央企具有天然優勢。通過整合集團旗下的各類資源，導入到社區里面，為業主搭建一個交流或成長平臺。

如，舉辦行業論壇、投融資對接會、藝術品鑒賞、私人醫療等定制活動，有的項目還針對海外背景業主子女，提供實習內推、職業規劃服務；而一些國央企充分發揮產業優勢，鏈接會議會展、文化體育等資源，為業主提供專屬優待體驗。

小結

物業作為地產服務鏈條的后端部分，也是短板突出的部分，在這一輪的地產服務升級規劃中將會是重點突破口。

話說回來，地產服務提質，僅有物企參與是不夠的。不難發現，這幾年頭部房企的服務提升行動，都在努力打通從開發到運營的項目全周期鏈條。

一方面，物業反哺開發業務，以后期運營場景反推方案設計；

另一方面，開發與物業服務相互滲透，形成合力。

如在社群前置運營，就需要物業服務提前介入；置換業務也需要營銷與物業拉通合作。

項目全周期服務鏈條一旦打通，服務的提升空間也隨之打開，地產服務有望迎來一次全方位的升級。

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