當下買房TZ，一定要重視現金流！

當下買房TZ，一定要極度重視現金流。現金流，是房產TZ的核心關鍵。

此前我多次講解過這個話題，但仍有很多朋友未能理解。今天專門寫文再深入說明：為什么當下以及未來房產TZ，必須重點看重現金流。

如今房地產行業高速增長的周期已經結束，大家需要降低房價暴漲的預期。過去房產短期大幅增Z、幾年翻倍的情況，已經很難再出現。因為現在的盤子太大了，過去盤子小，大量人口涌入大城市，供需關系緊張，帶來房價蹭蹭蹭上漲。

但當供需關系平衡，甚至過剩，參考發達國家成熟的房產市場，快速漲價增值的時代早已落幕。未來有周期的波動，房價也會向上，可預期要適當降低一點。

不要輕信部分大V的夸大宣傳，不要再抱有買房暴富、依靠房產一夜翻身的想法，短期翻5倍，翻10倍的想法。這類TZ認知，本身存在嚴重誤區，極容易被割韭菜。

房產依舊具備TZ價值，但TZ思路需要徹底轉變。要把房產當作能夠長期產生正向現金流的產品，只選擇能夠穩定帶來收Y的房源入手。

為什么房產TZ要這么看重現金流呢？主要有如下三大原因：

首先，當前房產TZ自帶高杠桿，正向現金流才叫資產。

目前購房最低首付比例降至15%，相當于購房自帶6.7倍杠桿。簡單來說，房價下跌15%，投入的首付就會全部虧損；跌幅繼續擴大，賣房甚至需要額外貼錢補給銀行。

過往樓市出現大幅降J時，不少房源都出現過這類情況。

包括很多房產TZ老手在21年前拿到過結果的，但是盲目自信，覺得房子未來會一直漲，在2021年樓市高位階段，很多人跟風加大杠桿購房，甚至選擇零首付買房。當時部分房源租售比極低，年租金回B率僅有1%，大大的泡沫，依然有大量TZ者盲目入場。

市場下行后，前期的盈利全部虧損，不少人最終淪為負資產。

而堅持看重現金流購房的TZ者，即便在高位入手，持有壓力也相對較小。優質房源的租金可以覆蓋月供，每年還能產生額外收Y。即便房價出現下跌，也不會影響日常生活，能夠平穩渡過下行周期。

這和TZ邏輯相通：優質資產的核心，是具備穩定的正向現金流，無法產生現金流的標的，不適合長期TZ。

就跟我們偉大的TZ大師巴菲特一樣，能持續復L60多年，創造偉大奇跡。其中很重要一點就是巴菲特堅持TZ現金流，甚至連HJ，鼻涕蟲都不看好，因為不產生分紅，沒有現金流。

其次，要清晰區分資產與負債。

買房選對房源，就是優質資產；選錯房源，就會成為長期負債。

高位入手遠郊剛需邊角料房源，或是核心區域高溢價老舊房源，大多難以出租、長期空置，每年還需要固定繳納物業費。這類房產，每月只會產生持續支出。

例如一套貸款100萬的房產，每月月供四千余元，疊加物業費，每月固定支出可達五千元，同時房產價值還在下跌，持有壓力極大。

如果選到正向現金流房源，租金基本可以抵扣月供，收支實現平衡。既不需要額外貼錢還貸。不用每月額外支出5000元養房，倒還每個月攢下5000元，一正一負，就是10000元的差距，甚至用攢下的5000元不論是存，還是TZ其他現金流產品，比如定T寬基指數，就更好了，抗風險能力大大強化。

能持續創造收Y的房產，是真正的優質資產；需要長期貼錢養護的房產，只會不斷消耗個人CF。

最后，具備正向現金流的房產，抗風險與跨周期能力更強。

長期來看，大城市核心區域的優質房產，屬于穩固的實物資產。放眼整體市場規律，通貨緊縮只是短期現象，長期溫和通脹是必然趨勢。持有優質實物資產，比單純持有現金，更能抵御貨幣貶值。

優質現金流房產，能夠穿越樓市漲跌周期。短期房價波動無需過度焦慮，長期來看，核心地段優質房源的價格，大概率會回歸高位，甚至實現穩步增Z。依靠穩定租金收入，能夠無壓力長期持有，穿越周期。

預算有限、收入穩定性一般的TZ者，更要堅守現金流原則，放棄一夜暴富的想法，穩穩的增長。

而忽略現金流，一旦市場行情下行，很容易出現資金斷裂，最終只能虧本賣房離場。手握正向現金流房源，才能扛住市場波動，長期持有，最終收獲房產長期增Z的收Y。

如果你實力雄厚，買在相對低位，比如當下一些實得單價比較低的核心區四代宅或者新規好房，愿意用時間換空間，也是可以，但這是另一回事，不適合大多數人。

看懂重慶樓市核心邏輯，把握穩健房產TZ方向。

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