來源：市場資訊

（來源：中房網(wǎng)）

導(dǎo)讀

2025年50家典型上市房企存貨賬面價(jià)值合計(jì)7.10萬億元，竣工存貨占比穩(wěn)步提升至歷史新高。

☉ 文／普睿數(shù)智研究中心

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榜單發(fā)布

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榜單解讀

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投資收縮疊加政府收儲(chǔ)，房企土儲(chǔ)貨值快速下降

2025年房企投資整體仍在收縮，總土地儲(chǔ)貨值TOP100房企中，有近六成企業(yè)年內(nèi)沒有新增土地，除武漢城建、象嶼地產(chǎn)、中建智地等少數(shù)國央企之外，其余房企拿地銷售金額比也都低于0.5，聚焦核心城市核心區(qū)域、量入為出、精準(zhǔn)投資已經(jīng)成為房企的共識(shí)。

與此同時(shí)，存量土地收儲(chǔ)政策的推進(jìn)，也持續(xù)促進(jìn)房企土地儲(chǔ)備的下降。2024年11月11日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的細(xì)則之后，而后各地方政府紛紛響應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2025年全國土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債發(fā)布規(guī)模迅速增加，全年融資規(guī)模近5500億元。

因此，2025年底絕大多數(shù)房企的總土地儲(chǔ)備面積與貨值均呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，總貨值在3000億以下的房企占比上升到了83%，其中千億以下的房企增加最為顯著，同比上升18%

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高難度庫存持續(xù)沉淀，部分房企土儲(chǔ)變現(xiàn)壓力加大

隨著行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，不少房企已經(jīng)多年未曾增加新項(xiàng)目，以去化存量、保交付為近幾年的核心任務(wù)。但是，隨著優(yōu)質(zhì)資源的優(yōu)先去化，高難度庫存持續(xù)沉淀，企業(yè)已竣工存貨比例也持續(xù)攀升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年50家典型上市房企存貨賬面價(jià)值合計(jì)7.10萬億元，同比下降14.7%；其中，41家公布已竣工存貨數(shù)據(jù)的企業(yè)，2025年末已竣工存貨為1.57萬億元，同比下降9.1%，為近年來首次出現(xiàn)年度絕對值下降，但是已竣工存貨占比升至22.1%，較年初的20.8%提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。

這就意味著，房企目前的存貨去化壓力整體仍在加劇，尤其是本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以來，幾乎沒有新增土地的房企，即便行業(yè)逐漸企穩(wěn)，業(yè)績回暖壓力巨大，調(diào)整期的陣痛還將持續(xù)。禹洲集團(tuán)就在年報(bào)中明確表示：“自2021年下半年以來，禹洲集團(tuán)未新增土地儲(chǔ)備，近幾年的持續(xù)銷售，已將大部分優(yōu)質(zhì)房源進(jìn)行去化，目前剩余可售貨源中，大多為銷售難度較高的住宅尾盤、商鋪及車位，未來銷售去化壓力較大。”

因此，持續(xù)加強(qiáng)存量去化仍是當(dāng)前房企發(fā)展的重點(diǎn)之一，房企也將更加積極的響應(yīng)當(dāng)前收儲(chǔ)及其他相關(guān)政策。一方面，能夠幫助企業(yè)等盤活存量獲得現(xiàn)金流，更甚者可以實(shí)現(xiàn)“低效地塊退出—核心區(qū)域重新拿地”的換倉；另一方面通過“調(diào)轉(zhuǎn)換退”，主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

華潤置地、萬科、越秀地產(chǎn)等企業(yè)都有緊盯政策導(dǎo)向，推進(jìn)存量盤活相關(guān)事項(xiàng)。比如萬科，在2025年年報(bào)中表示，“重點(diǎn)運(yùn)用資源置換、規(guī)劃條件優(yōu)化等舉措攻堅(jiān)難點(diǎn)項(xiàng)目，其中杭州河語光年項(xiàng)目將存量房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，打造政企聯(lián)動(dòng)盤活存量的示范標(biāo)桿；天津天拖北項(xiàng)目成功申報(bào)天津市首批國家土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債，公司已收回大部分退地款。報(bào)告期內(nèi)，本集團(tuán)存量盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能338.5 億元 ”。2025年末萬科總土儲(chǔ)面積顯著下降，同比下降約15%；據(jù)年報(bào)披露，2025年末萬科存貨賬面價(jià)值為3737.4億元，同比繼續(xù)下降28%（2024年：26%）。

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轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，規(guī)模房企率先拓展新的利潤增長點(diǎn)

開辟第二增長曲線、構(gòu)建發(fā)展新模式，也是當(dāng)前房企的核心方向。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)收縮與聚焦幾乎是主流房企的普遍共識(shí)。在新增投資方面，安全穩(wěn)健成為第一準(zhǔn)則，房企放棄過去“廣撒網(wǎng)”的擴(kuò)張邏輯，將有限資金向核心一二線城市集中，嚴(yán)格篩選優(yōu)質(zhì)地塊，平衡投資與回款關(guān)系，筑牢項(xiàng)目安全邊際。

與此同時(shí)，規(guī)模房企基本都已經(jīng)將戰(zhàn)略定位從傳統(tǒng)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向民生保障與城市運(yùn)營并重及協(xié)同發(fā)展，從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”，運(yùn)營模式也逐步由“重”轉(zhuǎn)“輕”。頭部房企已經(jīng)跑出多元轉(zhuǎn)型路徑：有的形成“開發(fā)+資管”雙輪驅(qū)動(dòng)，集齊產(chǎn)業(yè)園、保租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)三大REITs賽道，構(gòu)建完整資管閉環(huán)；有的圍繞社區(qū)布局物業(yè)服務(wù)、長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)，打造全齡服務(wù)生態(tài)，將社區(qū)流量轉(zhuǎn)化為長期服務(wù)收入；還有依托品牌與產(chǎn)品能力做輕資產(chǎn)代建，收獲穩(wěn)定品牌溢價(jià)。

值得關(guān)注的是，近日國務(wù)院已正式印發(fā) 《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12 號(hào)），明確了城鎮(zhèn)危舊房改造、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、老舊街區(qū)廠區(qū)改造、城中村改造、歷史建筑修繕的量化目標(biāo)，未來相關(guān)市場空間將持續(xù)釋放。規(guī)模房企可以把握市場機(jī)遇，憑借成熟的項(xiàng)目管理、產(chǎn)品輸出與資源整合能力，深度綁定政府與資本方，挖掘出區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)的新盈利點(diǎn)。

此外，2025年12月31日中國證監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，2026年4月24日首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs（擬募集資金合計(jì)約192.86億元）正式獲得中國證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊的批復(fù)。標(biāo)志著我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs從“試點(diǎn)公告”進(jìn)入?實(shí)質(zhì)性落地階段，為行業(yè)構(gòu)建了“投融管退”完整閉環(huán)。既能幫助房企快速回籠資金、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，也將進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)做大做強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，打造新的利潤壓艙石。