樓市的風向，往往從核心區最先吹起。進入2026年3月以來，合肥二手房市場最明顯的信號，不是成交量放大，而是沉寂許久的學區房價格開始率先反彈。廬陽區、政務區、蜀山區等優質教育資源集中的板塊，近一個月房價全線上漲，部分小區漲幅甚至超過7000元/㎡。

與此同時，根據好好選房最新數據顯示，合肥九區三縣中，有7個區域近1個月均價上漲，肥東、廬陽、長豐、政務、蜀山等領漲全市。

量在價先，3月合肥二手房單月成交突破11051套，創下近5年單月新高。這一輪由學區房帶動的結構性回暖，正在向全市擴散。

NO.1|壹

學區房率先“抬頭”：廬陽、政務、蜀山領漲

3-4月，正是合肥中小學入學購房的關鍵窗口期。沉寂了近兩年的學區房需求，在今年春天集中爆發。

根合肥近200家學區二手房統計，濱湖新區、廬陽區、政務區等核心區域的學區房，上漲小區數量已明顯超過下跌小區。

廬陽區作為合肥老牌教育高地，表現最為搶眼。南門小學+45中本部這一“頂配”學區組合中，4家小區房價上漲，漲幅最高的人民巷18號小區，每平方米漲了7151元。六安路小學+45中本部也有2家小區上漲。45中本部+安慶路第三小學（本部）的大眾巷北小區，漲幅同樣可觀，上漲2481元/㎡。

政務區同樣不甘落后。奧體小學+50中新校（天鵝湖校區）學區范圍內，栢悅公館南院漲幅最高，每平方米上漲5569元。

濱湖新區方面，合肥師范附小（本部）+第46中學（本部）學區房中，6家小區上漲，僅4家下跌，漲幅最高的麗水家園漲了2827元/㎡。屯溪路小學（濱湖校區）+第46中學（本部）學區范圍內，統計的小區幾乎全部上漲，藍鼎濱湖假日清華園上漲856元/㎡。

學區房回暖的底層邏輯并不復雜：經過近5年調整，合肥核心區房價泡沫已大幅擠出；低利率、低首付疊加個稅退稅延期至2027年底，改善型需求被激活；再加上每年3月的入學剛性需求，三重力量共同推動學區房率先走出底部。

NO.2|貳

區域價格分化明顯：7個區域上漲，高新、包河仍在調整

學區房的升溫，直接帶動了所在行政區的整體均價。根據好好選房最新數據（近1個月），合肥九區三縣中，有7個區域實現環比上漲，3個區域下跌，2個區域基本持平。具體來看：

漲幅前三名中，肥東縣表現最為突出，之前均價5757.51元/㎡，當前均價6465.87元/㎡，上漲12.3%。廬陽區緊隨其后，均價從13357.54元/㎡漲至14756.07元/㎡，漲幅10.5%。長豐縣位列第三，均價從5880.41元/㎡升至6364.25元/㎡，上漲8.2%。

政務區和蜀山區同樣表現穩健。政務區均價從15890.11元/㎡漲至16928.62元/㎡，上漲6.5%；蜀山區從12253.08元/㎡漲至12859.61元/㎡，上漲5.0%。肥西縣也有小幅上漲，從7483.92元/㎡升至7801.11元/㎡，漲幅4.2%。瑤海區基本持平，微漲0.3%。

與此同時，部分區域仍在調整中。濱湖區均價從12372.94元/㎡降至12217.65元/㎡，下跌1.3%；新站區從7489.23元/㎡降至7367.40元/㎡，下跌1.6%；經開區從12668.89元/㎡降至12409.80元/㎡，下跌2.0%；包河區從12034.79元/㎡降至11649.47元/㎡，下跌3.2%。高新區跌幅最大，從13896.07元/㎡跌至12497.44元/㎡，下跌10.1%。

從上述數據可以清晰看到：本輪上漲并非普漲，而是高度聚焦于擁有頂級教育資源和成熟配套的核心區域。廬陽、政務、蜀山等區的學區房帶動效應明顯，而外圍及部分供應過大的板塊，仍在消化前期庫存。

NO.3|叁

成交數據“狂飆”：3月單月成交創近5年新高

價格回暖的背后，是成交量的強力支撐。據中墅集團監測數據，2026年3月，合肥二手房總成交11051套，較2月的3446套環比暴漲221%，較2025年3月的8094套同比上漲37%，創下2021年5月以來近5年的單月成交新高。

日均成交超過350套，帶看量突破17萬次，單日最高帶看達5600次。成交結構方面，剛需和剛改成為絕對主力：90㎡以下小戶型占比39%，90-120㎡剛改戶型占比39%，兩者合計約78%。價格方面，全市均價11587元/㎡，環比上漲2.0%，正式結束了連續多月的下跌態勢。

更值得關注的是業主心態的變化。3月全市調價房源中，調漲占比近20%，較2月翻倍增長，連續三周持續提升；而調降占比從2月的41.2%大幅降至3月的27.8%。業主從“割肉離場”轉向“惜售觀望”，市場預期已發生根本性轉變。

從全國排名看，中指研究院數據顯示，3月合肥新房價格環比上漲0.20%，高居全國第4；二手房價格環比上漲0.03%?？硕饠祿@示，合肥前10個月一二手房累計成交面積同比增長18%，增幅排在30城首位。

NO.4|肆

結語

2026年的合肥二手房市場，正在經歷一場“由學區房帶動、核心區領漲、成交量放大”的結構性復蘇。

3月單月成交11051套、近5年新高的成績單，加上廬陽、政務、蜀山等區域房價率先反彈，已經用數據證明：合肥樓市最冷的階段，大概率已經過去。

但需要清醒認識到，這并非“全面牛市”。高新、包河等部分區域仍在調整，板塊分化依然明顯。對于剛需和改善型購房者來說，當前低利率、低首付、政策補貼的歷史性窗口期，值得認真考慮。

核心城市的核心資產，尤其是擁有優質教育資源的板塊，長期來看依然是抗通脹、保增值的重要選擇。市場回暖的第一槍已經打響，后續能否演變為全面復蘇，還需觀察二季度的持續性。