用一套商品房的價(jià)格買一棟樓，你會(huì)心動(dòng)嗎？

剛剛過去的3月，深圳小產(chǎn)權(quán)房又火了：

4棟法拍小產(chǎn)權(quán)房吸引79人次參與拍賣、競(jìng)價(jià)626次，平均溢價(jià)率超120%。

都說不買房，為什么又都搶著買獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)房？

搶瘋了！

獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)房成交率超85%！

近期，一棟位于寶安松崗東方社區(qū)的私宅被擺上了法拍平臺(tái)。

從照片來看，這棟私宅共5層，是步梯房，一樓可以做商鋪，2-5樓可以用于出租，內(nèi)部裝修一般。

▲房子實(shí)拍 | 圖源：阿里司法拍賣

但房子建面約639.6㎡，起拍價(jià)卻低至約255.9萬，即起拍單價(jià)僅4千/㎡。

超筍的價(jià)格，吸引了19人競(jìng)拍、競(jìng)價(jià)150次，最終成交價(jià)超過550萬——價(jià)格翻倍成交！

▲成交價(jià)格翻倍

而在這之前，法拍私宅就不乏翻倍成交的案例：

3月19日，一棟寶安松崗紅星社區(qū)的私宅，吸引了21個(gè)人競(jìng)拍、叫價(jià)263次，最后成交價(jià)從385萬飆到800萬，溢價(jià)率超過100%！

3月8日，龍華油松水斗新圍富豪新村的私宅，起拍價(jià)365萬，成交價(jià)卻超過1000萬，溢價(jià)1.75倍。

甚至，@深圳買房計(jì)劃 盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)：

2025年至今，深圳17棟法拍獨(dú)棟私宅中，僅2套流拍，成交率超85%（已剔除撤回房源）。

▲2025年至今，法拍私宅成交火熱（上下滑動(dòng)查看，數(shù)據(jù)來源：阿里司法拍賣）

這些房子都有以下特點(diǎn)：

1、成交總價(jià)多在300-1000萬之間，基本是一套商品房的價(jià)格買一棟樓；

2、現(xiàn)狀多已騰空或即將騰空；

3、近3成標(biāo)的價(jià)格翻倍成交、過半數(shù)溢價(jià)率超過了50%。

要知道，目前法拍住宅成交率也就在6成左右、大多是底價(jià)成交，可見法拍私宅是真的被搶著買！

便宜還合規(guī)？

法拍小產(chǎn)權(quán)房有啥缺點(diǎn)？

能這么吸引人，或有四大原因：

一是，唯一合法購買小產(chǎn)權(quán)房的途徑。

都知道小產(chǎn)權(quán)房買賣不合規(guī)，但在部分私宅的法拍公告里，有這樣的說明：

本次拍賣標(biāo)的物為“小產(chǎn)權(quán)房”（或稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”），其權(quán)利性質(zhì)特殊，競(jìng)買人競(jìng)得后僅能依據(jù)法院出具的《執(zhí)行裁定書》、《成交確認(rèn)書》等法律文書獲得占有、使用的權(quán)利，無法在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，無法取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

簡(jiǎn)單來說，過不了戶、沒有房產(chǎn)證，但權(quán)益歸買受人所有，且受法律認(rèn)可和保護(hù)。

二是，租金回報(bào)率較高。

案例一：

位于龍華油松水斗新圍富豪新村的一棟私宅，房子靠華為坂田基地、天虹商場(chǎng)，共7層、建面超760㎡、有15套房可租。

根據(jù)村里和房子的裝修條件估算，每年收租估計(jì)或在35萬上下。

房子成交總價(jià)1006萬左右，算下來租金回報(bào)率約3.5%。

▲ 三房一廳 |圖源：阿里拍 賣

案例二：

位于寶安松崗紅星社區(qū)格布村的一棟私宅，周邊城中村密集、有紅星小學(xué)、 喜港城百貨等 ，房子建面約 536㎡、共4層、16套房。

估算年租金約14萬左右，而房子成交價(jià)530萬，算下來租金回報(bào)率約2.8%。

▲房子內(nèi)部為空房 | 圖源：阿里拍賣

回報(bào)率都不算特別高，需要收租30年以上才能回本。

但比起存銀行還是要?jiǎng)澦愫芏啵疫€能收取衛(wèi)生間/管理費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、水電費(fèi)差額等其他費(fèi)用。

對(duì)此，有網(wǎng)友覺得：“可以買來收租養(yǎng)老。”

三是，博拆遷。

隨著舊改變難，大部分房子拆遷的可能性已經(jīng)很低了。

比如龍崗布吉松元頭村的一棟私宅，屬于回龍鋪嚇屋舊改項(xiàng)目，從現(xiàn)狀來看明顯已經(jīng)進(jìn)入清拆階段，還噴上了“拆”字。

▲房子噴上了“拆”字，卻還是難拆

但實(shí)際上，這個(gè)由萬科操盤的項(xiàng)目，但已經(jīng)停滯很久，又因?yàn)榍遄馔俗猓@棟房子的水電、門窗都拆掉了，要重新修繕也是一筆不小的費(fèi)用。

所以，房子已經(jīng)兩次流拍，房子從335萬降到268萬，進(jìn)入變賣階段。

▲房源內(nèi)部已拆除門窗、水電

四是，成交價(jià)略低于市價(jià)。

目前，寶安/龍華/龍崗等非中心區(qū)的獨(dú)棟農(nóng)民房，掛牌價(jià)多在1萬+/㎡左右。

而法拍小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格在8千-1.3萬/㎡之間，相比之下略有優(yōu)勢(shì)。

不過，買法拍小產(chǎn)權(quán)房也有缺點(diǎn)：

1、變現(xiàn)難：

難以抵押、出售，只能自住或出租，對(duì)買房人的現(xiàn)金流要求比較高。

2、貸款受限：

部分需要一次性付款，其他也只能在小銀行申請(qǐng)貸款，年限多為2-5年不等，月供壓力大。

3、風(fēng)險(xiǎn)核實(shí)：

部分房源未清租、未核實(shí)出租情況，也不拍攝室內(nèi)裝修情況、不組織看房，需要買家自行核實(shí)真實(shí)情況。

4、空租風(fēng)險(xiǎn)：

用于出租有空租風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)成本也高，網(wǎng)傳租金往往虛高，建議有需求的實(shí)地了解周圍真實(shí)租金水平。

最后，近期法拍平臺(tái)又上架了一套位于寶安松崗潭頭社區(qū)的私宅，起拍價(jià)約365萬、建面超900㎡，單價(jià)不足4千/㎡。

你會(huì)心動(dòng)嗎？

▲起拍單價(jià)不到4千/㎡的6層獨(dú)棟