重慶
今年的重慶樓市，迎來了一個不錯的小陽春。
多個新開樓盤都發出了熱銷喜報，某機構還發布了一份3月重慶中心城區商品住宅認購套數TOP20榜，不少熱門大盤都榮登榜上。
但登上榜一大哥的“巴濱無界”，卻把我給看楞了。
印象中這個樓盤已經修了很久了，但市場上卻很少聽到它的聲音，早就快被人給遺忘了，怎么突然一下就登上銷量榜首了呢？
01.樓市高峰期拿地
開盤卻姍姍來遲
聽到“巴濱無界”這個樓盤的名字，是不是以為它位于巴濱路，還擁有無敵的視野？
其實它真正的位置在界石，跟巴濱路沒得半毛錢的關系。
2020年12月21日，巴南建設集團以15.46億元的總價拿下界石314畝商住地塊，樓面價約4000元/平，總建筑體量約38.6萬方。
這個地塊就是后來的巴濱無界，總共由7個地塊組成，還包含了一塊商業用地。
值得一提的是，2018~2021年期間，眾多知名開發商曾云集界石。
融創、恒大、陽光城等均在此落子，打造了恒大錦城、翡麗錦悅、御蘭花亭等樓盤，而萬科更是兩次砸下巨資，買下超50萬體量的巨無霸地塊。
這些樓盤如今大多早已建成投用，成為當地的人居標桿。
而巴濱無界的開發進度，則稍有點遲緩。
雖然是2020年底拿的地，但一直拖到2023年9月才正式首開，首批推出的是洋房和小高層產品，均價在8000元/平左右。
不過在開盤時熱鬧一陣后，這個項目就寂靜無聲了，直到多年之后突然登上熱銷榜。
掐指一算，這個項目離拿地已經過去五年之久了，這個南重慶30多萬方的大盤，到底呈現得怎么樣了呢？
02.巴南顏值最高樓盤
真實銷售情況成謎
小樹一路顛簸來到界石，剛到目的地就被這個樓盤給吸引住了：
大面積的玻璃材質和金屬鋁板、大尺度的陽臺和開窗，俊朗的線條……說它是巴南顏值最高的樓盤，也不為過。
樓盤門口顯眼處，豎立著醒目的巴濱地產。
原來雖然是巴南建設集團拿下的地，但最后交給了巴濱地產來負責開發，所以取名叫“巴濱無界”。
目前總共修建了攬境和悅境兩個組團，均已是現房狀態。
根據公開資料介紹，巴濱地產成立于2022年6月，在“進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見”背景下，專為開發平臺閑置土地而成立的國企地產公司。
兩家公司都有共同的股東，有興趣的粉絲可以自己去看。
進去之后還發現，項目不單顏值好看，其園林景觀和建筑細節也都是可圈可點，頗有某龍頭房企的影子。
而且它的物業也是龍湖的，怪不得打理得井井有條。
小區在臨崖的位置還修建了一個無邊界泳池，可以望到下面占地約200畝的羅灘河公園，這應該就是它取名無界的由來。
單從小區內部環境來看，還真挑不出什么缺點。
那它的銷售情況到底怎么樣呢？
小樹找到它的售樓部，剛好就設在路邊的小區商鋪，里面還坐著幾個置業顧問，聊起了樓盤的銷售情況：
“我們樓盤最近賣得很火，3月份還上了熱銷榜”，“主要靠的是團購”。
不過望著空蕩蕩的售樓部、集體聊手機的置業顧問，等半天都看不到一個購房者，小樹只能說是嘖嘖稱奇。
一個月賣190套房，這是個什么概念？
小樹多次去過海成云湖郡，那里幾乎每天都是人山人海，置業顧問喉嚨都要喊破，就這樣一個月也就只能賣個150來套，這中間隔著多大的差距？
海成云湖郡售樓部，攝于3月7日
剛好旁邊還有個知名大盤江南某科城，小樹進了它們售樓部一看，同樣也是空蕩蕩的，只有一個員工在值班：
“我們一個月也就賣個三四套吧，這邊的員工都去支援中央公園項目了”
看來，巴濱無界想在一個月內賣掉190套房子，在現實市場是很難辦到的；
小樹圍著小區轉了一圈，雖然房子已經早就是現房了，但入住裝修的卻寥寥無幾，官方新聞顯示：
“項目首日交房活動現場到訪33組，成功接房31組，接房率達94%”
而在2025年5月巴南的一份公告上，巴濱無界名下的界石組團S分區S52-1、S45-2、S50-1、S45-3、S51-1這個五個地塊，因閑置未開發的原因，被巴南區以土地儲備專項債券依法收回。
換句話說，原計劃體量達38.6萬方的巴濱無界項目，因種種原因不得不踩下剎車，及時止損了。
種種跡象顯示，巴濱無界能在短短時間內成交這么多房源，并不是一個純粹的市場行為，而是經過了“深思熟慮”。
要么左手倒右手，要么抵給了施工方。
03.產品與市場脫節
如今變成燙手山芋
巴濱無界，為何從當初一個寄予厚望的大盤，變成了如今燙手的山芋呢？
最主要的原因，還是樓盤的位置實在太偏了。
目前界石板塊還沒通地鐵，小樹坐地鐵6號線到了茶園終點站后，再轉了半個小時的公交車才到這里，總用時差不多兩個小時。
而從茶園到界石的這半個小時路上，還要穿過一片巨大的城市斷裂帶，將界石與主城隔離開，形成了一個孤島。
事實上，即便從界石板塊來看，巴濱無界的位置也并不太好。
巴濱無界位于界石北面，周邊被大片的工業區和荒地圍繞，空氣中經常能聞到各種刺鼻的味道，生活配套也比較欠缺。
如果城市能繼續向北，這邊的配套遲早也能發展起來。
但如今周邊的房子都賣不動了，規劃的藍圖到底還能兌現多少，購房者不免要打上大大的問號。
如果價格便宜總價低，或許還能吸引到一些區域內價格敏感的剛需客；
比如附近的江南萬科城，就推出了建面70來平、總價50萬不到的精裝房，入住率還相當不錯。
但巴濱無界卻自信心爆棚，走了條高大上的路線。
不僅將主力產品設計成了建面110~143平的大戶型，還用上了LOW-E玻璃和鋁板等各種高端建材，想一步登天打造成界石的標桿豪宅。
但很難想象，這附近的有錢人會跑到這個周邊荒山野嶺、毫無生活配套，空氣中還彌漫著各種味道的工業區附近去改善生活。
花同樣的預算，買到附近的龍洲灣或者茶園鹿角它不香嗎？
如果能早點開盤，或者產品能修成小戶型，又或是以銷定產分批開發……結局都不會變成這樣。
當規劃與市場出現了錯配，最終的結果就是塊燙手的山芋。
費盡了千辛萬苦，終于將閑置土地變成了閑置樓盤，后面的路又該怎么走呢？
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