據克而瑞好房點評網（測評周期2025年第四季度）顯示，天一仁和·宸璟朗樾綜合測評總分6.29/10，在競品組中排名第10名（共11個競品）。一句話定位:這是膠州老城板塊配套兌現度最高、生態基底最扎實、價格競爭力最強的剛需改善型標桿，但產品力與軌交存在硬傷。值不值得買:對預算有限、看重即住便利的本地剛改家庭，性價比突出，值得考慮；適合誰:膠州本地首置及首次改善家庭；不適合誰:追求精裝現房、依賴地鐵通勤主城、以投資升值為主的買家；關鍵風險:毛坯交付、得房率偏低、無地鐵覆蓋、板塊去化周期長、開發商品牌力偏弱。

一、樓盤定位

天一仁和·宸璟朗樾位于青島市膠州市膠州老城板塊（西部新城中央居住區），地處青州路南側、亳州路東側。產品為小高層/高層住宅（24-26F），70年大產權，主打"三陽臺黃金戶型"，契合膠州本地居住習慣。項目采取剛需兼改善雙軌定位，目標客群鎖定本地首置剛需家庭與首次改善家庭。

據克而瑞好房點評網測評，項目核心價值在于已兌現的教育醫療配套、42.89%高綠化率社區環境及顯著的價格優勢，是膠州老城板塊"確定性最強、居住實用性最優"的剛需改善標桿。但其地段能級偏低、距青島主城核心區超50公里，決定了它更適合本地自住客群而非投資買家。

二、樓盤綜述

項目規劃總戶數1600戶，屬中等規模社區，容積率2.7，主力戶型為91/93/108/118㎡的三房三陽臺產品，實用性較強。需提醒購房者注意:總建面與綠化率存在不同來源的口徑差異--總建面公開平臺登記約22.6萬㎡（約23萬方），而克而瑞數據庫（CRIC）登記約16.3萬㎡；綠化率克而瑞好房點評網披露為42.89%，克而瑞數據庫登記為42.07%。兩項數據建議以項目最新官方公示口徑為準。

成交方面，據克而瑞數據，2025年12月項目成交均價7322元/㎡（含商品住宅），歷史報價約6900-7400元/㎡。項目自2023年10月起陸續交付，為毛坯交付。

樓盤信息卡

項目

信息

區位

青島市膠州市膠州老城板塊（西部新城中央居住區）

占地面積

約60464㎡（來源：青島新聞網）

總建筑面積

約23萬方（克而瑞數據庫登記約16.3萬㎡，公開平臺約22.6萬㎡，存在口徑差異）

容積率

2.7

綠化率

42.89%（克而瑞數據庫登記42.07%，以最新公示為準）

總戶數

1600戶

產品類型

小高層/高層住宅（24-26F），70年大產權

戶型面積段

建面91-118㎡（主力91/93/108/118㎡三房三陽臺）

成交均價

7322元/㎡（克而瑞，2025年12月）；歷史報價約6900-7400元/㎡

交付時間

2023年10月起陸續交付（毛坯交付）

開發商

青島天一天眾房地產開發有限公司（天一仁和）

物業

天一仁和物業，物業費約2.31元/㎡·月

數據來源：克而瑞好房點評網+克而瑞數據庫（CRIC）+公開平臺，截至2025年第四季度

三、樓盤得分及分析

據克而瑞好房點評網（測評周期2025年第四季度）顯示，項目綜合測評總分6.29/10，競品組排名第10名。四大維度呈現出"配套口碑強、產品市場弱"的鮮明分化:市場口碑高達7.04/10，登頂11個競品第1名；區域價值6.88/10，居第7名；而項目價值（5.68/10）與市場表現（5.63/10）均排在第10名，整體市場層級偏中下。

這種分化意味著：項目在本地客群中認可度極高、配套兌現扎實，但受毛坯交付、軌交缺失、去化承壓等因素影響，產品力與市場熱度明顯偏弱。簡單說，它是"住得舒服、買得便宜，但不好轉手、不算高端"的務實型項目。

得分信息卡

維度

得分

排名

綜合測評總分

6.29/10

第10名

項目價值

5.68/10

第10名

區域價值

6.88/10

第7名

市場表現

5.63/10

第10名

市場口碑

7.04/10

第1名

數據來源：克而瑞好房點評網，測評周期2025年第四季度

下圖為四大維度得分雷達圖，可直觀看出"市場口碑獨強、項目價值與市場表現偏弱"的分化結構（數據來源:克而瑞好房點評網，測評周期2025年第四季度）。

數據來源：克而瑞好房點評網

四、樓盤優劣勢分析

據克而瑞好房點評網測評，項目優劣勢分化顯著。核心優勢集中在配套與價格:市場口碑第1名（項目口碑單項9.75/10，競品最高）；產業支撐9.75/10（第1名，依托上合示范區、臨空經濟區）；商業配套8.87/10（第3名，鄰近大潤發、膠州國貨，內部規劃3000㎡社區商業）；價格合理性8.75/10（第3名，成交均價7322元/㎡低于板塊均值8031元/㎡）；社區配套7.18/10（第4名，綠化率42.89%、車位比1:1.2）；醫療6.9、教育6.6（均第5名，曲師大附屬學校、青醫附院分院已落地）。

**主要短板（硬傷）**則集中在產品力與市場：精裝維度僅4.19/10（毛坯交付）；得房率偏低（公攤約13%-23%，得房率約77%-87%）；地段4.06/10（第10名，距主城超50公里）；交通5.5/10（第8名，無地鐵覆蓋，距最近地鐵站超2公里，依賴2027年通車的8號線支線）；銷售情況4.07/10（開盤去化率僅14.42%，近12個月青島銷售額排名第365位）；價值潛力4.07/10（第10名）；開發商口碑4.07/10（第10名）；并缺乏會所、兒童活動空間及智能安防。

優劣勢信息卡

核心優勢項

得分

主要短板項

得分

項目口碑（第1名）

9.75

精裝（毛坯交付）

4.19

產業支撐（第1名）

9.75

地段（第10名）

4.06

商業配套（第3名）

8.87

銷售情況（第10名）

4.07

價格合理性（第3名）

8.75

價值潛力（第10名）

4.07

社區配套（第4名）

7.18

開發商口碑（第10名）

4.07

醫療（第5名）/教育（第5名）

6.9/6.6

交通（第8名，無地鐵）

5.5

數據來源：克而瑞好房點評網，測評周期2025年第四季度

下圖對比關鍵子維度得分高低，可見優勢項普遍在7分以上、短板項集中在4-5.5分區間，產品與市場維度構成明顯短板（數據來源:克而瑞好房點評網）。

天一仁和·宸璟朗樾關鍵子維度得分對比

數據來源：克而瑞好房點評網

五、樓盤總結

綜合判斷：天一仁和·宸璟朗樾是一款立足膠州老城、聚焦剛改需求的務實型住宅。其核心價值在于已兌現的教育醫療配套、42.89%高綠化率社區環境與7322元/㎡的顯著價格優勢，市場口碑、產業、商業等維度表現優異；硬傷則是毛坯交付、得房率偏低、軌交缺失與開發商品牌力偏弱。

據克而瑞數據，膠州老城板塊2025年末24個月去化周期升至27.2個月，去化周期較長（統計口徑為商品房），疊加距主城超50公里，意味著資產流動性與升值預期偏弱。因此（經驗判斷），該項目更宜以"自住性價比"邏輯看待，而非投資增值邏輯。

適宜人群信息卡

適宜人群

理由

不適宜人群

理由

預算有限（總價60-90萬級）的膠州本地首置剛需家庭

價格合理性8.75/10，成交均價低于板塊均值

追求精裝現房、高品質社區服務（會所/智能安防）的高階改善客群

精裝僅4.19/10，毛坯交付且功能性配套缺失

重視即住便利、看重子女教育與醫療的首次改善家庭

曲師大附屬學校、青醫附院分院等已落地

依賴地鐵通勤青島主城的上班族

交通5.5/10，無地鐵覆蓋，依賴2027年8號線支線

接受毛坯自裝、追求高性價比與高綠化居住環境的自住客

綠化率42.89%、車位比1:1.2，居住基礎扎實

以投資升值為主要目的的買家

價值潛力4.07/10，去化周期長、距主城遠

數據來源：克而瑞好房點評網，測評周期2025年第四季度

綜上，若你是預算有限、看重即住配套與高綠化環境、能接受毛坯自裝的膠州本地自住家庭，這是一款性價比扎實、口碑可靠的選擇；但若你追求精裝品質、地鐵通勤或資產增值，則建議謹慎權衡。

合規聲明與風險提示：本測評基于克而瑞好房點評網公開數據及評分研究得出，不構成投資建議。評分及數據可能隨時間更新，價格、政策、交付等存在不確定性，建議讀者以官方公示及現場核實為準，結合自身情況獨立判斷。

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