借名買房律師：拆遷安置房借名購房，法院如何認定實際權利人？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：一場跨越近二十年的拆遷安置房之爭

當拆遷安置房遇上借名購房，親情與利益的交織往往成為引爆家庭矛盾的導火索。本案是一起典型的拆遷安置房借名購房糾紛，涉及拆遷安置指標的分配、親屬間的口頭約定、長達十余年的實際占有使用，以及房屋產權證辦理后的過戶難題。法院在全面審查證據后，雖然明確認定了借名買房關系的成立，但由于房屋已被過戶至第三人名下，原告的訴訟請求因客觀原因無法得到支持。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據，以及在執行層面可能面臨的困境。

一、 案情回顧：拆遷安置指標的分配與借名購房

本案的當事人王麗與趙建國系表舅甥女關系，趙建國與趙秀英系兄妹關系，趙建國系王麗的堂舅。

2003年，趙建國家位于北京市朝陽區某村的房屋拆遷，根據安置政策獲得了360平方米的安置房購房指標。趙建國一家決定購買一套兩居室和一套一居室，面積約171平方米；趙秀英決定購買一套三居室，面積約110平方米；還剩約80平方米的購房指標，安置各方均決定不用。因王麗自小在趙建國家長大關系親密，趙建國表示剩余指標給王麗購房，其他被安置人均表示同意。因各方是親屬關系，未簽訂書面協議。

2003年趙建國一家及趙秀英入住安置房屋。王麗因資金不足，選擇購買期房，于2003年向開發商交付了10萬元定金。2008年10月選房時，因沒有80平方米的兩居室，王麗選擇購買了兩套一居室，位于北京市朝陽區（以下分別稱一號房屋、二號房屋，并稱涉訴兩套房屋）。上述房屋的購房合同由趙建國出面簽訂，合同及購房資料的原件由王麗持有。兩套房屋交付后王麗進行了裝修，目前一號房屋由王麗自住，二號房屋對外出租。因開發商的手續存在問題，兩套房屋多年未能辦理產權證。

2021年3月28日，王麗接到二號房屋租戶的電話，稱趙強拿著房產證復印件上門要求租戶搬走。王麗向開發商了解后得知，兩套房屋已經辦理了產權證。兩套房屋為王麗以趙建國的名義購買，現王麗訴至法院要求：趙建國履行合同義務，將兩套房屋的所有權登記至王麗名下。

二、 爭議焦點：借名買房關系能否成立？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 口頭協議是否有效？如何證明借名關系的存在？

實際出資和居住使用能否證明借名關系？ 王麗支付購房款、裝修費，以及實際居住使用十余年，這些事實能否證明其為實際權利人？

拆遷安置指標能否轉讓？ 趙建國是否有權將剩余的安置指標轉讓給王麗？

房屋已被過戶至第三人名下，原告的訴訟請求能否得到支持？ 這是本案最核心的執行層面問題。

三、 法院判決：認定借名關系成立但無法執行

法院的裁判觀點：

法院認為：根據現有證據，本院可認定涉訴兩套房屋的購房款為王麗支付，房屋交付后由王麗實際居住使用至今。王麗主張兩套房屋系其借趙建國之名購買，理由充分，本院予以采信。

趙建國、李秀英、趙強、劉秀英、趙雪主張，趙建國向王麗借款購買了兩套房屋。但趙建國既未與王麗簽訂借款合同約定借款期限、還款方式，王麗也并未將出借款項直接交付給趙建國，這明顯不符合借款合同的履行習慣，本院不予采信。

趙建國、李秀英、趙強、劉秀英、趙雪主張，趙建國無權擅自處分屬于全部被安置人的房屋。本院認為：王麗在2008年交付了購房款，并入住了兩套房屋，至今已實際占有房屋十余年，趙建國的家人應知曉上述情況。雖然趙建國、李秀英、趙強、劉秀英、趙雪的兩位證人到庭表示，曾與趙強一起找王麗欲要回房屋，但兩位證人亦表示并未見到王麗本人。憑證人證言，無法否定王麗與趙建國之間存在借名買房的事實。趙建國一家在房屋被占十余年，心有不甘的情況下，未通過法律途徑維權，顯然不合常理，本院對其抗辯意見不予采信。

判決結果：

王麗系涉訴兩套房屋的實際購買人，其在北京沒有其它住房，其要求趙建國履行合同義務，將兩套房屋過戶至其名下的訴訟請求合法有據，應獲得支持。但因趙建國已將兩套房屋分別過戶給了趙強和趙雪，目前王麗的訴訟請求不具有可執行的條件，本院無法支持。王麗可在相關條件具備后，再要求趙建國為其辦理房屋過戶手續。

綜上，法院判決駁回原告王麗的全部訴訟請求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的拆遷安置房借名購房糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 借名買房關系的認定標準

法院在認定借名買房關系時，采用了綜合判斷的方法，而非單一證據標準。主要包括：

出資情況：購房款的實際支付人

實際占有使用：房屋的實際居住使用情況

雙方意思表示：口頭協議、證人證言等能夠證明雙方合意的證據

其他輔助證據：購房合同、票據等文件的持有情況

2. 拆遷安置指標的特殊性

拆遷安置指標屬于特定人群的福利性權益，其轉讓需要符合相關政策規定。本案中，法院認可了親屬間對剩余安置指標的分配，但這也提醒當事人，拆遷安置房的借名購房存在特殊風險。

3. 執行層面的困境

本案最值得關注的是，雖然法院認定了借名買房關系的成立，但由于房屋已被過戶至第三人名下，原告的訴訟請求因客觀原因無法得到支持。這提醒當事人，在借名買房糾紛中，不僅要證明借名關系的存在，還要及時采取法律措施防止房屋被轉移。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的拆遷安置房借名購房糾紛，請務必注意：

及時收集證據：保留好所有與購房相關的文件，包括付款憑證、合同、票據、聊天記錄等。

明確雙方意思表示：盡量通過書面形式明確雙方的權利義務關系。

及時采取法律措施：一旦發現對方有轉移房屋的跡象，應立即采取法律措施，如申請財產保全等。

尋求專業支持：拆遷安置房借名購房糾紛法律關系復雜，涉及《民法典》合同編、物權編等多部法律規定，需要經驗豐富的專業律師進行精準的訴訟策略規劃。

本案的判決，雖然未能支持原告的訴訟請求，但明確認定了借名買房關系的成立，為原告后續的維權奠定了基礎。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業，是維護自身合法權益最有力的武器。

【本文由房產律師靳雙權團隊撰寫，旨在分享專業見解，不構成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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