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華潤(rùn)置地陽謀:擬賣成都重量級(jí)項(xiàng)目,已嘗到“變輕”甜頭

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◎ 來源 | 地產(chǎn)密探(ID:real-estate-spy)

近來,成都西門商業(yè)因兩座“地標(biāo)級(jí)”商業(yè)體的啟動(dòng)而成為全城熱議焦點(diǎn),其中一個(gè)是中糧大悅城,另一個(gè)就是華潤(rùn)萬象城。

這兩個(gè)項(xiàng)目均位于青羊蔡橋,讓青羊乃至城西商業(yè)今年起火速起飛。上周,蔡橋的大悅城項(xiàng)目已高調(diào)發(fā)布,而這個(gè)萬象城似乎在憋大招。

相較于成都武侯、天府新區(qū)等幾個(gè)大悅城,目前成都萬象城除了早已開業(yè)且成為整個(gè)城東地標(biāo)的成華萬象城之外,剩下就是即將啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)的青羊項(xiàng)目。

剛剛,華潤(rùn)置地又曝出重磅消息。據(jù)第三方產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)對(duì)外預(yù)披露公告顯示,華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司100%股權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓方是超智資源有限公司,背后是華潤(rùn)置地。

華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司成立于2005年底,注冊(cè)地位于成都市成華區(qū)雙慶路6號(hào),這里就是成都“地標(biāo)級(jí)”的萬象城綜合體。

2005年12月上旬,華潤(rùn)置地旗下境外平臺(tái)“建益企業(yè)有限公司”擊敗陽光100和中冶旗下新澳地產(chǎn)的聯(lián)合體,以每畝255萬元的單價(jià)競(jìng)得成發(fā)集團(tuán)原420廠的840畝用地,由新成立的“華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司”負(fù)責(zé)后來整個(gè)“華潤(rùn)二十四城”的整片開發(fā)。

2011年6月底,華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司發(fā)生股權(quán)變更,由建益企業(yè)有限公司換成了超智資源有限公司,但都隸屬于華潤(rùn)置地。今年4月初,該標(biāo)的公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜已獲得華潤(rùn)置地批準(zhǔn)。

今年前2個(gè)月,華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1.66億元,總利潤(rùn)7929.7萬元,凈利潤(rùn)5947.3萬元。2024年,其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約9.57億元,總利潤(rùn)約3.23億元,凈利潤(rùn)約2.46億元。

截至今年2月底,華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司總資產(chǎn)約55.69億元,總負(fù)債約49.24億元,凈資產(chǎn)約6.45億元。



據(jù)多個(gè)權(quán)威招標(biāo)平臺(tái)披露,今年3月份,華潤(rùn)置地(成都)正發(fā)展有限公司正在為成都萬象城2026年14周年慶整合推廣采購(gòu)項(xiàng)目公開發(fā)標(biāo)等。



據(jù)了解,成都萬象城一期開業(yè)于2012年5月中旬,二期開業(yè)于2020年12月,總建面72萬方。如今,以萬象城為中心,依托超甲級(jí)寫字樓、精品酒店、高端住宅、購(gòu)物中心及TOD商業(yè)街區(qū)、特色街坊街區(qū)等公共空間,已自成一體成為輻射城東的超級(jí)商圈,也是成都打造國(guó)際消費(fèi)中心城市的新名片。



來源:地產(chǎn)密探圖庫

值得一提的是,2020年9月,華潤(rùn)置地投資有限公司曾以發(fā)行人名義發(fā)行了“中信證券-華潤(rùn)置地成都萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,該ABS產(chǎn)品成功募資25億元,期限長(zhǎng)達(dá)18年,對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)就是成都萬象城一期。

華潤(rùn)置地此次出售華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展有限公司100%股權(quán),很顯然跟以往出售“萬象系列”的運(yùn)作思路一樣,應(yīng)該都是為加快推進(jìn)商業(yè)“輕資產(chǎn)化”謀略。

換言之,華潤(rùn)置地有意讓資本接手萬象系列商業(yè)并當(dāng)“甩手掌柜”,而自身牢牢抓好“萬象”品牌商管運(yùn)營(yíng)權(quán),騰出巨額沉淀資金以降低杠桿優(yōu)化財(cái)務(wù),還能找準(zhǔn)時(shí)機(jī)獲取新項(xiàng)目。

據(jù)華潤(rùn)置地2025年報(bào)披露,截至2025年底,公司購(gòu)物中心資產(chǎn)賬面值2403.5億元,占公司資產(chǎn)總值的22.3%,經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)重持續(xù)提升。

2025年,華潤(rùn)置地取得經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額254.4億元,同比增幅9.2%;凈利潤(rùn)98.7億元,同比增幅15.2%;毛利率71.8%。

華潤(rùn)置地去年經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%至116.5億元,占集團(tuán)核心凈利潤(rùn)比重上升至51.8%。華潤(rùn)置地管理層特別強(qiáng)調(diào)去年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)首超五成,以凸顯該項(xiàng)業(yè)務(wù)作為第二增長(zhǎng)曲線賽道卓有成效。

在樓市持續(xù)深調(diào)周期里,華潤(rùn)置地雖銷售等規(guī)模已躋身全國(guó)房企前三,但傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)板塊持續(xù)低迷。去年,其開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率已持續(xù)降至15.5%,背后是雖結(jié)算均價(jià)上升10.5%至24599元/㎡,但拿地成本同比上漲約14%而直接推高結(jié)算單方成本上升12.3%。

從整個(gè)盤面看,2025年華潤(rùn)置地取得營(yíng)收同比增長(zhǎng)0.9%至約2814億元,股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降0.5%至約254億元,而核心凈利潤(rùn)同比明顯下降11.4%至約225億元,受傳統(tǒng)開發(fā)板塊拖累也較為明顯。

截至去年底,華潤(rùn)置地總借貸額2814.7億元;凈有息負(fù)債率較上年底上升7.3個(gè)百分點(diǎn)至39.2%;加權(quán)平均債務(wù)融資成本較上年底下降39個(gè)基點(diǎn)至2.72%,雖創(chuàng)歷史新低,但每年利息支出仍有幾十億,對(duì)利潤(rùn)還是有影響的;手持現(xiàn)金1169.9億元且現(xiàn)金短債比約2.32倍。

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