作者 | 夏心愉

出品 | 愉見財經(jīng)

借最近地產(chǎn)大佬新聞做由頭，引申出一些額外的問題和思考，并不是直接討論他本人，而是關(guān)于許多類似大佬的終局。

1，對于聰明過人、企圖心過人、又膽識過人者來說，人生啊，單求富貴或單求平安（善終），其實都不難的。難的是，拉長生命的時間軸來看，這兩樣往往難以得兼。

2，為何難以得兼呢？為什么不能在起完高樓以后，眼見風(fēng)向不對了見好就收呢？為什么一定要撐到大廈傾圮呢？

我覺得可能有以下四個原因。不完善處，歡迎你們留言補充。

原因一

錯綜的資金鏈條

早已理不清也退不出

“愉見財經(jīng)”曾在里說，在看明白真實資產(chǎn)負(fù)債表的“負(fù)債”項前，不要為那些“資產(chǎn)”鼓掌，即便這些資產(chǎn)可以把某些人捧上某些富豪榜單；在看明白杠桿撬起的風(fēng)險前，不要為眼前收益喝彩。

也曾在里說，當(dāng)我們外面看看以為那種集團化經(jīng)營資產(chǎn)很厚，但其實剝開來看，里面全是短長資金騰挪：一堆資產(chǎn)拉久期，一堆債務(wù)在生息。

以上這兩句話，用來觀察今天的主題，依然適恰。到這里可以得出比較淺的一個結(jié)論是，當(dāng)這些大佬們高舉杠桿之力擴張到了這一步，就已經(jīng)不存在我們素人所想象的某條簡單退路：我從明天開始洗手不干，找人替掉我的位子，我抱著一堆資產(chǎn)退休？

退不回來的，因為資產(chǎn)和債務(wù)是在持續(xù)騰挪之中、持續(xù)滾動之中的，他們甚至是剝離不開的。

就像這兩天大家看到某大的終局后幡然悟出的那樣——哦，原來以為是資產(chǎn)的“股”，現(xiàn)在看看全部都是“債”啊；原來以為債是可以討回的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)債的背后是連環(huán)債啊，最后繞了一大圈都看不明白誰來還。

原因二

錯綜的高層利益捆綁

牌桌上沒有人能擅自半途起身

在原因一之中，我們還只是從一個大佬，和他背后的一個集團——如此單一視角來看資產(chǎn)負(fù)債謎團的。但其實讓大佬無法全身而退的，還遠(yuǎn)不止于此。

更深層次的原因是：在一個圈層的謎團中，在資本與商業(yè)的謎團中，在政商旋轉(zhuǎn)門的謎團中，利益還是深度捆綁的。

換言之，你一家的命運，已經(jīng)深度捆綁了很多家的命運。

其實呵，有多少人在外圍一路踮著腳舔著臉，就為了夠得上這一個核心牌桌，哪怕是為桌上的人端個茶倒個水，似乎也是光環(huán)加身與有榮焉，感覺上了行業(yè)頂尖牌桌，別人吃肉自己好歹也是有湯喝的人了。

可是呵，要知道，當(dāng)某天真的坐上了這個牌桌，那就不是輕易下得來的事情了，那就是一伙人的利益關(guān)聯(lián)，身家前路、乃至個人及家庭安危的緊密捆綁。到了這一步，哪是你一個人想起身不玩，就能半途開溜的？

過河卒子，雖然能瀟灑地橫著走，但是回頭無岸，身不由己。

我的群里曾有人轉(zhuǎn)了篇最近的報道進(jìn)來，標(biāo)題是某大佬被“泰山會”坑慘了。轉(zhuǎn)發(fā)者評論說這大佬真義氣，因為幫朋友的忙擔(dān)保了一筆融資，結(jié)果債務(wù)違約，他也連帶被告、股權(quán)凍結(jié)。轉(zhuǎn)發(fā)后，群里立馬有業(yè)內(nèi)人士說了一句，在這江湖上玩到這個級別，哪有什么 單純幫忙，無非都是利益捆綁——做這些，背后都是有“交易”的、都是有“互換”的。

什么是“交易”，什么是“互換”呢？我們權(quán)且舉一個例子，管中規(guī)豹。

舉一個非常小的例子，關(guān)于恒大人壽和中融人壽之間的那些協(xié)同，比如：

- 恒大人壽通過購買貴陽國金中心商辦資產(chǎn)，向中天金融投了19億，而中融人壽通過一只叫天津遠(yuǎn)見共創(chuàng)三號的私募，又向恒大地產(chǎn)投了15億； - 恒大人壽通過長安信托一個集合資金信托計劃，投向中天城投項目十幾個億，中融人壽又通過渤海信托，投向恒大成都項目數(shù)億元； - 他們互相持有的對方大股東的公司債券，也有數(shù)十億規(guī)模。

從這個，其實只是眾多案例中的一個，就能看出，如此這般：你中有我，我中有你。

原因三

周期的覆滅

大象難以轉(zhuǎn)身的笨重

我們不妨來倒問，一個人，到底要如何獲得巨大的成功，乃至締造出一個商業(yè)帝國？這背后必然離不開以下要素：

1，上文已經(jīng)說到的，到一定階段后必然的關(guān)系深度捆綁。如果只靠一己之力能力出眾單打獨斗，那當(dāng)條小魚沒問題，但再想擴張的話，要么資源撬不動了發(fā)展不動了，要么替人做嫁衣，要么就被大魚吞掉，小富即安game over。

2，在上行周期敢于拉滿杠桿，急速做大，撐死膽大的。

3，噴薄的欲望。

說到這里，我又要說“愉見財經(jīng)”的那句老話：君因此興、必因此亡。因為所有能托舉人以不正常的速度生長的工具，往往都是“雙刃劍”。而當(dāng)人在一條不正常的捷徑里走久了，亦即在錯誤的道路上反復(fù)拿正反饋，其實是一件非常可怕的事情，因為他會開始喪失，走滄桑正道正常發(fā)展的耐心與能力。

說回民營地產(chǎn)之路。在分析原因三的這一部分，我主要想說的，是那上行周期滿目繁華下，擲下的那一把大杠桿，到了下行周期，就轉(zhuǎn)而變成了誘火焚身的導(dǎo)火索。

君不見這一輪的病來如山倒，都是從杠桿最高的地方開始坍塌的嘛。

但說到杠桿故事，其實“愉見財經(jīng)”也想替他們說一句公道話，在一個野蠻生長的年代，地產(chǎn)大佬們面對的環(huán)境，有很多呈現(xiàn)出劣幣驅(qū)逐良幣的方面，而這些的背后，又和掌控著資金來源的金融機構(gòu)長期的“同向性”操作，脫不開干系：一放皆放，一收皆收，收的時候就搞名單制，名單外一刀切。

共振反而醞釀風(fēng)險。

比如其一，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的授信政策，首當(dāng)其沖的就是“名單制管理”。你是不是前100強、前50強，就決定了你是不是金融機構(gòu)的座上賓；就決定了你能拿到多少錢、以及對資金相對的議價能力；也決定了一旦收水，一旦一份風(fēng)險預(yù)警從總行下發(fā)，哪些企業(yè)還能拿到信貸。

而“前XX強”從何而來？從規(guī)模而來，從杠桿而來啊。 那房企屁股決定腦袋，自然就是敢敢加杠桿、敢敢拿地、敢敢沖規(guī)模、才能更獲得金融機構(gòu)支持、才能更加杠桿 ……如此循環(huán)往復(fù)，就成了一個負(fù)向機制，似乎曾經(jīng)，加了杠桿擴了規(guī)模反而安全。

比如其二，相對大央企國企，民營房企的資金成本天然就更高。資金成本往往決定了擴張模式。就好比，我預(yù)期以后整個地產(chǎn)行業(yè)勢必會變得低利潤率，那就是低資金成本的玩家占絕對主流，資金成本一高就玩不了啊，所以大量中小房企會被擠出這個市場，很正常的。

那以前呢？應(yīng)對資金成本偏高的慣用招數(shù)，就是高周轉(zhuǎn)，高翻臺率，以及資金利用過程的一環(huán)套一環(huán)，前后騰挪：從拿地開始就先靠結(jié)構(gòu)化融資，信托通道拉起來，有限合伙搞起來；撐到造樓了，一頭靠“四證”齊全后定然可以獲得的開發(fā)貸，另一頭，從建筑總包到材料供應(yīng)，全部靠墊資，最后如果物業(yè)是用于銷售的，還能靠給銷售公司的統(tǒng)包統(tǒng)銷之類優(yōu)待，再獲得一筆銷售預(yù)付款；再后面的故事，就是現(xiàn)在被討論得很多的，房產(chǎn)預(yù)售，資金先入賬，等等。

說個有意思的小細(xì)節(jié)。很多人批評房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)恰笆伨派w”，有次有個業(yè)內(nèi)人士聽完我這么說后哈哈大笑，說“十鍋九蓋”在他聽來都像是表揚，真實的情況是，十個鍋能有五個蓋就不錯了。

好了，說到這里為止的邏輯呢，仍然是非常淺層顯見的，基本屬于行業(yè)通用套路了，我十幾年前就在寫這類套路的稿子了，已經(jīng)老生常談了。而地產(chǎn)高級玩家玩的，也早已遠(yuǎn)不止于此了。

我們先講大概念。拉滿杠桿在上行周期里當(dāng)然能做大得更快，但是，它的底層，必須有兩樣?xùn)|西持續(xù)支撐：

一是資產(chǎn)價格只能上不能下； 二是貨幣周期只能寬不能緊。

這兩樣?xùn)|西如果動了，那么高杠桿模式就無以為繼。其實上一次，在2013-2014年左右，這兩塊板是被抽掉過的，那也是一個小地產(chǎn)老板成批滅絕的階段。但是所幸，那一次陣痛很短，2015年的“漲價去庫存”、2016年的“杠桿轉(zhuǎn)移給居民部門”風(fēng)向一來，一切又好轉(zhuǎn)了，資產(chǎn)價格又噌噌往上了，融資通道又打開了。于是一批規(guī)模較大的地產(chǎn)商，非但挺了過來，之后還嘗到了甜頭。

承接上文里我說的那句話，在錯誤的路徑上拿正反饋，是可怕的。這讓他們更相信拱大規(guī)模才能活下來，才更能政策博弈；更可怕的是，還讓他們，在有了憂患意識之后，都紛紛盯上了一件事情：去參控金融牌照，其中尤以銀行牌照和保險牌照為佳。

為什么要參控金融牌照，尤其是銀行或保險？用當(dāng)時某大佬在接受“愉見財經(jīng)”采訪時親口說的原話——這是可控的、長端低息的資金來源。

回到上文中恒大人壽和中融人壽之間的那些協(xié)同，這些資金，難道不都是從參控的金融牌照里，繞監(jiān)管后，實際就是某種程度的自融了嗎？

所以有時候我聽很多外人議論大佬，說他們沒遠(yuǎn)見，參不透周期的變化。我想說你們小看了大佬。人家其實在好幾年前就算到了今天的風(fēng)向，所以一邊唱高調(diào)說著一切都是國家的，一邊布局長端資金來源，一邊悄然給自己最親近的人盡可能謀好退路。

最后留下自己，已然是早已切斷了退路的，過河卒子。

原因四

欲望的剛性

英雄身退的落寞是否堪比美人遲暮？

承接上文，我在自問自答“一個人要如何獲得巨大的成功”時的要素三：噴薄的欲望。

其實我在過往的很多文章里表達(dá)過一個意思，如果只從單個人、單個家庭純粹的生活質(zhì)量來看，對很多人來說，比較基本的財務(wù)自由并不是一件多難的事兒，到了這一刻對上述利益鏈條其實還浸淫不深，也基本還是可以收手的，中富即安，反而是生活質(zhì)量拋物線的最高點。江湖止、人生始，約上好友高球打打，泡壺茶悠游物外，還有時間參與兒女的成長……這些，其實反而是轉(zhuǎn)身再回江湖廝殺的那個選項里，需要放棄的。

那是什么，讓人放棄了個人生活質(zhì)量登頂?shù)膼芤猓テ锤蟮慕侥兀坎慌懦@中間有一批人，動力源來自某些公共利益、社群利益，上至為行業(yè)尋路，商業(yè)報國、科研報國，下至為了公司這幾百上千號兄弟，再謀一條更長遠(yuǎn)的發(fā)展道路。

但是，余下的那些人，恐怕，更多的，就是一把欲望。他們要的早不再是錢 這個俗物，他們要更大的“成功”，更大的城池，更大的威望或影響力，每上一個圈層，都要出這個圈層的頭地。

我總覺得欲望這個東西，是剛性的，一旦嘗到過大成功的甜頭、和因此帶來的那種眾星捧月一呼百應(yīng)的威望，要從中“事了拂袖去、深藏功與名”，對那些野心和事業(yè)心勃發(fā)的人來說，是非常困難的。

講兩個我身邊相對熟悉的大佬的案例。

其一。十幾年披星戴月，終于到了深交所敲鑼的那一天，大佬說身體快累垮，反正公司成了，對得起股東對得起團隊了，自己也想退幕后歇一歇了。但話音才落沒幾天，馬上上市的消息一傳開，拉他去起投資板塊的機會來了，拉他借分公司擴張名義到招商熱情的地市搞塊地的機會來了，拉他再做一家同系統(tǒng)內(nèi)公司的大資本也來了，甚至連撮合兒女親家大資源的路子都來了。

好一番花團錦簇。于是沒過多久，大佬就把自己說過的“功成身退”計劃拋在腦后了，轉(zhuǎn)而又去熱熱騰騰忙乎下一件事兒了，還跟我說，這個上市公司才幾十億，太小了，以他的能力和已經(jīng)走過一遭IPO的資源積累，未來至少要搞個千億級的。人間終非修仙地，誰能在這一個個活生生的機會面前，一句句抬捧之間，一個個更大的愿景面前，說走就走了呢？

其二。另一個非銀金融機構(gòu)高管，倒是退出江湖了一兩年，只不過原因并非主動，而是受制于一場敗北的宮斗，又逢他原來深耕的那個某非銀板塊機會收縮，說是心有靜氣閑云野鶴，其實只不過是沒有太中意的下家。

在那一年多里，他比過往任何一個時候都更樂意召見我們這種后輩，我們甚至還有了能登門拜訪的機會，只不過每次都要貢獻(xiàn)巨量崇拜情緒價值，聽他把過往種種輝煌一一道來，經(jīng)驗一一教導(dǎo)，免不了還有不少重復(fù)信息。對這樣的大佬，我頗覺有點殺手锏的一句哄，便是“哎呀您的格局您的經(jīng)驗足以寫好幾本書，哪天您打算寫了我來代筆”，這句話總是很受用。

一個事業(yè)心勃發(fā)的男人需要的人生路徑是什么呢？立身、立業(yè)、建功、留名、指點江山。

有次在拜訪完大佬回家的路上，我和一個同伴感慨：“英雄身退的落寞堪比美人遲暮”，不到一定境界，耐不住此等“奈何花落去”。果不其然，終于一段時間之后，一個頗有名氣的集團金融板塊老總的位子騰了出來找上了這位大佬，他披掛再上陣。

說這兩個例子，無褒無貶無任何價值判斷，畢竟“雄心”和“野心”、“愿望”和“欲望”僅一字之差，真正有沒有發(fā)心，只有他自己最明白，而我們這些吃瓜外人，無非是從一個終局，來倒推，來做事后諸葛亮的評價。成王敗寇。

只是回到原點，扣回主題，他們只有在很早很早以前、還不是后來那么大的大佬的時候，的確有過止步江湖的時機和空間。只不過，放到以上兩個例子里來設(shè)身處地，誰又真的放得下？

那一句“悔創(chuàng)XX”，也是風(fēng)云際會之后的感悟了。在披掛上陣的當(dāng)年，還不是到處壘資源碰機會，渴求起個大江山？

也許，是該見好就收還是該不斷擴張，本身就是個偽命題。真正有價值的：

一是發(fā)心，為何而戰(zhàn)？ 二是擇途，滄桑正道。 三是節(jié)奏，攻守有節(jié)。 四是托底，厚德載物

只是這一切，我在這里紙上談兵總是輕易，真到了每一步?jīng)Q策的關(guān)鍵期，利益摻雜的節(jié)骨眼，又談何容易。

六道輪回在此生，最后結(jié)出的果子該是“五福”，切莫為了其中的富貴一福，就枉然耗盡了余下福報；顛倒妄想江湖路，笑一時并不難求，最后的功過評價是善終，笑到最后才是有本事。

富貴與平安、與內(nèi)心的康寧、與結(jié)局的善終，為何在很多人的故事里總是難兩全？或許在“發(fā)心端正，走滄桑正道，靠厚德載物”的路途上，它們其實并不矛盾。

而每次說到發(fā)心，我總覺得以下這兩句詩，能抵千言萬語。一月若照得千江明，那才是眾心所向，才是得道者多助。就此 求了一幅字，貼在文末，祝福有緣讀到此文的朋友，月灑千江，云闊風(fēng)平，五福俱全。

千江有水千江月，

萬里無云萬里天。