吉林
2019年3月，許某從于某處購(gòu)買一套二手房，當(dāng)日完成產(chǎn)權(quán)變更登記，但雙方未到物業(yè)公司核實(shí)房屋欠費(fèi)情況。2025年4月，許某發(fā)現(xiàn)物業(yè)張貼催繳通知，該房屋自2015年2月至2022年4月累計(jì)欠繳二次供水加壓費(fèi)532元。
經(jīng)了解，該房屋物業(yè)登記信息仍為原房主于某，因長(zhǎng)期聯(lián)系不到于某，物業(yè)只得公示催繳。為保障正常居住，許某墊付全部欠費(fèi)并重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，隨后多次向于某追償過(guò)戶前所欠費(fèi)用，均遭拒絕。
庭審中，于某不僅否認(rèn)欠費(fèi)責(zé)任，辯稱出售該房屋時(shí)，物業(yè)并未通知其欠費(fèi)，且案件已超過(guò)三年訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院駁回許某訴請(qǐng)。
法院審理后認(rèn)為，房屋交易應(yīng)遵循公平原則，賣方交付房屋時(shí)負(fù)有保證房屋無(wú)權(quán)利瑕疵、無(wú)歷史欠費(fèi)的法定義務(wù)。依據(jù)“誰(shuí)占有使用、誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用”的原則，在雙方無(wú)特別約定的情況下，房屋過(guò)戶登記前產(chǎn)生的二次供水加壓費(fèi)，應(yīng)由原所有權(quán)人于某承擔(dān)，賣方不得以房屋已過(guò)戶為由逃避交易前欠費(fèi)清償責(zé)任。
關(guān)于訴訟時(shí)效爭(zhēng)議，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期為三年。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。案件中，許某2025年4月才知曉欠費(fèi)事實(shí)，墊付后立即提起訴訟，并未超過(guò)法定時(shí)效，訴訟時(shí)效并非從房屋交易之日起算，而是以權(quán)利人實(shí)際知曉權(quán)利受損為準(zhǔn)，充分保障購(gòu)房者合法追償權(quán)。
最終，琿春法院依法判決于某向許某支付其墊付的房屋過(guò)戶前二次供水加壓費(fèi)，切實(shí)維護(hù)了二手房買受人的合法權(quán)益。
法官提醒：
二手房交易需繃緊風(fēng)險(xiǎn)防范弦，避開(kāi)欠費(fèi)陷阱。一是交易前全面核查，與賣方共同核對(duì)水電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)、供暖等費(fèi)用繳納情況，務(wù)必要求賣方結(jié)清全部歷史欠費(fèi)后再辦理過(guò)戶。二是合同明確約定，在購(gòu)房合同中書(shū)面確認(rèn)交易前所有欠費(fèi)由賣方承擔(dān)，若買方墊付，有權(quán)全額追償并約定違約責(zé)任，固定權(quán)利憑證。三是過(guò)戶后及時(shí)變更，盡快辦理水電、物業(yè)等戶名變更手續(xù)，妥善留存繳費(fèi)憑證、溝通記錄、催繳通知等證據(jù)，避免后續(xù)維權(quán)舉證困難。
來(lái) 源 丨琿春市人民法院
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