作者 | 黃怡博 責編 | 韓瑋燁

摘要：酒店收益下滑，資產方和運營方都開始把增收的眼光投注到公區上。如何通過公區的多元化運營提升酒店資產價值？本文詳細分析了潮汐運營模式和資管效果與7大風險提示。為投資者及業主方提供破局路徑。

近兩年，經濟環境和消費結構發生變化，商旅需求波動加大、酒店行業面臨巨大挑戰。

STR和中國旅游網在2025年的數據顯示，國內酒店RevPAR與ADR仍持續走弱，中高端及經濟型酒店普遍承壓。2025Q1同比下降5%，Q3雖然有夏季旅行高峰，但到9月RevPAR中位數環比下降較大，10月國慶周期間RevPAR同比下降1.9%。JLL《2025/2026亞太酒店運營商情緒調查》顯示，受經濟不確定性驅動，業內對2026年盈利表現僅維持謹慎樂觀態度。

但數字游民、靈活辦公、城市輕社交等新型需求快速崛起，很多酒店開始在公區運營上下功夫，或許為酒店業突破增長瓶頸提供了新的增長點。

2025Q1-Q4&2026Q1酒店相關數據表

整體RevPAR

變化值

頭部RevPAR

變化值

ADR

變化值

核心特征

2025Q1

-3.5%至-5%

-3%至-8%

-3.6%

春節消費低迷，商務需求偏弱

2025Q2

-3%至-5%

-4.1%至-7.9%

-2.0%至-4.0%

五一短暫回暖

但供給過剩壓制價格

2025Q3

-2%至-3.5%

-2.4%至-3%

-5.0%至-8.0%

暑期旺季帶動ADR率先回升

但消費逐漸轉理性后下降

2025Q4

+1.8%至+2.2%

+0.36%至+2%

+2.0%至+4.0%

節假日效應+商務市場有所反彈

2026Q1(預估)

+0.5%至+1.2%

-3.0%至+4.0%

+1.5%

1-2月受春節帶動

3月因高供給導致增長停滯

數據來源：STR(CoStar)、Morgan Stanley相關專題，以及國內華住、首旅、錦江、亞朵等酒店季報

中國酒店對2026年總收入與GOP持積極預期的比例圖

數據來源：2025/2026仲量聯行酒店運營信心指數調研/基數：所有中國市場受訪酒店（317家）

酒店資管邏輯升級

傳統酒店的收益主要依托客房銷售，公區多作為配套空間，側重形象展示與住客服務。

但酒店資管精細化的推進，資產價值內涵須逐步拓寬。

現代酒店不再局限于住宿功能，正逐步轉變為融入城市街區的復合型空間——涵蓋客房收益、公區經營、城市配套與長期資產估值等多個維度：

• 從單一售賣床位，延伸至時間復用與空間共享；

• 從服務專屬住客，適度擴展至覆蓋辦公、社交及會務需求；

• 從靜態持有，轉向動態化精細運營。進一步穩定現金流、優化資產資本化表現。

此外，AI調度、自助預約、無人化管理等數字化手段持續普及，結合頭部酒店的落地實踐，有望降低多場景運營成本，為公區潮汐化、分時化運營，提供可參考的落地路徑與復制條件。

公區潮汐運營的落地路徑

潮汐運營的本質，是依托客群消費規律靈活切換場景，填補閑置時段空白，釋放既有空間的價值。

工作日間，大堂、休息區主打商務洽談、輕咖啡、靈活辦公，承接商旅客、數字游民與本地小微企業；傍晚到夜間，切換成酒吧、輕社交、小聚場景，承接夜間消費；周末則結合在地需求，落地沙龍、分享會、小型展覽或親子活動等社區內容。

該模式無需新增面積和大規模硬裝改造，只靠場景切換，就能把原本空置的時段全部轉化為營收時間，大幅攤薄固定成本。

據睿和智庫調研，南京新街口逸扉酒店、杭州錢江新城亞朵S酒店已率先實踐，依托大堂場景錯峰切換，有效拉高公區坪效，持續吸納本地非住客流量，成為輕量化升級的典型范本。

分時租賃：會務與辦公輕量化，沉淀穩定增量現金流

把閑置會議室、大堂區域、活動空間以短租形式對外開放，是當下行業落地成熟的增收方式。主要服務自由職業者、初創團隊、短期培訓、小型路演、社區社團活動等需求。

相比傳統聯合辦公，酒店具備完善配套、安保與靈活性。同時還具有住宿和餐飲等其他功能，配套服務可以直接橫向沿用。

例如：首旅如家聯合優客工場，在上海、西安等五十余家門店推出酒店共享辦公空間，標準化分時租賃體系成熟落地，以極低邊際成本持續創造增量現金流，為行業提供可復制參考范本。

城市開放：打破封閉邊界，打造街區復合型城市客廳

打破“只接待住客”的傳統思路，適度放開公區服務邊界，面向周邊社區、城市青年開放消費場景，既能補充穩定外部客流，提升空間轉化效率，也能強化酒店的城市配套屬性。

貴陽貴旅千山和悅、廣州天河喆啡銳品等酒店，通過打造日咖夜酒、獨立社交休閑區，深度綁定本地年輕客群，實現住客消費與城市消費雙向賦能。長期來看，公區的街區化開放，也能持續優化地塊價值，實現“運營收益+資產溢價”雙增收，為資產保值增值形成助力。

自助化+AI：技術增效，讓多場景運營可行

多場景運營最大的難題是人工成本飆升，而Selina、S TOKYO、Roam等酒店已經驗證自助化是解決問題有效途徑。

通過用線上自助預約、掃碼核銷、自助服務設備，可以有效減少前臺與現場人員投入。另外，通過AI實現客流分析、需求預測與動態定價，可以進一步提高公區出租率與收益水平。從“人力密集型”轉向“數據驅動+輕人力”，讓公區多場景運營真正具備長期盈利可行性。

公區運營的確定性增益

對業主方來說，公區潮汐運營和分時租賃并非顛覆傳統酒店經營，而是存量資產提質周期中，優化收益結構、增強抗周期能力的穩健補充策略。

運營端方面：據文旅部2025年上半年星級飯店監測數據和《2025年中國酒店行業數據報告》顯示，國內傳統高星酒店非客房收入平均占比不足10%，公區效益明顯不足。做潮汐+分時+城市開放后，酒店公區的空間利用率、收入結構、利潤水平都有顯著提升，抗風險能力顯著增強。

西安西咸蘭歐國際酒店，公區通過“日咖夜酒+煙火燒烤”模式，4個月內實現公區額外營收31.23萬元，還帶動入住率提升；亞朵集團年報顯示通過零售和輕社交場景運營，非住宿類業務收入占比突破30%，成為集團的第二增長曲線。

資產端方面：酒店估值核心錨定凈運營收入（NOI）和資本化率。公區精細化運營帶來的多元、穩定現金流，可有效對沖客房收入的周期性波動。

在收益法估值邏輯下，凈運營收入的每一點改善，通過資本化率的放大效應，會成倍轉化為資產價值增長。以5%的資本化率測算，NOI每增加100萬元，對應資產估值可提升約2000萬元。此外，現金流結構更穩定的復合型空間資產通常更受資本市場認可，有望獲得更優的融資條件與資產溢價空間。

投入層面：公區改造多是輕投入，投資回收周期普遍快于客房重裝，且不新增建筑面積，核心運營成本可控，靠時間與場景復用，把“閑置成本”變成“穩定現金流”。

所以公區盤活，或許是現在存量酒店最低成本、最高確定性、最直接見效的酒店資產升級路徑。

如何控制風險

多元場景疊加，會帶來全新的經營管理變量，若缺乏前置規劃與精細化管控，容易引發經營矛盾，因此需要理性識別風險、建立平衡機制，避免短期收益損害長期資產價值。

最常見的是客群體驗沖突。酒店的住客通常需要安靜、私密、有安全感的住宿體驗，而外部辦公、社交人群追求開放便利。盡管兩類人群共用公區會帶來收益的提升，但若未做好合理規劃與精準分區，則會出現噪音干擾、動線交叉、秩序混亂等問題，對住宿體驗造成沖擊，也會導致服務標準混亂。最終導致入住率下滑、房價上不去，形成“公區賺錢、客房虧錢”的倒掛局面。這顯然不符合業主方的初衷，因此設計更加科學的客群體驗將是運營方首先需要考慮的問題。

其次是政策變動與合規風險。部分城市對酒店公區開放、分時租賃有明確的經營范圍限制和安全管理限制?？赡軙婕暗綘I業執照范圍修改、消防驗收、治安管理、噪音管控、安防升級等多項要求。若政策發生變動，還會增加資管成本與不確定性，可能面臨罰款、整改甚至停業。需要通過提前對接監管、完善資質、規范運營來規避。

第三是收益波動風險。分時租賃、潮汐運營的客流依賴本地消費力與市場需求，若周邊競爭加劇或經濟走弱，公區租賃率與客流量將隨之波動，無法實現“平滑淡旺季”的資管目標，難以實現平衡周期的初衷，反而增加現金流壓力。所以，需要嘗試多元客群組合、長短租結合、動態定價等策略，從而緩沖市場波動。

第四是資產加速損耗風險。公區全時段高頻使用，會明顯加快裝修、家具、設備老化速度，維修與更換成本顯著上升，如果沒有提前計劃維護預算，會持續侵蝕項目凈利潤。如何建立良好的運營模型并合理預留維保費用是維持凈利潤的條件。

第五是標準化運營難度風險。多場景切換需求下，對于服務標準化、統一化的要求也會增加，對人員復合能力要求也會增加。AI預約、自助核銷、智能管控雖然能解決一定的問題，但一旦出現系統故障、數據泄露，也會直接導致運營中斷；長期的軟件更新、設備維保也會產生持續成本，服務響應不及時還會損傷品牌口碑。因此應建立標準化SOP、配置應急方案、定期巡檢系統。

最后是財務與稅務風險。場地租賃、餐飲、會務、零售適用不同稅率，收入混記極易引發稅務風險；對外租賃缺少標準合同，容易出現拖欠費用、設施損壞糾紛，形成壞賬，影響現金流安全。因此建立分賬核算體系、使用標準化合同、完善押金與結算機制等也是必不可少的環節。

結語

綜合來看，客房仍是酒店資產的核心，傳統住宿運營模式仍是行業穩定發展的基石。公區潮汐運營、分時租賃等升級方式，將是存量時代酒店適配消費升級、豐富收益、提升抗風險能力的進階選擇。

未來，酒店與辦公、商業、社區的邊界將持續融合，復合型空間資產將成為存量提質主流。業主方、投資方及運營方應結合項目定位，循序漸進推進公區輕量化升級。同時，依托AI數字化工具降本增效，以精細化管控平衡收益與風險，守住住宿核心價值、挖掘公區增量，實現短期現金流與長期資產估值的雙向提升，構建酒店存量資管的可持續路徑。