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輕舟已過萬重山……

兩天前，備受關注的高新仁村F7土拍塵埃落定，約81畝，2.5容積率低密住宅用地，經過62輪競拍，被中海以12761元/㎡樓面價摘得，溢價率21.53%，地產朋友圈里一片嘩然。

（中海摘地位置示意）

這也是高新三期時隔近兩年后，核心區首次供地實現開門紅，對爭議不斷的高新三期而言，頭頂的陰霾撥云見日。

大家期待中海新產品的同時，也希望這次的土拍熱，改寫高新三期的“悲觀敘事”，讓天真正放晴。

仁村F7

單從樓面價看，仁村F7的地價門檻并不算高，周邊六兄弟里，中海學仕里，碧桂園云墅，中天新希望未來印，中建悅廬學府，招商云墨均已交房入住，樽樾目前也僅剩大戶型在售。

拿地最貴的是2020年9月的碧桂園云墅，樓面地價15125元/㎡，溢價率高達58.29%，足見六年前仁村樓市的瘋狂。

仁村F7這塊地，在三月初的房哥問卷里，我們有過詳細介紹，核心賣點有四條：

壹

高新CID瞳北白菜心

位置非常核心，北側中建悅廬學府，南側龍湖云河頌一期都已交房，對望未來廣場A區商業綜合體。

向北與區域頭部學校高新31小，11初一路之隔，實現步行，目送式上學，且根據2025年學區劃分，該塊地也在學區之內。

（地塊位置示意，來源：高新瞳觀）

100米內有永安渠海綿城市生態公園，500米內有高新新羅酒店，600米內有地鐵6號線仁村站，國際醫學中心，700米內有地鐵15號線祝村站；

高新CID仁村板塊，自2020年開始建設的成果，酒店，醫院，學校，商業，公園，地鐵都在這塊地的享受范圍內。

貳

約81畝低密住宅地

從體量上看，東西面寬約200米，南北進深約260米，非常方正，適合大面寬樓棟排布，且地塊周邊配套齊全，均為已建成交付社區，不臨西太路主路，無明顯不利因素。

（仁村F7樓棟效果圖）

約81畝面積，體量中等，既無大社區的戶數多，管理難，又無小社區的配套有限，景觀，配套緊張，周邊已交付社區里，中天新希望未來印約90畝，碧桂園云墅一期約87畝，可作為社區大小參考。

但不同于上述六個社區2.8的容積率， 此次仁村F7的容積率僅2.5，屬于周邊最低，可實現清一色小高層布局。

叁

高新31小+11初加持

從學校上看，根據2025年高新學區劃分，該土地屬于高新31小、11初學區范圍內。

目前高新區也明確新供應土地學校配套，落實購房合同入學，業主子女憑購房合同落戶入學。

（高新區第11初級中學）

作為仁村的明星教育配套，高新31小，11初中含金量還是很高的，體現在最直接的學區房價格上，周邊中海，中建，碧桂園，新希望四個小區的二手房價格，明顯高于整個高新CID非學區的小區。

對于不想買上面四個三代住宅，又糾結招商云墨太小，越秀鐵建樽樾太大的朋友，仁村F7的面世，正當其時。

肆

小面積高贈送四代宅

最后也是最關鍵的，這里將是高新三期最新的產品，主打小面積，大贈送，四代宅，參考中海過往的開發經驗，面積不會做太大，單價也不會太低，說是學仕里二期也意外。

目前，高新CID范圍內，建面約140㎡以下的中小面積，基本售罄，在售的西派璽樾、天悅、樽樾、天青云麓、未來之境等，最小起步面積為建面約170㎡，最大260㎡，不少已是現房，即買即住。

（高新CID實景）

但在140㎡一下的中小面積，31小，11初學區，四代新房的區間內，正處在產品和供應斷檔時期。

疊加今年 露臺、飄窗、下沉式庭院、架空層、挑空空間不計入容積率，高新小戶型豪宅化，高贈送的產品也將在仁村F7中海這塊地上落地。

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撥云見日

從這塊地的面世到落地，買房圈討論不斷，關于高新三期的悲觀敘事，也被一掃而空，轉而充滿期待。

壹

房價下跌的悲觀敘事

這些悲觀敘事包括但不限于，高新一小，一中新校區摘牌，碧桂園高新云墅二期保交付，龍湖青云闕交付爭議，瞳東新希望，招商業主學區抗議，要求劃入31小，11初中；

也包括西安南站規劃變更，區域獨角獸用地變更，商業用地改住宅，超高層降低高度，甚至興隆社區養羊等。

這也證明，當群體情緒看空一個新區時，各種相關不相關的變化，都能影響買房決策。

但更加本質的原因，還是出現在房價上，最早一批高價，老產品，空地時在重倉高新CID的業主，無論是情緒上，還是房價上，配套上，沒有收獲最佳結果。

導致最早買這里的業主，并沒有太多好聲音為高新CID發聲，反而看到的是新希望，紫薇華發破發，31小，11初摘牌，南站遙遙無期等利空。

當原始業主沒了信心，賣房離場，必然導致后續買房的業主心存疑慮，這是高新CID過往悲觀敘事的根源。

貳

逆市造城的必經之路

但這并非高新CID不努力，而是新區開發趕上樓市，經濟下行的必然結果，經濟規律不可逆，只能尊重，不能反轉。

2021年是西安房價的高峰，也是高新CID非理性土拍，買房的高峰，但新區此時還是平地，后續的五年，全國回調，西安普跌，房價跌的不止高新三期，曲江，航天，浐灞，經開都一樣。

但這五年，恰恰是高新CID配套兌現的高峰期，瞳湖公園，玫瑰one商業，小學，中學，各個住宅陸續交付，悲觀敘事最重的時間里，高新三期反而是兌現最快的。

房價漲跌和區域發展并不完全劃等號，反而是投資出清，真正回歸自住，上學，體驗，來的人都清楚，其實高新三期還挺好。

典型案例就是仁村周邊31小，11初小面積的學區房，仍有不錯溢價和流通性，非仁村板塊的大面積，選擇裝修入住的業主也越來越多。

新區發展就是這樣，進兩步退一步，下行期大規模的新區開發，且逐步兌現的，目前西安僅高新CID一個，大家還是要有信心的。

自住為王

而在當下自住為王的市場，買仁村F7或看周邊二手房，都要做好打算，既做時間的朋友，也堅定自住決心。

面對新區，要看到城市面貌，配套，房子的煥然一新，也要看到新的背后，是不確定，是變動，是調整，是漫長的人氣聚集時間。

以及最難的一步，區域認同感的形成，即你認可自己是曲江人，是未央人，是經開人，是高新三期人，有認同感，才有入住率，才有真感情，這個時間是漫長的。

從自住的角度，趁著中海拿地仁村F7，我們重新認識一下高新CID：

面貌上：以未來之瞳為圓心，周邊為寫字樓辦公，其余為高層住宅，整體區域容積率不算低，以2.8大高層為主，今年F7面世后，土地調整為2.5容積率小高層。

交通上：這里以地鐵6號線連接高新一期，二期，以15號線連接長安，航天基地，由于地處西安西南角，對城北的朋友不友好，長距離通勤不可避免。

配套上：雙地鐵，國際醫學，大仁遺址公園，未來之瞳科學公園，大劇院，永安區商業街，都已建成，還在招商，運營，人氣聚集期。

學校上：頭部學校為31小，11初，改名不假，但含金量不減，去年又新建高新50小，51小，瞳東23小，5初目前認可度一般。

房價上：兩極分化明顯，仁村學區圈，整體二手房，新房，成交在單價2.3萬元/㎡門檻，非學區圈的，或產品老，或學校一般的，成交單價門檻在1.3萬元/㎡。

同時，由于新房大戶型還有庫存，以工抵房，特價房名義的準現房，價格優惠很大。

產業上：主要分布在未來之瞳西，包括比亞迪汽車，鉑力特3D打印，法士特汽車，奇點能源，中航電測，隆基氫能，兄弟機械等制造業園區。

主要分布在15號線細柳、府君廟、祝村沿線，這是高新CID產業的底氣。

煙火氣上：主要來源是興隆社區，為高新三期打工人，就業人群提供低門檻住房，餐飲，娛樂條件。

重新出發

高新CID作為高新區三次創業的陣地，含金量是足夠的，面對過高光，也經歷過低谷，如今土地出讓，更像是反思后的重新出發。

既是新區，該走的路，該踩的坑，該邁的檻一個都繞不開，經濟規律不以個人意志轉移，高新有自己的優勢和機會，依舊是西安的頭部梯隊。

站在2026年新區重啟之際，面對仁村F7這塊寶地，你有那些期待，評論區聊聊，大家相互學習，補齊信息差。

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作者：晴明

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