撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

招商蛇口在四處尋地。

前不久，它旗下的北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，連發(fā)三個招標(biāo)計劃，關(guān)于豐臺太平橋0001地塊的施工和監(jiān)理。

十分有意思的是，其中兩份施工計劃，建設(shè)規(guī)模一樣，但投資估算價格不同。

編號為S110000P001030826的，金額為471505萬元；編號為S110000P001030828的，金額50億元。

兩者相差2.85億元。

這點小差異，并不算什么事兒。關(guān)鍵在于，這些招商計劃，透露出招商蛇口拿地的迫切。

在北京，它已經(jīng)將近一年沒拿地了。

4月21日，招商蛇口參拍了大興0802街區(qū)1401-1地塊，最終由中建智地溢價8.7%拿下。

那塊地，并不是招商蛇口的重點。

它把目光盯在豐臺。

前不久，它也率先對萬泉寺0007地塊發(fā)出了招標(biāo)計劃，將于4月30日開拍。有關(guān)這塊地，花姐之前分析過，大家可以點擊《北京二環(huán)土拍，招商蛇口搶發(fā)》。

今天，我們一起來聊聊太平橋0001地塊，將在5月19日誕生買家。

容積率下降24%

先來看看太平橋0001的參數(shù)：

1、占地3.6公頃，建面7.2萬平米，容積率2.0，限高80米；

2、位于西北三環(huán)內(nèi)，北距北京西站1.2公里，西面離三環(huán)0.7公里，離地鐵9號線六里橋東站，直線距離500多米。

在上架之前，這塊地是調(diào)過指標(biāo)，它的容積率為2.63，建面9.8萬平米。

前后一比較，容積率降了24%！

最近，土拍里削減指標(biāo)的例子，還有一個——石景山黃莊1622-002住宅地塊。

相比兩年前，該地塊的建面從8.49萬平，米降至7.23萬平米、降幅14.9%；樓面價從4.99萬元/平米降至3.04萬元/平米、降幅39.1%；起拍價從42.43億元降至22億元、降幅48.2%；容積率下降了15.7%。

這種臨陣削減指標(biāo)，是一件很正常的事兒。

大家須厘清北京土拍的流程：先是進入供地清單，然后進入預(yù)申請環(huán)節(jié)，再是上架掛牌，最后是線下競拍。

一塊地的最終土拍指標(biāo)，是在預(yù)申請環(huán)節(jié)確定的。

當(dāng)然了，進入預(yù)申請環(huán)節(jié)之后，地塊是否能夠拍出，并沒有進入保險箱。

在這個環(huán)節(jié)夭折的地塊，不在少數(shù)。黃莊1622-002住宅地塊，就是個例子。

三大影響容積率因素

為什么一些地塊，上陣前會削減指標(biāo)呢？

因素有很多。

但，有一個因素是一致的：容積率太高，導(dǎo)致樓盤排列很難，產(chǎn)品定位很難，開發(fā)商算不過賬來。

太平橋0001地塊降低容積率，就屬于這種。它至少存在三個影響容積率的問題：

1、須配建9000平米養(yǎng)老設(shè)施，和800平米社區(qū)管理處；

2、須配建80個地下公共停車場，停車位為立體的、普通自走式停車位。交通還得相對獨立，便于管理；

3、受南北現(xiàn)有建筑的影響，退線過大。

這三者，不僅影響開發(fā)商的利潤，還都會吞噬太平橋地塊的容積率。

花姐測算了一下，它們疊加在一起，會將整個地塊的容積率，拉升至2.6。

一個容積率到了2.6地塊，會出什么樣的產(chǎn)品呢？

這是拿地者必須直面的問題。

強排方案推測

每一個地塊，不同的開發(fā)商去拿，會有不同的解法。

即便是一個開發(fā)商在做強排時，也會出多版方案。

但，萬變不離其宗的，是有關(guān)退線的問題。

太平橋0001地塊的退線，主要來自三方民：

1、在南面紅線的25米之外，是精圖雅苑小區(qū)，高15F；再往南是威爾夏大道小區(qū)的兩棟21F住宅；

2、西面是兩個酒店，在2F-6F，影響不是很大；

3、北面是太平橋中里小區(qū)，三棟6層住宅，東北角為學(xué)校的操場和6層辦公樓。

基于此，花姐對它做了一版強排方案：

1、養(yǎng)老設(shè)施和社區(qū)管理層，設(shè)在西南角，高9層；負一層設(shè)置80個公共機動車停車位，立體式的。

2、住宅部分，9層三棟，11層兩棟，18層三棟。

預(yù)計單套戶型面積，為120平米至180平的純四居產(chǎn)品。

豐臺豪宅過剩現(xiàn)狀

豐臺的地塊，很讓人糾結(jié)。

不拿，有點可惜；拿了，擔(dān)心去化。

選擇此時出手豐臺地塊，是招商蛇口亟需補倉。

不僅是它，華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)商，都出現(xiàn)了“地荒”，超過了10個月沒拿新地了。

這是一件很恐怖的事兒。續(xù)不上貨源，何談業(yè)績？

但，豐臺樓市的供應(yīng)量，實在太大，而且以豪宅為主。

花姐對2023年至2026年4月中旬以來，豐臺單價9萬元/平米、面積130平米以上房源進行分析，得出這樣的數(shù)據(jù)：

1、2023年：成交1520套，成交金額27.46億元；

2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金額12.7億元；

3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金額10.59億元；

4、2026年：成交81套，成交金額1.64億元。

近三年，豐臺豪宅累計成交2859套，成交總額52.38億元。

與此同時，庫存達到6904套，庫存面積154.3萬㎡，去化周期約39個月。

有了這樣的數(shù)據(jù)對比，太平橋0001地塊與萬泉寺0007地塊，也就并不十分完美了。