剛剛，華潤置地以70.45億元的總價，成功拿下深圳龍崗大運的一宗地塊。

這宗地塊的前身，是世茂集團2017年豪擲239億元摘得的“深港國際中心”核心部分。

彼時，世茂計劃在此建設高達700米的“中國第一高樓”，總投資規(guī)模達500億元。

可惜，世茂后來爆雷了，項目也從2022年起全面停工，成為深圳東部最大的爛尾“疤痕”。

2023年，這宗地塊先后兩次被司法拍賣，均無人問津。直到2025年，龍崗區(qū)政府出面，耗資68億元完成收儲，地塊才迎來重生的轉機。

如今重新掛牌并順利出讓，可謂水到渠成。

有一說一，這宗地塊重生后的準入門檻，絕非一般企業(yè)能夠企及。環(huán)顧市場，有且只有華潤置地一家能夠接盤。

首先是資金門檻，70.45億元的起拍總價，已經將絕大多數(shù)房企擋在門外。

當前，民營房企普遍深陷流動性危機，有能力拿出70億現(xiàn)金拿地的開發(fā)商幾乎絕跡。

就算在央國企里，又要錢多、又要沒暴雷、又要對深圳市場有信心，同時滿足這三條的，也就華潤、中海、招商蛇口這么幾家。

但錢，反而是最容易的一關。

出讓公告明確要求：競得人須按現(xiàn)狀接收土地，自行處理現(xiàn)狀地上建筑物。

換言之，世茂留下的半拉子工程、裸露的鋼筋、生銹的塔吊，全部由新買家自行拆除清運，這筆費用不包含在起拍價內。

更麻煩的是，地塊下方有在建的深惠城際大運北站出入口，競得人須配合軌道交通設施改建，所有費用自行承擔。

光這兩項隱形開銷，保守估計也要幾個億。

真正把候選者篩到只剩一家的，是商業(yè)運營的硬指標。

第一，競得人須引進一家商業(yè)運營單位，該單位所在集團旗下所有并表公司，在境內及港澳地區(qū)運營的購物中心和百貨，2024年營業(yè)收入合計不低于50億元人民幣。

這是什么概念？翻看2024年商業(yè)運營數(shù)據(jù)：華潤置地旗下萬象城、萬象匯等購物中心，全年租金及運營相關收入約120億元，輕松達標；而中海地產旗下商業(yè)收入約26億元，招商蛇口約28億元，均不足50億元。

僅這一條，就足以讓中海和招商摸不到門檻。

第二，競得人須引進不少于5個高端國際零售品牌，且這些品牌必須入選Brand Finance發(fā)布的《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名；同時，須引進不少于5個國際一線戶外運動品牌，并入選研究中商產業(yè)研究院《2025年中國最喜愛的戶外用品品牌排行榜》前二十名。

這意味著買家不光要有強大的招商能力，還得有長期穩(wěn)固的國際大牌資源。

在華潤、中海、招商三者中，擁有成熟高端商業(yè)產品線（萬象城系列）且與國際奢侈品牌保持長期戰(zhàn)略合作的，只有華潤。

第三，購物中心開業(yè)后3年內，累計招引全國/華南/深圳/龍崗首店、旗艦店不少于30家；開業(yè)次年起連續(xù)5個年度，購物中心年均營業(yè)收入不低于8000萬元。未達標需支付違約金。

這等于是把商業(yè)運營的KPI寫進了土地合同，沒有十年以上高端商業(yè)操盤經驗的開發(fā)商，根本不敢簽。

還有一個細節(jié)：出讓地塊一路之隔，就是深圳大運體育中心，而這座場館的運營方，正是華潤置地。

從2022年開始，華潤就接手了大運中心的升級改造，只用了19個月就把它變成了“文體場館+商業(yè)綜合體+智慧公園”的聯(lián)動體。

這意味著，華潤如果拿下新地塊，可以直接與大運中心形成“場館+商業(yè)+住宅”的超級聯(lián)動——體育賽事、演唱會導入的巨大人流，與購物中心、酒店形成閉環(huán)。

而任何其他開發(fā)商接手，都要面對與大運中心運營方的協(xié)調成本，甚至陷入“各管一攤”的割裂局面。

有人說，70億底價、0溢價，華潤撿了個便宜。

但真相是：這宗地塊的復合門檻——百億級資金實力+爛尾工程處置能力+年營收50億的商業(yè)運營平臺+國際頂級品牌資源庫+大運場館協(xié)同經驗——整個深圳市場，有且只有華潤置地一家能夠同時滿足。

中海有錢，但商業(yè)營收不達標；招商有資源，但高端品牌的招商能力不好說；港資房企有商業(yè)經驗，但在深圳大運片區(qū)沒有深耕，更沒有場館運營的根基。

當所有條件疊加，候選名單上就只剩下一個名字。

因此，這宗地塊從重生的那一刻起，就不是一次普通的土拍，而是一場定向紓困。

政府先收儲，化解了世茂爛尾的司法死結，再通過精心設置的條件，確保只有最優(yōu)解能夠接盤。

華潤的70億，買下的不僅是一宗地塊，更是深圳東部最大“疤痕”的修復權，以及一個“以住養(yǎng)商、以場帶商”的確定性未來。

至于其他開發(fā)商？連上桌的資格都沒有。