2026年4月，杭州房地產市場呈現"土地熱度分化、住宅量價齊升"的結構性特征，整體修復信號增強。

土地市場：涉宅用地合計成交12宗，其中純住宅10宗、成交建筑面積48.41萬㎡、成交樓面價23058元/㎡、綜合溢價率38.71%，熱度明顯集中于西湖雙橋、蕭山市北、濱江襄七房等核心板塊；商住地塊僅0.78%溢價率，分化顯著。

住宅市場：4月新房成交57.88萬㎡（環比+15.94%、同比+0.58%），成交金額210.21億元（環比+22.96%、同比+7.81%，年內首次同比轉正），成交均價36315元/㎡（環比+6.05%、同比+7.19%），套均價549萬元（環比+11.57%、同比+17.68%），改善及高端產品持續主導成交結構。

區域與項目：蕭山區以69.98億元成交金額絕對領跑，占全市十區合計成交金額約35.5%；天瀾傳序府、中海·玖序、海威綠城·曉瀾玉華位居項目銷售金額前三，豪宅與別墅產品表現亮眼。

研判結論：市場呈結構性回暖而非全面反彈，預計5月在核心板塊新盤入市帶動下，成交有望延續修復，但區域與產品分化格局將進一步強化。

01

土地市場

4月杭州涉宅土地市場呈現"核心板塊高溢價、遠郊底價成交"的典型分化格局；純住宅地塊量價齊升，商住地塊熱度低迷，頭部民企與本土企業為拿地主力。

1.1供應成交概況

純住宅用地成交規模與溢價率均處于近期高位，38.71%的綜合溢價率反映核心板塊房企爭奪激烈；商住地塊溢價率僅0.78%，折射出商辦配建比例對房企估值的明顯拖累。

1.2典型成交地塊

西湖雙橋云谷（59.67%）、蕭山市北單元（57.26%）、濱江襄七房（46.83%）、良渚東（43.33%）四宗地塊溢價率超40%，集中體現核心板塊的拿地熱度；而拱墅杭鋼新城、臨安錦北、蕭山蜀山底價或近底價成交，近遠郊市場遇冷特征明顯。

1.3拿地企業機構

4月涉宅地塊拿地主體呈現"頭部國央企+本土民企+區域性開發商"三元結構:

頭部國央企：華潤置地（襄七房獨立摘得）、招商蛇口（良渚東）

本土民企/品牌房企：濱江集團（參與西湖雙橋、蕭山市北、錢塘高沙、拱墅康橋4宗）、綠城中國（參與蕭山市北、臨平喬司、錢塘下沙3宗）、興耀房產（參與錢塘高沙、拱墅康橋、蕭山蜀山等多宗）；

中小本土企業：保億置業、國豐置業、云山湖境等在遠郊地塊中摘得底價地塊。

濱江、綠城、興耀組成的本土"鐵三角"+華潤、招商等頭部央企主導核心熱門地塊拿地；城投及純托底平臺參與度較低，反映市場化拿地仍為主流。

02

新房住宅市場

4月杭州新房市場延續3月以來的修復節奏，呈現"供應平穩、成交回升、均價結構性上行"的量價齊升格局，成交金額同比年內首次轉正。

2.1供求量價走勢

杭州近13個月新房供求走勢

數據來源：克而瑞

4月供應50.12萬㎡（環比+7.65%、同比-10.48%），成交57.88萬㎡（環比+15.94%、同比+0.58%），成交金額210.21億元（環比+22.96%、同比+7.81%，年內首次同比轉正）。3月供應放量后4月承接力良好，量價齊升信號強烈。

2.2 均價結構性上漲

4月套均價549萬元（環比+11.57%、同比+17.68%），成交均價36315元/㎡（環比+6.05%、同比+7.19%），兩項指標雙雙抬升，反映改善型、高總價產品成交占比持續提升。對比3月套均價492萬元（環比-26.06%）的回調低點，4月價格結構的切換幅度相當顯著，主要由豪宅、改善項目集中網簽貢獻。

供應端雙位數大幅下降，成交端全面放量，價格指標全線上揚，市場需求端活躍度顯著提升，結構性改善特征明顯。

03

區域及板塊成交榜單分析

3.1各區域商品住宅成交金額排行

杭州4月各區域商品住宅成交金額TOP10

數據來源：克而瑞

蕭山區"一超多強"格局依舊穩固，以69.98億元成交金額占全市十區合計成交金額約35.5%；濱江、上城依靠豪宅與改善維持高價韌性（成交均價均突破6萬元/㎡）；臨平、富陽、臨安以量補價支撐剛需成交基本盤。

3.2各版塊商品住宅成交金額排行

杭州4月各板塊商品住宅成交金額TOP10

數據來源：克而瑞

結構性分化:

蕭山系領跑：蕭山經開區（25.72億元）、江灣新城（17.28億元，雖隸屬上城但緊鄰錢江世紀城板塊圈層）、蕭山市區（11.84億元）、錢江世紀城（10.77億元）、寧圍（6.04億元）合計約71.65億元，占全市十區住宅成交金額（210.22億元）約34%，大江東沿岸板塊集群效應凸顯；

豪宅高地：濱江區府以104153元/㎡板塊均價為全市最高，僅30套成交即貢獻8.26億元（套均2751.67萬元），體現頂級豪宅承接力；江灣新城（59076元/㎡）、錢江世紀城（64320元/㎡）同為高價值改善高地；

改善中堅：未來科技城（8.53億元，152套）、金沙湖（6.66億元，129套）、運河新城（10.00億元，198套）、華豐（9.43億元，214套）四大改善型板塊合計貢獻約34.62億元，400-600萬元主流改善段位需求釋放穩健；

非核心板塊：Top10之外的遠郊及外圍板塊以量大價低為主要特征，臨安、富陽整體均價多位于1.5-2萬元/㎡區間，剛需盤支撐基本盤，但成交金額貢獻有限。

3.3項目銷售金額Top10榜單

4月項目銷售金額Top10榜單

項目排行榜"改善+豪宅+別墅"三線齊發，濱江系本土房企在蕭山經開區形成集群效應，中海、招商、綠城、保利等品牌房企的高端產品持續領跑。

熱銷項目深度點評:

中海·玖序：濱江區府10萬+豪宅標桿，29套貢獻8.10億元，套均近2800萬元，驗證杭州頂級豪宅的承接力與品牌溢價；

天瀾傳序府：江灣新城TOD改善標桿，招商蛇口與濱江集團聯合開發，月銷近10億元、均價5.88萬元/㎡，是主城中高端改善的風向標；

海威綠城·曉瀾玉華：別墅類目單盤貢獻7.93億元，反映低密稀缺產品與綠城品牌加持下的別墅市場韌性；

濱江系集群：濱江興耀·錦上觀瀾（148套）、濱江·潮越萬象府（100套）、濱江興耀·松川境（50套）合計在蕭山經開區/蕭山市區貢獻21.16億元，本土組合在400-700萬元主流改善段位形成規模化去化能力；

綠城·月映金沙庭：五方聯合體開發，122套單月去化印證錢塘金沙湖剛改需求的結構性修復；

觀紫金宸廬：西湖云谷別墅項目，43套4.86億元，顯示主城低密產品的持續吸引力。

04

趨勢與展望

預計5月及二季度延續"核心熱、外圍冷"的結構性修復格局，量價修復基礎不穩固，需警惕庫存累積與高端產品集中供應的承接風險。

量價預判

成交量：預計5月供應環比進一步放量，成交量維持55-60萬㎡區間震蕩，同比延續修復。

成交價：高溢價地塊樓面價信號向板塊新房傳導，核心板塊定價韌性較強，結構性均價繼續上行。

土地市場展望

未來科技城、上城九堡、西湖雙橋云谷、西湖轉塘、蕭山北干西等優質地塊5月入市，核心板塊溢價率有望維持30-50%區間；臨平新城、下沙、高沙預計低溢價或底價成交。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞浙江區域分析師李貝貝，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議

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