前兩年還在唱衰中國樓市的高盛、摩根士丹利、匯豐這幫老外，今年口風(fēng)全變了。高盛今年發(fā)布的報(bào)告里直接喊出，上海、深圳樓市將在2026年底觸底，2025到2028年累計(jì)上漲約15%。

這畫風(fēng)轉(zhuǎn)得，比變臉還快。要知道，就在2025年底，高盛還斷言中國樓市調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，新房價(jià)格或再跌20%到25%。

短短幾個(gè)月，態(tài)度就來了個(gè)一百八十度大轉(zhuǎn)彎。這種＂反水＂速度，看著真有點(diǎn)哭笑不得。國際投行的嘴，比翻書還快。

跟著高盛起哄的，還有摩根大通和瑞銀。摩根大通4月發(fā)布的研報(bào)里直接判定中國樓市已到轉(zhuǎn)折點(diǎn)，預(yù)測2026年一線二手房價(jià)格同比持平至微漲。

幾大投行齊刷刷站出來唱多，這陣仗，三年前誰敢信？那時(shí)候他們一個(gè)比一個(gè)唱得兇，恨不得把中國樓市踩到泥里去。

那為啥突然集體翻多？今年3月，北上廣深二手房價(jià)格環(huán)比全線止跌回漲，終結(jié)長達(dá)11個(gè)月的連跌態(tài)勢。新房價(jià)格同步回暖，環(huán)比上漲0.2%。

這種全面回暖的信號(hào)一出來，外資再裝睡也裝不下去了。更猛的是成交量。2026年3月，重點(diǎn)50城新房成交面積環(huán)比大幅增長89%。

二手房市場更猛，上海單月成交約3.1萬套，深圳約5000套，環(huán)比漲幅均高達(dá)116%。數(shù)據(jù)砸下來，誰還能裝看不見？

市場里有句老話，量在價(jià)先。成交量先起來了，價(jià)格往上走基本就是時(shí)間問題。外資這套操作，咱們老熟悉了。

市場跌的時(shí)候拼命唱空，等真的見底了，又趕緊改口沖進(jìn)來搶籌碼。高盛指出優(yōu)質(zhì)國有房企市凈率僅0.5倍，凈資產(chǎn)收益率優(yōu)于香港同行，市場此前過度悲觀，情緒修復(fù)后估值回歸空間大。意思就是：便宜了，搶吧。

聊樓市繞不開任大師那套經(jīng)典理論——短期看金融、中期看土地、長期看人口。

這九個(gè)字，做地產(chǎn)研究的幾乎人人會(huì)背。理論本身沒毛病，三個(gè)維度疊加看，方向基本錯(cuò)不了。

可問題來了。任大師這兩年講話，明顯有點(diǎn)選擇性失明。

他天天掛在嘴邊的就是＂長期看人口＂，反復(fù)強(qiáng)調(diào)二八分化，強(qiáng)調(diào)只有核心城市核心地段才有未來。前面兩條——短期看金融、中期看土地，被他給省了。

這種掐頭去尾的講法，聽著專業(yè)，誤導(dǎo)性其實(shí)挺大。為啥要回避前兩條？看看現(xiàn)實(shí)就明白了。

當(dāng)下的金融環(huán)境啥樣？信貸端持續(xù)寬松，首套房首付最低15%、二套25%，主流房貸利率進(jìn)入2時(shí)代，貸款百萬30年總利息大幅縮減。

這是歷史性的寬松力度。短期看金融這條，明明在釋放強(qiáng)烈的看多信號(hào)。中期看土地這條更耐人尋味。

新開工面積和竣工面積同比都是下降25到30%左右，意味著新房每年的供給都有接近三分之一的下滑，減少供給自然可以減緩價(jià)格的下跌。供給端被結(jié)構(gòu)性壓制，需求只要稍微回暖，價(jià)格就容易反彈。

這個(gè)邏輯，跟2014年到2015年那一輪去庫存周期神似。三條理論擺全了看，結(jié)論其實(shí)很清楚。

短期金融寬松、中期供地收縮、長期核心城市人口虹吸，三個(gè)維度共同作用下，本輪回暖不會(huì)只局限在北上廣深。強(qiáng)二線、甚至部分基本面扎實(shí)的省會(huì)城市，跟漲是大概率事件。

任大師只盯著第三條講，本質(zhì)上是在替一線核心區(qū)開發(fā)商當(dāng)傳聲筒。

說到任大師最近的狀態(tài)，確實(shí)有點(diǎn)焦頭爛額。前些年他給恒大站臺(tái)拿過高薪，眼下?lián)骱愦笸顿Y者的退款官司還在纏著他。這種背景下，他的發(fā)言帶不帶利益色彩，得打個(gè)問號(hào)。

聽這種＂專家解讀＂的時(shí)候，多留個(gè)心眼，看清楚他屁股坐在哪邊，比聽他講什么更重要。

回到外資翻多這事兒，普通購房者別太興奮。此拐點(diǎn)非彼拐點(diǎn)，不是2015年那樣的全國普漲，而是一線企穩(wěn)微漲、強(qiáng)二線分化筑底、三四線持續(xù)下跌的結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)。

這個(gè)判斷要冷靜接受。高盛喊一線漲，不代表老家三四線小縣城的房子也能跟著翻身。政策面的支撐確實(shí)在加碼。

2024年起，樓市政策徹底轉(zhuǎn)向托底修復(fù)、因城施策，一線城市打破長期嚴(yán)格調(diào)控僵局。廣州全面取消限購，上海下調(diào)非戶籍購房社保年限，北京放寬多孩家庭購房限制。

一線帶頭松綁，配合信貸利率下臺(tái)階，資金回流核心資產(chǎn)的趨勢已經(jīng)成型。不過得提醒一句，全國總?cè)丝谶B續(xù)多年負(fù)增長，25到39歲置業(yè)主力人群持續(xù)萎縮，剛需總量大幅收縮，樓市已告別普漲時(shí)代。

人口這條長期變量擺在那兒，全國普漲的故事，邏輯上很難自洽。我們更傾向于結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的判斷，而不是大水漫灌式的全面反彈。

那對老百姓來說，眼下該怎么辦？剛需自住、又鎖定一線和強(qiáng)二線核心地段的，今年到明年這個(gè)窗口期，可以認(rèn)真看房了。

很多人預(yù)測未來一線城市全面放開限購政策也只是時(shí)間問題，屆時(shí)房價(jià)大概率會(huì)止跌反彈。受此影響，大量剛性購房需求集中入市。

等限購全面松綁、利率再下一檔，議價(jià)空間可能就沒現(xiàn)在大了。手頭握著三四線房產(chǎn)、或者遠(yuǎn)郊純投資盤的，心態(tài)要放平。

三四線仍將下跌8%到12%，這是幾大投行的一致看法。外資翻多翻的是核心資產(chǎn)，不是遠(yuǎn)郊的鴿子籠。

把不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)置換成核心區(qū)資產(chǎn)，比死扛更實(shí)際。這一輪分化，會(huì)拉得很大。

房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)目前已降至6%以下，回到2014年的水平。這是個(gè)挺重要的信號(hào)。地產(chǎn)權(quán)重往下走，整個(gè)經(jīng)濟(jì)在往科技制造、消費(fèi)升級(jí)方向騰籠換鳥。樓市從增量時(shí)代切換到存量時(shí)代，賺快錢的邏輯已經(jīng)過去了，未來吃的是長期主義者的耐心紅利。

房價(jià)暴漲信號(hào)真的來了嗎？暴漲談不上，拐點(diǎn)確實(shí)在路上。一線核心資產(chǎn)先企穩(wěn)，強(qiáng)二線接力筑底，三四線慢慢出清，這是接下來兩三年最現(xiàn)實(shí)的劇本。外資翻多是結(jié)果不是原因，真正驅(qū)動(dòng)市場的，永遠(yuǎn)是金融、土地、人口這三條鐵律。

這盤棋看明白了，比聽任何大師喊單都管用。