上周（5.11-5.17）杭州新房市場成交規模突破千套大關，環比增加25.94%，市場活躍度有所回升。成交均價受結構性因素影響回落至38841元/㎡，暫時告別此前連續7周的價漲行情，整體市場呈現剛需剛改放量托底的運行特征。

先來看上周成交靠前的熱銷樓盤：

商品住宅成交方面排名前三的項目分別為：

余杭區望舟府（同備案名，成交54套，均價33644元/㎡）、余杭區保利天奕（備案名：杭詠天奕府，成交47套，均價36689元/㎡）、西湖區潤啟未來城（備案名：潤啟未來之城，成交43套，均價36047元/㎡）。

望舟府占位余杭北部新城，近地鐵，享城北萬象城、拱墅萬達、玉湖公園等成熟配套。全抬板設計，配約2000㎡下沉會所（內含板塊內首個（新規后）室內恒溫泳池、室內籃球場、健身房等設施）。以濱江造+雙地鐵+配套成熟為核心優勢，續銷表現穩健，以54套成交登頂上周全市住宅榜首。

保利天奕占位未來科技城板塊，緊鄰地鐵站點與商業綜合體，作為保利在杭州的首個“天系”作品，項目配置約3000㎡核心公區、23個主題架空層泛會所，打造3萬+價位段頂配社區體驗。項目以103-139㎡高性價比剛改戶型為主，精準契合剛改客群置業需求，持續穩定走量，位列全市成交第二。

潤啟未來城占位西湖區三墩北，為地鐵4號線蓮池路站（在建）上蓋，是杭州首個POD+TOD綜合體，由華潤與杭州地鐵聯手打造。項目融合公園生態與便捷交通，居住便利性突出，以110-235㎡多元戶型為主，稀缺的雙模式開發與高性價比，上周成交43套位居第三。

公寓成交方面，上周市場熱度稍有回升，但整體仍處低位運行。臨平區中順新瀾悅表現一枝獨秀，單盤成交26套，均價19971元/㎡，占據公寓成交的絕對主力。其余項目成交規模普遍在1-4套，公寓市場整體缺乏持續拉動力。成交均價同步承壓走弱。

（后位項目成交量低，故取首位）

再來看上周的新開盤市場，上周新房供應節奏有所收縮，合計推出新房440套，環比減少38%，但整體去化率提升了8個百分點，來到54%。其中，以下項目表現亮眼：

建發棲湖云莊，占位西湖區蔣村板塊，作為創下杭州樓面地價歷史新高的蔣村地王項目，關注度居高不下，其集多重亮點于一身，盡管毛坯均價高達163520元/㎡，市場接受度依然高，加推303-607㎡超大平層及躍墅戶型，去化率85%，印證了杭州頂豪市場的強勁韌性。

綠城?潮語觀棠軒，位于錢塘區大江東板塊，精裝均價22310元/㎡，加推117-139㎡剛改戶型，去化率高達92%，去化保持穩健。憑借低總價門檻、綠城品牌背書，成為上周去化率最高的樓盤。

其余項目中，沐芳洲，濱杭濱紛城、濱江西站云杭里等剛需剛改項目去化率依舊表現穩健。整體來看，市場熱度高度集中于底層剛需和高端改善兩端，中端改善陷入成交斷層。

再看數據端，呈量升價跌態勢，改善占比收縮、剛需剛改托底。

上周全市商品房成交1010套，環比上漲25.94%，對比五一前常態周度數據，市場活躍度回歸常態，成交規模已修復并重回上千套水平；成交均價38841元/㎡，環比下跌21.76%，終結此前連續7周均價上漲態勢，價格回歸常態理性區間。

一方面，全市商品房成交總量走高，主要依靠望舟府、保利天奕、潤啟未來城、濱杭濱紛城等剛需剛改大盤持續走量支撐，筑牢整體成交基本盤，帶動成交規模穩步回升。

另一方面，成交均價出現明顯回落，則是源于改善撐價效應階段性減弱。

前一周拉動均價逼近5萬、實現七連漲的核心，是棲湖云莊、中海萬潮玖序、元起觀潮府等單價8萬-14萬+/㎡頂豪項目集中網簽，而上周這類超高單價頂豪項目成交明顯變少，與此同時，90-140㎡剛需剛改房源成交權重顯著提升，3.8萬元/㎡以下剛需剛改房源成交占比走高，直接拉低全市成交均價。

短期均價回落僅是階段性結構調整，隨著傳麒府、望天際等高端頂豪項目陸續入市及網簽備案，全市成交均價后續仍具備重回上行通道、再度沖高的市場預期。

區域表現來看：

余杭區：成交190套，成交套數環比上漲25.83%，持續領先各區域，成交套數環比上漲31.30%，均價36832元/㎡，環比小幅回落2.94%。未來科技城、北部新城等板塊剛改大盤持續走量，支撐區域成交規模穩居第一，價格保持平穩。

蕭山區：成交161套，環比上漲25.78%，均價52764元/㎡，環比下滑16.82%。成交規模穩步提升，前期錢江世紀城、區政府高端改善項目集中成交熱度消退，剛需及剛改項目成交權重抬升，區域均價隨之理性回落。

臨平區：成交145套，環比小幅下滑15.46%，均價21265元/㎡，環比微跌3.30%。臨平新城、星橋等板塊剛需剛改需求平穩釋放，為區域貢獻了主要成交，也拉低了整體均價水平。

上城區：成交24套，環比下滑17.24%；成交均價58683元/㎡，雖環比小幅回落4.84%，但依舊維持全市高位水平，改善需求韌性仍存。

西湖區：成交118套，環比微漲6.31%；均價50076元/㎡，受前期拉動區域價格的頂豪項目集中網簽消退影響，環比大幅下跌40.71%。

濱江區：成交15套，環比下滑28.57%，均價55328元/㎡，環比小幅下滑8.63%。受高端改善項目推盤及網簽節奏放緩影響，成交延續縮量態勢，價格同步小幅回調。

拱墅區:成交套數117套，環比大幅上漲62.5%。運河新城、華豐等剛需及剛改項目續銷發力，帶動成交顯著修復，均價則保持平穩波動。

錢塘區：成交規模環比小幅上行，市場以剛需、剛改自住房源成交為主，依托板塊成熟配套及地緣外溢客群支撐，均價波動幅度較小，整體運行穩健。

富陽區、臨安區：區域同步迎來量價雙修復，成交規模從前一周35套左右的低位明顯反彈，環比漲幅均在75%左右。成交仍以本地剛需自住消化為主，均價在低位基礎上小幅微漲，但整體去化節奏依舊偏慢，市場熱度仍處于溫和修復階段。

各面積段成交情況則呈現剛改主力走強，大戶型量價收縮的特征。

·90-140㎡面積段：成交601套，環比增加28.69%，成交占比提升至59.6%，均價30827元/㎡，環比微跌0.90%。成交套數和占比同步抬升，持續坐穩市場絕對主力，成為拉動整體成交規模回升的核心支撐。

·140-180㎡面積段：成交107套，占比小幅提升至10.6左右，均價36416元/㎡，去化表現穩健。

·180-200㎡面積段：成交47套，環比漲113.64%，成交占比從2.74%提升至4.65%，均價40322元/㎡，基本保持平穩。

·200㎡以上面積段：成交148套，環比下跌14.94%，成交占比從21.70%回落至14.65%，均價大幅58558元/㎡，環比回落23.53%。受頂豪項目集中網簽消退影響，成交套數、占比、均價出現“三降”，對全市均價的拉高效應明顯減弱，是上周整體價格中樞回落的核心結構性原因。

文章來源:克而瑞