今年以來(lái)，廣州二手房市場(chǎng)成交明顯轉(zhuǎn)好。

普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)顯示，3、4月份，廣州二手房成交連續(xù)兩個(gè)月破萬(wàn)套。其中，4月廣州二手住宅成交11271套，同比增加11%，成交面積104.21萬(wàn)㎡，同比增加5%，數(shù)據(jù)雖較3月高峰略有回落，主要是受到清明假期的影響，與去年同期相比市場(chǎng)活躍度依然有所提升。

不僅如此，根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，自3月第二周以來(lái)，廣州二手房周度成交穩(wěn)穩(wěn)在2000套以上，已經(jīng)連續(xù)10周保持。進(jìn)入5月以來(lái)，在穗八條利好發(fā)酵的作用下，市民賣一買一的熱情高漲，二手房成交量也是再度走高，最近兩周依次錄得2237套和2407套，市場(chǎng)趨勢(shì)良好。

不過(guò)，二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)卻與成交量走勢(shì)出現(xiàn)了背離。數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，廣州的二手房成交均價(jià)呈波動(dòng)下滑趨勢(shì)，成交均價(jià)從26166元/㎡（25年1月）的高位降到2026年4月跌破2萬(wàn)元/㎡線，市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征明顯。

二手房成交均價(jià)持續(xù)走低，到底是結(jié)構(gòu)變化所致，亦或是業(yè)主降價(jià)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的因素兼而有之？下面我們就從成交數(shù)據(jù)出發(fā)，進(jìn)行更加深入的結(jié)構(gòu)拆解：

區(qū)域分化

外圍成交放量，增城、從化同比增超150%

根據(jù)普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)，4月廣州11區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)除增城、花都和白云外，其余區(qū)域環(huán)比微跌：

• 番禺區(qū)成交1511套，占比15%，為全市成交第一大區(qū)，區(qū)域內(nèi)成熟大盤林立，通勤市區(qū)時(shí)間較短，且價(jià)格低于市區(qū)，有效承接天河、海珠外溢剛需。

• 增城區(qū)成交1288套，占比13%，位列第二，同比增幅達(dá)150%，作為剛需大本營(yíng)，增城憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)和龐大的供應(yīng)量，持續(xù)吸引首次置業(yè)群體。

• 海珠區(qū)成交1266套，占比12%，排名第三，工業(yè)大道、江南西、新港西為主力成交板塊。

值得注意的是，4月各區(qū)成交量同比以漲為主，但增幅兩級(jí)分化，呈現(xiàn)“外圍放量，中心承壓”的特征：

• 增城、從化、花都、黃埔等外圍、近郊區(qū)域成交量同比增幅超100%，這些區(qū)域價(jià)格親民，近年泡沫不斷擠出，成交出現(xiàn)放量。

• 中心五區(qū)成交量同比增幅有限，海珠、越秀出現(xiàn)小幅回落，隨著新規(guī)高實(shí)用率項(xiàng)目在中心區(qū)陸續(xù)入市，部分客戶被分流至新房市場(chǎng)。

戶型解碼

剛需與剛改雙輪驅(qū)動(dòng)，110㎡以下產(chǎn)品是絕對(duì)主力

從成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，110㎡以下剛需、剛改戶型占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，占比約75%。其中70-90㎡的剛需戶型占27%，90-110㎡的剛改產(chǎn)品以25%的占比緊跟其后，110-140㎡的首改產(chǎn)品占比約16%。

這一結(jié)構(gòu)反映出，首次置業(yè)的年輕新人、新市民以及“小換大”的家庭，是當(dāng)前市場(chǎng)最活躍的買家，他們更看重性價(jià)比和居住實(shí)用性。

板塊排行

增城新塘領(lǐng)先全市，中心區(qū)和番禺是成交主力

4月份，廣州二手房成交前三的板塊分別為增城新塘鎮(zhèn)、荔灣老西關(guān)和海珠工業(yè)大道板塊，成交量均超400套。番禺有4個(gè)板塊進(jìn)入TOP20，分別是洛溪大石、市橋、祈福和石基板塊，成交均價(jià)在1.35-1.95萬(wàn)元/㎡；海珠區(qū)成交主要集中在海珠西部，板塊內(nèi)剛需及置換需求充足；越秀區(qū)新房稀缺，老東山、越秀區(qū)政府和淘金板塊為主力成交板塊。

各上榜版塊均價(jià)同比紛紛下滑，其中中心區(qū)老西關(guān)、江南西、老東山、越秀區(qū)府、機(jī)場(chǎng)路板塊均價(jià)下滑幅度相對(duì)較小，跌幅在15%左右，其它上榜板塊的跌幅都在20%以上，同比跌幅超過(guò)30%的有增城區(qū)的新塘板塊和朱村街道板塊、南沙區(qū)的金洲板塊、黃埔區(qū)的科學(xué)城板塊。

表：2026年4月二手房板塊成交套數(shù)TOP20

項(xiàng)目排行

中心區(qū)學(xué)區(qū)房支撐，外圍次新房成交為主

從各區(qū)成交套數(shù)前三的項(xiàng)目來(lái)看，目前廣州二手樓市的熱門項(xiàng)目普遍以低總價(jià)的剛需項(xiàng)目為主。33個(gè)熱門項(xiàng)目之中，有10個(gè)項(xiàng)目套均成交總價(jià)在100萬(wàn)元以下，而100-200萬(wàn)元之間的項(xiàng)目數(shù)量更是有15個(gè)，換言之有76%的熱門項(xiàng)目套均總價(jià)在200萬(wàn)元以下。其余項(xiàng)目之中，套均總價(jià)超過(guò)400萬(wàn)元的項(xiàng)目更是僅有2個(gè)。

其中，天河區(qū)成交前三項(xiàng)目均位于東圃板塊，其中剛需低總價(jià)項(xiàng)目棠德花苑吸引新廣置業(yè)，荔灣、越秀以學(xué)區(qū)房成交主導(dǎo)，海珠區(qū)熱點(diǎn)二手房樓齡老，套均總價(jià)在100-150萬(wàn)左右，白云富力桃園和嶺南新世界教育配套優(yōu)，單月成交量居全市前二。黃埔、番禺、南沙、增城等則以成熟大盤、次新二手房成交為主。

附：2026年4月廣州各區(qū)二手房成交套數(shù)前三項(xiàng)目