湖北
4月的房價是漲還是跌？明天統計局就要公布4月份一系列重要數據，其中最重要的是住房價格和房地產的投資增速。對4月的房價走勢，我的核心判斷是：房價會繼續延續上漲趨勢，同時新房庫存會繼續下降，房地產開發投資增速預估跌幅會繼續擴大。
首先說一說二手房價格。4月份一線城市延續3月份的漲勢，預估上漲0.4%到0.5%，漲幅相比于3月份持平或擴大0.1個百分點。一線城市中的上海預估漲幅0.5到0.6個百分點，和3月份相比漲幅擴大0.1和0.2個百分點。北京上漲0.6%，漲幅或可能持平。深圳上漲0.4到0.5個百分點，相比于3月份漲幅擴大0.1%。廣州持平，相比于3月份下跌0.2個百分點。整體而言，一線城市繼續上漲。
二線城市的二手房價格預估由3月份下降0.2%，轉為止跌或微漲0.1%。三線城市二手房價格環比由下跌0.4%，轉為下跌0.4%到0.5%，跌幅持平或跌幅擴大。4月份二手房上漲的城市繼續增加，預估有17座城市價格上漲。
其次，得出這些結論有兩個方面的依據。一是成交量。4月份一線城市二手房成交量沒有大幅下滑。其中上海成交了28742套，環比下降7%；北京下降10%；深圳增加11.3%。核心二線城市的成交量有降有增。其中像蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、青島、廈門、東莞等城市成交量不降反增。
蘇州大漲41%，廈門、南京增長20%，杭州10%，連東莞都大增35%。核心二線城市的成交量表現比一線城市更亮眼。上述這些二線城市二手房價格在3月份大部分也止跌或微漲，比如杭州下跌0.1%，南京上漲0.2%，廈門0.1%，重慶、青島等多城市止跌。因此我認為二線城市整體更可能是微漲。三線城市由于庫存較高，止跌還需要時間。
另一個判斷指標是掛牌量。根據冰山25城的數據，4月掛牌量繼續下降，其中核心城市降幅較大。武漢、蘇州降幅超過2%，南京、北京、上海、合肥等城市降幅超過1%，其他多座城市降幅在1%以下。按照成交量估算庫存周期，部分城市比如上海庫存周期已下降到不足4個月，北京降至不足8個月。庫存周期下降，房價就有持續上漲的動力。
第三，我們說一下房地產開發投資增速以及新房庫存，我認為會繼續下降。基于“去庫存”這一目標，各地新增供給嚴格受限，一級市場的土拍規模會繼續下降，由此減少新房供給。這對于市場是件好事，也說明上面對當下房產市場有足夠清晰的認知。當然，預測肯定有偏差，但我相信明天統計局公布的數據大概率會有驚喜。明天看完數據，你所在的城市房價漲了還是跌了？
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