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最近，至少有兩三個VIP會員跟我說，寧波房價在漲了。

反映最多的是下應(yīng)，說下應(yīng)二手房漲了很多，而且搶著要。其中一個會員問我要不要賣掉，我說有人搶你就賣給他。

君子成人之美。

今天老司機(jī)稍微花一點(diǎn)篇幅，談一談我對漲價這事的看法，說得不對請自行忽略。買賣與否，還是要以自己的判斷為準(zhǔn)。

我們都知道下應(yīng)為什么會漲，因?yàn)樗{(lán)青轉(zhuǎn)公以后，今年終于劃定了學(xué)區(qū)，下應(yīng)成了藍(lán)青學(xué)區(qū)房。

這種上漲，是突發(fā)利好所致，它當(dāng)然會反映在房價里，但它是一過性的。

當(dāng)年青藤轉(zhuǎn)公也帶來了同樣的效應(yīng)，甚至更加明顯，云水灣的房價一度飆漲30%以上，交易量霸榜江北。

但狂熱很快回到均衡，高位沖進(jìn)去的購房者，虧損遠(yuǎn)超周邊普通二手房。

除了下應(yīng)，其他板塊也傳出二手房漲價的訊息。

第一類是次新房，最近有些次新房東調(diào)高了掛價，難道他們對于后市看漲了？

非也，次新房上調(diào)的核心原因是減少損失。毋庸諱言，大部分次新房都跌破原始價了，房東現(xiàn)在要出，基本都是虧著走的，因此只要市場給出一點(diǎn)機(jī)會，他們就想著減少損失，就會迫不及待的上調(diào)房價。

對一個虧損的投資客來說，這種行為完全可以理解。

但漲價的房東可能并不太了解二手市場的真實(shí)現(xiàn)狀，今年前四個月，300萬以上的二手房成交占比僅20%，相當(dāng)于每個月成交600-800套，但掛牌量在26000套左右，去化周期30-40個月。

健康的范圍是不超過12個月。

所以這種漲價，更像是走夜路吹口哨，自己給自己壯膽；或者就是糾結(jié)幾個人一起走夜路，互相壯膽。

次新房得益于最近兩年新房大幅減少，因此體現(xiàn)出相對的抗跌性，但總價300-500萬的新一代產(chǎn)品，正在趕來的路上。建發(fā)段塘，綠城鄞州的兩個項(xiàng)目，以及即將出讓的嵩江路地塊等，都想搶300-500萬這塊蛋糕。

但更嚴(yán)峻的是，購買次新的中產(chǎn)群體正在快速坍塌，客戶越來越謹(jǐn)慎了。

另一類讓人感覺漲價了的是剛需房，主要是安置房、老破小。

剛需二手房成交占比80%以上，是市場中絕對的主流，它們?nèi)绻麧q價，感受面會非常廣大。

但反饋漲價的信息只是零零星星，為什么？因?yàn)椴]有真正的普遍性漲價。

客戶反饋漲價的原因，是前幾個月最便宜的房子賣掉了，現(xiàn)在在售的房子都比前面的貴，雖然也只是貴了一點(diǎn)點(diǎn)。

比如昨天就有個VIP會員跟我說，他關(guān)注的某個小區(qū)，年初時100平的房子還有人掛170萬，現(xiàn)在最少也要180萬+，而且樓層還更差。

這是漲價了嗎？看上去是，但實(shí)際上不是，只是因?yàn)槟翘?70萬的賣掉了，現(xiàn)在沒人掛這么低了而已。

那套180萬+的，人家年初也是這個價，沒變過。

這就是很多剛需房的現(xiàn)狀：最便宜的那幾套被賣掉了，剩下的沒有那么便宜，僅此而已，并未漲價。

但對于買房人來說，花的錢多了，不就是漲價么？這樣理解也沒錯。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，去年二手房下跌了10%以上，但個別小區(qū)最便宜的房子，去年初可能比今年初更低呢。

偶然性總是存在的。

寧波二手房現(xiàn)在具備普遍上漲的基礎(chǔ)了嗎？顯然沒有。

任何時候，決定價格的永遠(yuǎn)是供求，寧波六區(qū)二手房掛牌79000套，從最高峰119000套降到現(xiàn)在，花了差不多4年時間，平均每年減少8000-10000套。

寧波二手房成交多少呢？去年40000套出頭，今年樂觀一點(diǎn)，也到不了50000套，按照12個月的寬松周期預(yù)估，掛牌量也要回到60000套，才能算是供求基本平衡。

還需要去掉大約19000套庫存。

按照過去4年的平均速度，去掉這些庫存需要2年；最樂觀的估計，至少也要1年，也就是2027年中，二手房達(dá)到基本平衡。

那時候再來談會不會漲吧。

這還只是供應(yīng)端，如果要談需求端，情況似乎更不樂觀。

最近我們都聽說過一個數(shù)據(jù)，4月居民中長期貸款減少了3408億，你可以把它理解為：

購房貸款減少了3400億。

房價都跌成狗了，為什么大家還不買？這就不是價格的問題，而是購買力的問題了。

前面老司機(jī)也提到了一個概念——中產(chǎn)坍塌，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不會撒謊，無論是貸款，還是消費(fèi)，都在印證這個概念。

去看看那些做中產(chǎn)生意的商店，如西餐、日料、興趣班、美容、健身房，問問他們今年生意怎么樣。

衣食住行都是剛需，但住是最特殊的?？梢允琴I房，也可以是租房，如果中產(chǎn)坍塌了，他們首先削減的最大的支出，就是買房。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師，目前已有上千組咨詢案例。從去年開始我推出了VIP服務(wù)，面向近期有買房需求的客戶，由老司機(jī)本人全程陪跑服務(wù)，幫您買對房、避開坑、省下錢。

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