在整體租賃市場租金下行、傳統(tǒng)高端住宿遇瓶頸的背景下，中國高端服務(wù)式公寓正逆勢改寫居住與投資邏輯。核心城市租金大漲、客群拓寬、多元主體入局，使其從細分賽道走向市場焦點，成為高端居住與資產(chǎn)活力的重要標桿。這并非偶然。從澎潤對高端租賃市場的追蹤來看，高端服務(wù)式公寓的逆勢增長實際上是供給端產(chǎn)品迭代和需求端客群擴容共同作用的結(jié)果——它的增長邏輯與普通租賃市場不在同一個維度上。

一．背景與市場趨勢

中國高端服務(wù)式公寓正走出與五星級酒店等傳統(tǒng)高端住宿業(yè)態(tài)截然不同的增長曲線，這種增長既體現(xiàn)在租金、市場占比等核心數(shù)據(jù)上，也反映在供給端的品牌布局和產(chǎn)品創(chuàng)新上。

整體租賃市場租金下行，核心城市高端服務(wù)式公寓租金逆勢大漲

2025年整體個人租賃市場呈現(xiàn)租金下行態(tài)勢，根據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，55城個人租賃市場10月套均總價環(huán)比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服務(wù)式公寓卻逆勢上漲，其中廣州10月高端服務(wù)式公寓坪效租金達10.15元/天/平方米，同環(huán)比分別大漲16.8%、15.9%，遠超整體租賃市場水平。上海更是推出月租金起步27200元的高端服務(wù)式公寓項目，即便定價高昂仍能精準匹配跨國企業(yè)中高管、海歸精英等客群需求，且當?shù)馗叨斯⒄急纫堰_12.24%，明顯高于其他城市。這種“逆市場”的租金表現(xiàn)，正是其獨特增長曲線的直觀體現(xiàn)。澎潤在分析不同城市高端租賃市場時注意到，租金表現(xiàn)的分化正在加劇：那些具備國際化配套能力和專業(yè)運營能力的項目，租金韌性遠高于僅依賴地段的同類產(chǎn)品。

供給端主體持續(xù)擴容，各類企業(yè)加速布局

不同于五星級酒店市場多由傳統(tǒng)酒店集團主導(dǎo)且布局趨于飽和的狀態(tài)，高端服務(wù)式公寓賽道吸引了房企、國企、本土專業(yè)運營商等多方力量涌入，供給規(guī)模不斷擴大。比如上海城投寬庭推出高端子品牌“寬嵐”，其「寬嵐?大境」項目落地核心地段；濟南城發(fā)成家的錦繡天地服務(wù)式公寓也于10月開啟試運營；萬科泊寓聯(lián)合深鐵集團引入高端品牌“富瑞斯”，招商伊敦也在加大滬深高端市場布局。此外，城家旗下高端品牌瑞貝庭今年新增簽約服務(wù)公寓15家門店，累計管理房量超1.3萬間，頭部本土品牌的擴張速度極為迅猛，進一步充實了高端服務(wù)式公寓的市場供給。澎潤在分析市場供給結(jié)構(gòu)時注意到，房企、國企、本土運營商三類主體在同一賽道的集中布局，正在使高端服務(wù)式公寓從“細分 市場”走向“主流配置型資產(chǎn)”——這既是市場成熟的標志，也意味著競爭將從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

產(chǎn)品形態(tài)與客群持續(xù)拓展

高端服務(wù)式公寓早已突破傳統(tǒng)單一居住功能，形成了支撐增長的獨特優(yōu)勢。一方面，產(chǎn)品向大體量超級社區(qū)升級，像南京奧體博覽中心瑞貝庭公寓酒店總房量達466套，上海蘇河瑞貝庭公寓酒店也有353套房源，且普遍搭配高端裝修、智能家居和24小時管家服務(wù)，部分還具備共享廚房、健身房等配套；另一方面，客群從原本的駐華外籍高管，拓展到國內(nèi)高凈值商務(wù)人士、海歸精英、追求品質(zhì)的家庭客群等。同時“長短租結(jié)合”的模式，既滿足了企業(yè)高管長期派駐的需求，也適配了旅居、過渡性居住等靈活場景，讓入住率保持穩(wěn)定，為持續(xù)增長提供了保障。值得注意的是，高端服務(wù)式公寓的“大體量+全配套”趨勢正在模糊長租公寓和高端酒店之間的邊界。這種融合型產(chǎn)品恰好切中了當前高凈值客群對“穩(wěn)定居住體驗”和“靈活服務(wù)”的雙重需求——這也是澎潤在產(chǎn)品形態(tài)研究中反復(fù)看到的一個現(xiàn)象。

反觀同期五星級酒店，受市場波動、商務(wù)出行需求波動等影響，不僅面臨入住率不穩(wěn)定的問題，還需應(yīng)對人力、運營成本高企的壓力。而高端服務(wù)式公寓憑借客群穩(wěn)定、業(yè)態(tài)靈活、資產(chǎn)盤活能力強等特點，實現(xiàn)了差異化增長，上述種種跡象都印證了高端服務(wù)式公寓正走出一條獨有的增長曲線。

當高端服務(wù)式公寓憑借租金逆勢上漲、客群擴容、產(chǎn)品升級，在租賃市場與五星級酒店的對比中走出獨特增長曲線，其背后是供給端的深度變革在驅(qū)動。無論是高坪效租金的支撐，還是長短租結(jié)合帶來的高入住率，都離不開房企、國企、國際與本土品牌的戰(zhàn)略布局，以差異化路徑注入增長動能。

二．主體類型與市場格局

房企系 從地產(chǎn)開發(fā)到資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)型

中國知名房企正在大規(guī)模進軍高端服務(wù)式公寓市場，形成了獨特的"房企系"軍團。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實力、豐富的物業(yè)資源和成熟的開發(fā)經(jīng)驗，成為推動市場發(fā)展的重要力量。

萬科的高端化戰(zhàn)略最為典型。萬科旗下高端長租公寓品牌"富瑞斯"在2017-2023年的六年時間里僅開業(yè)3家門店，但在2025年突然加速擴張，在深圳太子灣、蘇州高新區(qū)、濟南CBD等多個核心區(qū)域的門店集中開業(yè)，萬科泊寓作為其長租公寓主力品牌，開業(yè)規(guī)模已達19.82萬間，位列行業(yè)第一。

龍湖的全產(chǎn)業(yè)鏈布局同樣引人注目。2024年，龍湖集團將長租公寓航道升級為資產(chǎn)管理航道，推出全新資管旗艦品牌"龍智資管"，涵蓋長租公寓"冠寓"、服務(wù)式公寓"霞菲公館"等六大資管業(yè)務(wù)龍湖冠寓2024年租金收入達26.5億元，同比增長4%，開業(yè)規(guī)模12.4萬間，出租率高達95.3%。

招商蛇口的品牌矩陣策略展現(xiàn)了差異化競爭思路。招商蛇口已形成完善的"壹"系列自有品牌，包括壹棠服務(wù)公寓、壹間精品公寓和壹棧人才公寓三大產(chǎn)品線，全方位滿足從高端商務(wù)到青年白領(lǐng)的不同需求招商伊敦公寓憑借"服務(wù)式公寓+酒店+商業(yè)"的業(yè)態(tài)融合模式，在2025年住房租賃企業(yè)運營卓越表現(xiàn)中位列第五。

這些房企的進入帶來了深刻的變革：一方面，他們將房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)能力與服務(wù)式公寓運營相結(jié)合，提升了產(chǎn)品品質(zhì)；另一方面，通過輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式，既保證了資產(chǎn)增值，又實現(xiàn)了快速擴張。從“開發(fā)思維”向“資管思維”的轉(zhuǎn)型速度，正在成為區(qū)分領(lǐng)先者與追隨者的核心分水嶺。一個明顯的特征是，那些建立了獨立資管體系的企業(yè)，在項目退出和資產(chǎn)溢價上明顯更有優(yōu)勢——這在澎潤追蹤的房企系項目中已經(jīng)反復(fù)出現(xiàn)。

國企系 城市更新的主力軍

地方國企正在成為高端服務(wù)式公寓市場的新興力量，他們依托政府資源和政策支持，在城市更新和存量資產(chǎn)盤活方面發(fā)揮著獨特優(yōu)勢。

上海城投的高端化探索具有示范意義。上海城投寬庭在2025年推出高端子品牌"寬嵐"，其首個項目「寬嵐?大境」落地核心地段，租金起步27,200元/月，在全國范圍內(nèi)都屬于極高水平。這一項目的推出標志著國企開始向高端市場進軍，打破了國際品牌在高端市場的壟斷地位。

濟南城發(fā)的區(qū)域深耕策略展現(xiàn)了國企的本土化優(yōu)勢。濟南城市發(fā)展集團作為2020年11月組建的市屬一級功能型企業(yè)，推出"城發(fā)成家"租賃品牌，以"國有企業(yè)，品牌保障"為發(fā)展底色，致力于為濟南的新市民、新青年提供優(yōu)質(zhì)租賃服務(wù)。2025年10月，城發(fā)成家錦繡天地服務(wù)式公寓開啟試運營，聚焦"過渡性居住+城市融入"人群。

地方國企的聯(lián)合開發(fā)模式正在成為趨勢。濟南城投與萬科泊寓聯(lián)手打造的項目總建筑面積約20萬平方米，提供2,252套高品質(zhì)租賃住房，項目上市即滿租。這種"國企+民企"的合作模式，既發(fā)揮了國企的資源優(yōu)勢，又引入了民企的運營效率。

國企的大規(guī)模進入帶來了新的發(fā)展機遇：他們擁有豐富的存量物業(yè)資源，能夠通過城市更新將低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高端服務(wù)式公寓；同時，國企的信用背書也增強了市場信心，有利于吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶。從澎潤的分析來看，企在核心城區(qū)的大規(guī)模布局，正在改變高端服務(wù)式公寓的供給結(jié)構(gòu)——這些項目一旦落地，往往具有長期持有、不追求短期回報的特征，客觀上會拉高所在區(qū)域的產(chǎn)品基準線，也對周邊民營項目形成持續(xù)的價格和品質(zhì)壓力。澎潤在跟蹤國企系項目時發(fā)現(xiàn)，國企的大規(guī)模入局正在改變高端服務(wù)式公寓的資產(chǎn)持有邏輯——不同于民企追求快速周轉(zhuǎn)，國企更傾向于長期持有、穩(wěn)定運營，這客觀上會拉長賽道的投資回報周期，也對運營能力提出了更高要求。

國際品牌 從獨資到合資的本土化轉(zhuǎn)型

國際高端服務(wù)式公寓品牌正在加速中國市場布局，但進入模式已經(jīng)從早期的獨資經(jīng)營轉(zhuǎn)向深度本土化合作。

雅詩閣的多品牌矩陣戰(zhàn)略最為成功。雅詩閣中國擁有14個國際品牌矩陣布局，其中超10個品牌已成功落地中國，覆蓋服務(wù)公寓、共享公寓、酒店、樂齡公寓及長租公寓等不同領(lǐng)域。其專為中國市場定制的"雅院"品牌，以"有限服務(wù)+高性價比"為定位，半年內(nèi)在8個城市開了14個項目，寵物友好、拎包入住的設(shè)計精準擊中了年輕客群的需求。

雅高的全權(quán)委托模式開創(chuàng)了合作新模式。雅高集團將高端品牌"詩鉑"交給尚美數(shù)智全權(quán)運營，不是簡單的品牌授權(quán)，而是從開發(fā)、籌建到管理全流程委托。這種模式使國際品牌能夠借助本土企業(yè)的市場洞察和網(wǎng)絡(luò)資源快速落地。

輝盛國際的資產(chǎn)合作模式展現(xiàn)了靈活性。輝盛國際與鐵獅門在深圳合作并購了325套高端租賃資產(chǎn)，鐵獅門負責(zé)項目開發(fā)與持有，輝盛國際專注運營管理，雙方共同打造了輝盛名致服務(wù)公寓。這種"資本+運營"的專業(yè)分工模式，既保證了項目的資金實力，又確保了服務(wù)品質(zhì)。

這些房企的進入帶來了深刻的變革：一方面，他們將房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)能力與服務(wù)式公寓運營相結(jié)合，提升了產(chǎn)品品質(zhì)；另一方面，通過輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式，既保證了資產(chǎn)增值，又實現(xiàn)了快速擴張。澎潤在國際品牌本土化路徑的研究中發(fā)現(xiàn)，全權(quán)委托和資產(chǎn)合作兩種模式的適用場景完全不同——前者適合快速擴張，后者適合打造標桿。品牌需要根據(jù)自身戰(zhàn)略目標在這兩者之間做出取舍。

本土品牌 從模仿到創(chuàng)新的跨越

本土高端服務(wù)式公寓品牌正在快速崛起，他們通過差異化定位和創(chuàng)新運營模式，在激烈的市場競爭中占據(jù)了一席之地。

魔方生活的規(guī)?；l(fā)展令人矚目。魔方生活開業(yè)規(guī)模達8.4萬間，位列行業(yè)第三，魔方推出的針對企業(yè)中高管、海歸等人群的中高端公寓產(chǎn)品線，通過精細化運營和個性化服務(wù)，成功搶占了市場份額。

華住城家的全品牌布局展現(xiàn)了酒店集團的優(yōu)勢。華住集團旗下的城家布局長租公寓和服務(wù)式公寓賽道，擁有城家公寓、城家公寓酒店、瑞貝庭公寓酒店等多個品牌，累計管理房源超7萬間，覆蓋40多個城市。2024年新增簽約2萬間，新增開業(yè)1萬間，擴張速度驚人。

瑞貝庭的商改租模式創(chuàng)新引領(lǐng)了行業(yè)變革。瑞貝庭作為華住城家旗下的中高端服務(wù)式公寓品牌，聚焦"商改租"模式，通過改造空置率高、區(qū)位優(yōu)勢明顯的寫字樓，打造"垂直微型社區(qū)"。上海蘇河瑞貝庭公寓酒店作為典型案例，353間房量的項目租金坪效比板塊均值高22%，Studio戶型月租金8500-9000元，一居室達1.3萬-1.45萬元。

本土品牌的崛起帶來了創(chuàng)新活力：他們更懂中國消費者需求，能夠提供更貼心的本土化服務(wù)；同時，通過數(shù)字化技術(shù)和精細化運營，本土品牌在成本控制和服務(wù)效率方面展現(xiàn)出明顯優(yōu)勢。澎潤在對比本土品牌與國際品牌的運營數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，本土品牌在獲客成本和客戶留存率兩個指標上已開始領(lǐng)先——這得益于他們對本地客群需求和消費習(xí)慣的深度理解，而這種理解是國際品牌難以在短期內(nèi)復(fù)制的。

憑借租金突圍、供給創(chuàng)新與功能升級，中國高端服務(wù)式公寓已成長為核心賽道之一。房企、國企、國際與本土品牌的合力，推動其實現(xiàn)居住與資產(chǎn)價值的雙重提升。未來，隨消費升級與資產(chǎn)盤活需求釋放，它將持續(xù)迭代，為高凈值人群與投資者創(chuàng)造更多價值。對于高端服務(wù)式公寓的投資人和運營商而言，當前時點的核心問題不是“市場還有沒有空間”，而是“在房企、國企、國際品牌、本土品牌四類主體中，哪一種能力模型與自身的資源稟賦最匹配”——這也是澎潤基于對高端服務(wù)式公寓市場的系統(tǒng)研究所做的一個基本判斷。