2026年5月26日，北京土地市場迎來一場備受關注的競拍。坐落于南二環外側的豐臺區蒲黃榆一里、四里危改項目地塊吸引了招商蛇口（001979）、保利發展（600048）、綠城中國（03900）、廈門國貿（600755）、上海大華及福鑫（北京）房地產開發有限責任公司（下稱“福鑫北京”）六家房企同臺角逐。

本次地塊競拍先歷經七輪線上報價，隨后轉入現場競價環節，經過158輪激烈舉牌，福鑫北京力壓一眾大型地產企業，以10.48億元競得該地塊，溢價率16.4%，住宅部分樓面價約6.22萬元/平方米。

中指研究院快評指出，該地塊從預申請到正式掛牌僅間隔一日，推進速度之快反映出其“受關注程度非同一般”。

項目區位優勢顯著，位于南二環外約300米處，距地鐵5號線與14號線換乘站蒲黃榆站僅約300米，周邊配套成熟，步行可達天壇公園南門，坐擁方莊購物中心、NTP新城廣場等商業資源，區域教育資源完善。

值得注意的是，蒲黃榆一里、四里危改項目還包含拆遷原地安置相關工作。

河北房企再奪天壇地段

這并非這家河北民營房企首次布局北京核心城區。2024年7月3日，其母公司河北鑫界房地產開發有限責任公司（下稱“河北鑫界”）通過搖號方式，以3.38億元競得東城區金魚池二期西土地一級開發項目地塊，溢價率高達25%。

蒲黃榆地塊競得方福鑫北京為河北鑫界全資子公司。河北鑫界成立于2005年，由水福來持股50%并擔任總經理。水福來名下關聯企業共7家，其中4家為房地產開發企業，包括河北鑫界、保定九利房地產、淶水中誠房地產等。

放眼當下北京土地市場整體格局，民企高價拿地的現象格外少見，何況一家名不見經傳的河北民企。當前北京拿地格局以國資主導為主。根據《北京日報》報道，2025年北京成交的40宗土地中，央國企及地方國資競得37宗，占比高達92.69%。

這家河北民企兩次的土拍均高于全市平均水平的溢價。中指研究院數據顯示，2025年全年北京宅地市場共成交40宗，土地出讓金1427.42億元，成交樓面均價39754元/平方米，平均溢價率6.6%；其中26宗底價成交，占比65%，5宗溢價率在5%以內，僅9宗溢價率超過10%。

（來源：北京公共資源交易服務平臺公告、中指研究院、財中社整理）

同為布局北京核心地段，但鑫界拍得的兩個地塊在面積、性質、開發難度等方面存在諸多差異。

從地塊位置與規劃性質來看，金魚池項目地處東城區天壇核心地段，區位稀缺性突出，但地塊體量極為緊湊，建設用地與規劃建面規模較小，且為F2公建混合住宅用地，涵蓋居住、商業、辦公多元業態。

工商信息顯示，河北鑫界已經于2025年5月22日完成工商經營范圍變更，在原有“房地產開發、建材銷售、物業管理“等業務基礎上，新增“非居住房地產租賃、酒店管理、信息咨詢服務”等板塊，補齊了此前缺失的商業、辦公類非居住業態運營資質。該變更極有可能是為了適配該地塊公建配套的運營需求。

盡管補齊了資質，項目實際建設進度卻遲遲沒有動靜。原本約定開工日期為2025年7月3日，約定竣工日期為2028年7月3日。

（來源：企查查）

不同于金魚池地塊可商住兩用的性質，蒲黃榆項目則為R2二類居住用地。國家標準規定其以多、中、高層住宅為主的居住用地。

中指研究院分析稱，該地塊限高45米、容積率2.02，適宜規劃低密度大戶型改善產品，預計可提供90至100套住宅；若規劃100至140平方米戶型，總價段約在1000萬至1500萬元，可與周邊唯一在售新盤金茂璞逸豐宜（主打135至190平方米大戶型、總價門檻1200萬以上）形成錯位競爭。

開發存隱憂，開發商為被執行人

除了項目性質和產品定位不同，兩塊地塊在基礎開發條件上也存在不小差距。土地開發標準層面，金魚池項目為“三通一平”，依據國家標準GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》，“三通一平”僅為建成區宗地開發的最低標準，且該地塊額外標注為“臨時”，或許存在后續改建升級的額外成本。蒲黃榆項目達到成熟的“七通一平”。

“三通一平”指宗地外通路、通上水、通電+宗地內場地平整；“七通一平”指宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣、通熱力+宗地內場地平整。

金魚池地塊或因建設管控受阻。據其他媒體報道，因地處天壇建設控制地帶，2025年2月北京市文物局已就項目相關建設工程上報國家文物局，目前仍待批復。

蒲黃榆地塊存在配建任務，隱性開發成本較高。公告顯示，地塊需無償配建一條11米寬對外開放街坊路及3000平方米派出所。

《財中社》注意到蒲黃榆一里、四里危改項目還涉及拆遷安置。北京市豐臺區政府發布的《房屋征收補償方案》中包括了原地安置的安排。

這意味著，項目回遷部分可能需參照經濟適用房規則與政府對接交易，還存在上市年限限制，而項目其余房源方為常規市場化商品住宅，可正常對外銷售。

蒲黃榆一里、四里片區原居民可選擇貨幣補償或產權調換（包括原地安置/異地安置）；其中原地安置參照經濟適用住房管理，面積差價按9000元/平方米結算，簽約獎勵每戶35萬元。

背靠央企“華電系”

接連大手筆在北京溢價拿地，這家河北民企背后與央企關系也隨之浮出水面。查閱股權信息不難發現，河北鑫界實控人與央企中國華電集團之間存在間接關聯關系。

天眼查信息顯示，河北鑫界實控人水福來兼任河北華電石家莊熱電有限公司副董事長；該公司由華電國際持股82%、河北鑫界持股18%，向上穿透后，華電國際控股股東為中國華電集團，由國務院國資委100%控股。河北華電石家莊熱電有限公司為被執行人。

手握央企資源加持，企業自身經營和合規層面卻暴露出風險。天眼查信息顯示，受諸多司法案件纏身，河北鑫界目前處于被執行人狀態，被執行金額22.59萬元，歷史被執行金額1164萬元。同時被采取限制高消費措施，金額552萬元。

不僅如此，公司股權也遭到凍結。2025年4月，河北鑫界持有的河北華電石家莊熱電有限公司1699萬出資額，已經被石家莊前西區法院凍結，凍結期限至2028年4月。

此外，2025年6月，因建設項目未經消防驗收擅自投入使用，河北鑫界還受到石家莊橋西區城市管理綜合行政執法局兩次行政處罰，分別罰款3萬元。

從金魚池到蒲黃榆，河北鑫界體系兩次在北京南二環核心區域出手，實力不容小覷。但金魚池地塊競得近兩年未見動工，而蒲黃榆項目為危改用地，附有派出所及街坊路配建任務，以及回遷安置安排，隱性成本不低。

作為拿地主體的河北鑫界目前仍處于被執行人狀態，資金流動性、健康度或存疑，項目后續如何推進，值得持續跟蹤。