來源：成都淘房志

你敢信，當下成都樓市，同一個小區，

單價的價差竟然可以到1萬+/㎡的地步！

比如當前二手市場比較火爆的萬科公園五號，

189㎡的戶型和258㎡的戶型，成交價格差距簡直可怕。

4月底，小區成交了一套258㎡，成交單價高達50606元/㎡，總價1308萬。

圖源好好選房小程序

而在他之前，189㎡的戶型成交單價也才3.6萬/㎡。

都是次新房，同一個小區單價就差了1.4萬/㎡！

要知道，他們開盤時單價都才2.5萬/㎡！！

這樓王的溢價，都快趕上普通人的一套房了！

成交價差都這么明顯，掛牌就更不用說了，

尤其是豪宅，稍微比競品強一點，房東的心理預期就會拉高了幾個檔次！

像金融城頂豪復地金融島，都是226㎡，中樓層帶視野就要貴的多。

同一個小區，單價價差干到了2.2萬/㎡，總價差了400多萬！

圖源貝殼

都說成都二手、新房兩極分化，依淘房君看，

現在成都同一個小區都開始兩極分化了！

戶型、面積、朝向、裝修、樓層......全是影響房價的重要因素。

缺一樣，可能就比別人少賣幾十上百萬！

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成都二手豪宅

面臨兩極分化！

現在的成都樓市，豪宅也不能隨便亂買！

因為分化實在太嚴重了！

多年在萬象城一枝獨秀的悅璽，也開始走分化。

去年4月，一套246㎡的精裝房源，成交單價3.8萬/㎡，成為小區該戶型最高成交單價。

而在今年4月，同戶型一套2樓，同樣帶精裝，就因為是2樓

整整便宜了280萬！！

這高貴的高樓層，溢價溢了一套房出來了！

圖源袋鼠小房圈

這樣的案例，在成都頂豪市場可以說不在少數。

像譽峰也是，二期的208㎡戶型，高樓層的溢價能力就是比低樓層的高。

像去年6月，一套208㎡的高樓層，成交單價干到了5.2萬/㎡。

但在去年底，一套低樓層的219㎡，成交單價才4.5萬/㎡。

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這就不得不提一句麓湖了。

有視野的麓湖，和沒有視野的麓湖簡直一個天上一個地下。

最典型的就是汀院、沚院。

汀院2022年交房，在麓湖二手房源里算是絕對的次新房！

汀院的戶型面積段在136㎡-195㎡，涵蓋了套三和套四，雖然產品定位屬于湖區中普改的項目，但部分戶型的視野卻能和部分頂豪產品共享湖景。

算是麓湖湖區中體驗頂級視野的入門級產品。

從實景來看，汀院的精裝質量還是非常不錯的，麓湖的品質還是在線。

目前二手市場上，影響價格最大的因素就是，

樓層和視野。

汀院的瞰湖躍層

最近的兩套成交就非常直觀。

都是138㎡的開發商精裝，高樓層的帶視野的成交單價3.67萬/㎡。

而低樓層的只能賣到2.9萬/㎡。

少賣一百多萬！

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淘房君相信，對于麓湖而言，這樣的差距以后會出現其他頂豪組團身上，并且差距會進一步拉大。

我們拭目以待。

這樣的案例在普通改善也很明顯。

像新川的次新改善悅蓉東方，帶點裝修的大戶型，直接比小戶型掛牌高1萬/㎡！

圖源貝殼

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現在買新房豪宅

要注意什么？

要知道，在以前，新房開盤的高低樓層、大小戶型之間的價格差距其實并不算特別明顯。

比如，像萬科公園五號開盤，除了1樓單價最低，其余樓層和戶型的單價均在2.4-2.5萬/㎡！

圖源成都購房通小程序

還有像D10天府這樣以視野為主的超高層。

開盤時超高層價格比低層單價也就貴了幾千元每平，總價差距也就一百多萬。

沒有什么特別的分化。

但你看到了殘酷的二手市場，你會發現當前的每一分錢都是在給當時買房時的眼光買單。

不同的樓層、朝向價差十分明顯！

當然，現在開發商也學聰明了，尤其是豪宅，不同樓層和朝向的價差十分明顯。

像貝宸S1這種朝向差距十分大的頂豪，低樓層一般朝向和高樓層好朝向的同戶型價差，總價差距甚至超過500萬！

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那么在開發商也學聰明的情況下，現在打新需要注意什么，后期在二手市場才能游刃有余呢？

1）死盯“不可替代資源”！

在二手豪宅市場，決定溢價的上限往往不是建材和品牌，而是不可替代的的東西。

比如有景的視野。

如果是看湖景、看江景、看城市天際線的主視野房源，哪怕開發商當下定價貴出20%-30%，在二手市場依然會有人為這份“稀缺”買單。

反之，如果為了省錢退而求其次選了看中庭、看樓棟、甚至視野被遮擋的房源，

未來進入二手市場，你就是別人抬價的墊腳石。

2）樓層和朝向，堅決不碰“硬傷”！

以前買房講究“撿漏”，覺得低樓層便宜幾十萬是個香餑餑。

但在如今兩極分化的市場里，便宜就是最大的坑！

豪宅買家圖的是什么？

是居住體驗的極致化。

低樓層的潮濕、采光受限，在改善客群眼里就是不可容忍的硬傷。

現在的邏輯是：寧買高區貴，不買低區便宜。

當然，除非便宜的離譜，當我沒說！

3）認準小區的“主力戶型”，避開尷尬面積！

為什么萬科公園五號258㎡能比189㎡貴那么多？

因為189㎡在小區內屬于“入門”，而258㎡才是真正的“改善”。

買豪宅的人，預算往往不是第一限制，體驗才是。

在一個純粹的高端小區里，面積越大、房間越舒適的戶型，越能吸引真正的不差錢的買家。

而面積偏小的戶型，反而容易陷入“剛需夠不上，改善看不上”的尷尬境地，定價權自然弱勢。

4）算清開發商的“溢價賬”，甄別真偽價值！

現在開發商確實學精了，一房一價拉得極開。

但作為買家，我們要冷靜判斷：

開發商定的高價，是真實的價值體現，還是盲目的自信？

比如貝宸S1高達500萬的朝向價差，如果你買的是高區好朝向，一定要評估未來二手市場是否有足夠的購買力來支撐這500萬的溢價。

如果地段和產品力足夠硬（如金融城、麓湖），這500萬就是未來的護城河；

如果只是一般地段的偽豪宅，這500萬可能就是你高位站崗的沉沒成本。

現在買房，是選股時代，贏者通吃。

在成都二手豪宅兩極分化愈演愈烈的今天，“將就”就是最大的風險，“挑剔”才是保值的底氣。

打新時多花的每一分錢，只要買在了不可復制的資源上，未來二手市場都會百倍千倍地還給你。

反之，如果為了省點錢買了有硬傷的房源，將來賣房時，流下的都是悔恨的淚！

所以！

現在買豪宅，請把你的挑剔值拉滿！