法院應當對買受人的總體付款情況進行審查判斷。

閱讀前瞻

不動產房屋排除強制執行，是執行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費者購房人生存權保護……每類情形都牽動著復雜的權利博弈。司法實踐中，能否阻卻執行，往往取決于登記外觀與真實權利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執行的裁判邏輯與實戰攻防，助您理清維權路徑、守住房產安全線。干貨集結，歡迎點贊推薦！

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裁判要旨

買受人與被執行人簽訂多份合法有效的書面房地產買賣合同時，人民法院可以結合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況，對買受人的付款情況是否滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第三項的規定，進行審查判斷。

案件簡介

1. 2006年6月8日，李某水等三人與某某公司簽訂多份《商品房買賣合同》購買案涉房產及車位并支付了相應購房款。

2. 2007年9月21日，案涉8套房產及4個車位交付李某水等三人占有使用。

3. 2008年5月7日，廈門中院根據申請執行人廈門某公司的申請，查封了登記在某某公司名下的案涉房產及車位。

4. 2009年9月16日，因某某公司未依約辦理權屬登記，李某水等三人向廈門仲裁委申請仲裁。

5. 2010年5月15日，廈門仲裁委作出裁決，確認李某水等三人與某某公司的商品房買賣合同關系真實有效，明確案涉房產及車位于2007年9月21日由李某水等三人占有使用，并裁決某某公司協助辦理權屬登記手續。

6. 2014年5月26日，廈門中院對案涉房產及車位進行續封。李某水等三人提出執行異議，主張其對案涉房產及車位的權利足以排除強制執行。

7. 2016年8月26日，廈門中院裁定駁回李某水等三人的案外人異議請求。李某水等三人不服，提起執行異議之訴。

8. 2018年10月30日，廈門中院一審判決駁回李某水等三人的訴訟請求。李某水等三人提起上訴。

9. 2020年3月30日，福建高院二審判決撤銷一審判決，判令不得執行案涉房產及車位。廈門某公司不服，向最高法院申請再審。

10. 2021年3月29日，最高法院裁定駁回廈門某公司的再審申請。

爭議焦點

與被執行人之間存在多份不動產買賣合同的買受人提出執行異議之訴，其價款支付情況應如何認定？

裁判要點 一、多個買受人共同簽署多份不動產買賣合同的，應視為同一整體交易。法院按交易總額認定已支付首期款具有事實依據，買受人同意將剩余價款交法院執行，符合司法解釋規定精神。

李某水等三人共同在案涉8份針對房屋的《商品房買賣合同》以及4份針對車位的《商品房買賣合同》的買受人簽字處簽字，就案涉房屋以及車位買賣而言，李某水等三人可以被共同視為一方當事人，并且12份合同也可以被共同視為一個交易。因此，二審判決根據案涉交易的總金額認定李某水等三人已經按照合同約定支付了首期購房款，具有事實依據，且李某水等三人同意將剩余購房款按人民法院要求交付執行，符合執行異議和復議規定第二十八條的精神。

二、買受人已提交轉賬憑證證明付款事實，申請執行人僅以發票所蓋印章號碼與稅務機關網站查詢結果不一致為由主張發票系偽造，但未能提供充分證據，不足以否定發票真實性，對其相關訴請不予支持。

廈門某公司主張李某水等三人提交的《廈門市不動產轉讓（銷售）專用發票》不具有真實性，無相應銀行轉賬憑證，二審判決僅以該發票確認購房款支付時間及金額存在錯誤。其一，根據雙方舉證情況，李某水等三人已經提交了支付相關購房款的轉賬憑證；其二，廈門某公司沒有提交充分證據證明前述發票系偽造，廈門某公司主張發票所蓋廈門某某公司專用章號碼與稅務機關網站查詢號碼不一致問題，不足以否定前述發票的真實性。對于廈門某公司的前述主張，不予支持。

案例來源

《廈門某公司訴李某水等案外人執行異議之訴案》[最高法院（2020）最高法民申5716號]（人民法院案例庫入庫編號：2024-10-2-471-001）

實戰指南

一、同一交易主體間的多份不動產買賣合同，人民法院會將其作為同一整體交易審查總體付款情況。多個買受人共同購買多宗不動產，多份合同屬于同一整體交易的，法院會以全部交易總金額為基礎，核算已付價款是否符合排除執行的法定要件。交易參與方應當梳理留存證明交易整體性的全部證據，剩余價款未付清的，需提前明確愿意將剩余價款交付法院執行，相關操作細節可與專業律師溝通確認。

二、買受人對已付購房款的事實承擔舉證責任，對發票真實性的異議需提供充分證據才能成立。買受人已提交轉賬憑證證明付款事實的，僅以發票印章編號與查詢信息不一致等形式瑕疵，主張發票偽造、付款不實的，不足以推翻已付款的既定事實。意圖否定買受人付款事實的一方，應當收集足以否定付款真實性、關聯性的實質證據，對舉證方向把握不準的，可尋求專業律師協助。

三、不動產查封后的不當付款以及剩余價款交付后的反言主張，均無法得到人民法院支持。不動產被查封后，買受人仍向被執行人支付尾款且未盡合理注意義務的，該筆款項不計入已付價款；買受人自愿將剩余價款交付法院后，又主張不應支付該款項的，人民法院不予支持。買受人支付購房款前應當查詢不動產權屬及查封狀態，交付剩余價款前需謹慎考量法律后果，爭議問題可提前咨詢專業律師。

1.案外人主張已支付全部購房款的，應舉證證明已依約付款。若其在執行異議審查階段自愿將剩余價款交付法院以符合前述規定條件并獲得支持，嗣后又以不應支付該款項為由申訴的，人民法院不予支持。

案例1：尤某偉、李某龍其他案由執行監督執行裁定書[最高法院（2024）最高法執監475號]

最高法院認為，依據生效刑事判決，白山中院在執行過程中對李某龍名下案涉房屋采取查封措施。尤某偉以其已購買案涉房屋為由主張排除執行，對此，異議、復議程序適用《執行異議和復議規定》第二十八條規定，對尤某偉是否享有足以阻止執行的實體權利予以審查，并基于尤某偉向白山中院交付剩余23萬元購房價款的有關事實，裁定對案涉房屋中止執行，符合法律規定。

在吉林高院已裁定支持尤某偉排除執行的主張后，尤某偉又向本院申訴，主張其不應補交購房價款。但是，根據異議、復議查明的款項轉賬及支付有關事實，并無證據顯示尤某偉已依合同約定將全部購房價款直接支付李某龍，李某龍亦只認可尤某偉代為償還50萬元借款。尤某偉主張剩余購房價款已支付給他人及抵償相應欠款，但未提供充分證據證明款項支付與案涉房屋買賣合同履行相關。尤某偉在已自愿將剩余23萬元購房價款交至白山中院的情況下，現又主張吉林高院復議裁定認定錯誤，法院不予支持。

2.買受人在房屋已被查封、開發商未依約交房及辦理權屬登記的情況下，仍支付購房尾款，未盡到善意的合理注意義務，該款項不應再計入買受人已支付的價款。

案例2：何某、陸某等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書[最高法院（2022）最高法民終393號]

最高法院認為，按照本案業已查明的事實，2014年3月31日，何某與某源公司訂立《補充協議》，約定在原總房款143091元的基礎上優惠45000元，并于同日重新簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋的總價調整為98091元，付款方式調整為首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋的交付日期為2014年9月30日前，并應在商品房交付后365日內辦理權屬登記。2014年3月26日，何某向某源公司現金繳納了購房首付款43091元，2017年11月16日，何某向某源公司現金繳納了購房款尾款55000元。根據何某提交的年度物業管理費收款收據顯示：何某已于2017年11月辦理了案涉房屋的入住手續。何某自述，其于2021年3月14日將案涉房屋以123000元的價格出售給案外人安某，安某在向其支付購房款118000元后已在案涉房屋內居住。何某現居住于另一處房產。另因陸某訴某源公司等當事人民間借貸合同糾紛一案，一審法院裁定凍結包括被告某源公司在內的相應財產，并于同日作出協助執行通知書，責令某住房和城鄉建設局協助查封了包括案涉房產在內的某源公司名下的財產。查封期限為三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。因此，2017年11月何某向某源公司繳納購房款尾款55000元時，案涉房產實際已經處于查封期限內。何某明知房屋買賣合同約定了房屋的交付日期為2014年9月30日前、且應在商品房交付后365日內辦理權屬登記，在某源公司實際并未依約交付房屋和辦理權屬登記，案涉房產已被查封的情況下，依然于2017年11月向某源公司繳納購房款尾款，此付款行為難謂已盡到善意的合理注意，該款項即不應再計入買受人已支付的價款。……故何某對登記在被執行人名下的不動產提出的異議既不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第（三）項之情形，也不符合第二十九條第（三）項的情形，一審認定其對案涉房產所享有的權利并不足以排除強制執行，并無不當。

聲 明

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。

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