北京進深 徐迪 拿地3天后，北京城建石景山黃莊村地塊總圖公示。

該地塊成交于5月28日，由城建發展（600266.SH）旗下北京城建璟樾置業有限公司以底價22億元摘得。

項目包含2幅子地塊，其中1622-002地塊為居住用地，占地3.15公頃，總建面10.5萬㎡，地上建面約6.77萬㎡，容積率2.15。

包括6.59萬㎡的住宅，以及0.17萬㎡配套設施。

拿地當天，項目案名就已亮相：龍樾璟序。

與昌平東小口正在熱銷的龍樾海序算是同期入市的兄弟盤。

項目公司成立于5月18日，注冊資本5000萬元。

城建發展副總經理楊振鵬任項目公司法人和董事，宋本有擔任項目總經理。

樓棟排布

龍樾璟序規劃17棟住宅樓，總計約630戶房源。

北高南低，在行列基礎上，邊角位置點狀排布，最大可能利用每一寸計容面積。

5棟18F小高層，其余位于北排1-3#，中間11#和12#。

其余12棟均為8-11F洋房。

地塊北側為京九鐵路線，北側房源距離鐵路邊界線大約65米。

這個距離，盡管設置了大面積綠地作為緩沖，但仍然會面臨一定的噪音影響。

另外北排這3棟小高層，屬于典型的聲屏障，樓棟東西間距6.2米-6.7米，相當于做了一道隔音墻。

不過聲音是有繞射能力的，北排樓高不到55米，與南排的樓間距在65米以上，能否真正庇護到小區內部的房源還不好說。

整體來看布局還是挺聰明的，既消化了不利因素，又保護了主力房源。

后期產品的抗噪處理非常重要，畢竟北邊除了鐵路，還有一條蓮石路，作為北京西部的交通大動脈，車流量極大且重型貨車較多。

交通動線

兩處人行出口都位于小區東側。

其中2#大門是主要展示口，向內連接配套樓（9#）和一處規模不大的下沉庭院。

1#大門除人行以外，還是車庫、消防車以及地面車行出入口。

小區北側在防護綠地外，還分別設有一處車庫出入口和消防出入口。

公區設置

6棟樓首層設置有架空層，分別是：

北排3棟，首層兩側局部架空+局部配套；

大門口的8#樓首層全部架空；

下沉庭院正對著的10#樓首層東側架空；

西南角19#樓首層東側架空。

東南角的17#樓為配套養老設施，做了階梯狀的建筑造型，中間圍合處為露天的內置庭院。

按照規劃，該項目地上需配建1000㎡社區養老服務驛站和300㎡溫馨家園各一處。

向北隔著蓮石東路，是2501-002地塊，規劃為一所12班幼兒園。

地面車位

兩排小高層之間寬闊的綠地上，設置有兩排地面停車位。

大約74輛，可經由東側2號門出入小區。

戶型+贈送

預計面積段78/95/108/122㎡，其中95㎡能做到南向三面寬。

從案名到產品，和龍樾海序都大差不差。

贈送也是比較豪華的：

1、南向通面寬開敞陽臺，進深1.8米；

2、北向可以叫設備平臺，但是進深也達到了1.8米；

3、部分端戶有側邊飄窗，尺度很大，基本上跟房間進深差不多了。

上面這三部分全是封到室內的。

4、花池：北排3棟小高層，南陽臺外邊，還有一段凸起的弧形臺面，建筑外結構，看樣式是景觀花池。

這么一通送下來，實際得房率不會低于95%。

價格預測

黃莊村這宗地早在2024年就進到供地清單上了。

當時預申請的起始交易價是42.43億元，折合樓面價5萬元/㎡左右，銷售指導價高達8.2萬元/㎡。

今年返場上架，價格幾近腰斬，并且也取消了指導價的規定。

最終的成交樓面價約3.3萬元/㎡（住宅部分），預計未來售價不會超過6萬。

這里也可以參考下龍樾海序，拿地價3.2萬/㎡，成交均價在5.5萬-5.7萬/㎡區間。

龍樾璟序略高一點，大概在5.5萬-5.8萬區間，總價430萬起步。

這個價格在板塊內是什么水平？

因為沒有新房對比，主要是北邊一街之隔的遠洋山水，二手房掛牌價是5.5萬+，成交價5.2萬-5.3萬左右。

目前整個石景山的在售新盤成交均價都在6萬+，北面5公里開外的中海瑞文里，均價6.2萬/㎡；

西邊首鋼園里的一系列新盤，包括最新的璟瑞長安，也在6.1萬以上。

另外，從北京城建這次的開發速度來看，這個項目應該是要做一個快銷盤的，開盤價不會太高。

今年4月底，黃莊地塊掛牌之后，北京城建就陸續發布了一系列招標公告。

并在5月8日，注意，這個時間是在地塊成交之前，就對該項目的方案和施工圖等設計工作，發出了正式的招標公告。

所以在拿地幾天之后就迅速發出了總圖，看得出進度非常趕了。

三區紅利

項目位于石景山區八寶山街道，四環至五環之間。

鄰近地鐵1號線八寶山站、玉泉路站，但是距離這兩個地鐵站都在1.5公里以上，不算臨鐵盤。

玉泉路是比較特殊的一座地鐵站，跨海淀與石景山兩區?，A、B出入口在海淀區永定路街道?，而西側的D口則位于?石景山區八寶山街道??。

這也意味著，黃莊村地塊的物理位置，距離海淀非常近，不到2公里。

另外在總圖上也能看到，地塊南側卡著用地紅線有一條黃色標識線，是石景山區與豐臺區區界。

小區東南角那處養老院，與豐臺民族養老院，隔街相對。

所以這個項目是三區交匯處。

雖然行政區域上劃到了石景山，但是主要客群大部分是東邊的海淀和南邊的豐臺外溢。

對于在海淀，尤其是五棵松、萬壽路、金融街工作的客群來說，這里是一個極具性價比的“上車點”。雖然地鐵站需要騎行或公交接駁，但相比海淀區內的高房價，這個“最后一公里”的妥協是完全值得的。

步行范圍內，有永輝廣場、萬達廣場、清華大學玉泉醫院、調色板公園、旺景公園、北京國際雕塑公園等生活配套，到五棵松商圈也就兩三公里。

這塊地周邊附近小區眾多，包括遠洋山水、國風長安等，屬于高度成熟的居住板塊。

未來這個項目的賣點非常清晰：石景山的價格，海淀的配套，能有效對沖“非臨鐵”的短板。

后有追兵

4月23日，黃莊村地塊正式掛牌的前一天，石景山還公示了一批地塊的規劃綜合實施方案。

分別是石景山區巴威-北鍋SS00-1617-0004等地塊、北重西廠SS00-1621-0001等地塊。

位于八角街道及魯谷街道，其中北重西廠1621-0002居住用地，就在黃莊地塊往西2公里左右。

占地2.32公頃，建面5.99萬平方米，容積率2.58，建高60米。

巴威-北鍋地塊以研發設計用地和多功能用地為主，離住宅地塊比較遠，靠近古城地鐵站，南邊就是首鋼璟悅長安。

相關公司：北京城建sh600266