浮山,是青島市區(qū),很重要的一座山。橫跨市南、市北和嶗山區(qū)。
在浮山前,有一些豪宅,也有落后的老房子。
在浮山后,有一些老破小,但也有曾經(jīng)很輝煌的獲獎(jiǎng)小區(qū)。
1、浮山前的房子
浮山前,沿著香港東路的那一段,誕生了嶗山前海不少豪宅項(xiàng)目。
十幾年前,浮山前的頤山源墅、世茂拾貳府,保利漫月山,至今價(jià)格都很堅(jiān)挺。
這幾年,浮山前、香港東路附近,銀豐玖璽城,迅速崛起,接棒豪宅市場(chǎng)。
依山面海,這個(gè)得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì),確實(shí)是不可復(fù)制的。
有時(shí)候,青島樓市,確實(shí)讓人摸不著頭腦。同樣位于嶗山青大三路附近的多個(gè)小區(qū),價(jià)格卻相差懸殊。
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頤山源墅,青啤地產(chǎn)開發(fā)的,純低密社區(qū),洋房?別墅,大戶型產(chǎn)品。
十幾年前,就是走高端路線。如今,二手房?jī)r(jià)格依然是板塊內(nèi)最高存在,好房源單價(jià)10萬+。
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旁邊的世茂拾貳府也不錯(cuò),稍微新一點(diǎn),單價(jià)五至七萬,大戶型為主,總價(jià)千萬級(jí)。
然而一路之隔的亞麥山城系列,就差太多了,成了這條路上的房?jī)r(jià)最低點(diǎn)。
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比十字路口旁的金帝山莊還要差一些。金帝山莊二手房還能3萬?呢!
地段確實(shí)不是唯一因素。產(chǎn)品質(zhì)量、檔次、投入和后期服務(wù)管理,缺一不可。
2、浮山后的嶗山片區(qū)
緊挨著浮山,在山的后面,隔著銀川東路,有一個(gè)大型社區(qū),魯信長(zhǎng)春花園。
門牌號(hào):青島市嶗山區(qū)銀川東路1號(hào)。當(dāng)年,市北浮山后片區(qū)缺一所中學(xué),選地兒,選在了魯信長(zhǎng)春花園的地界旁,就是現(xiàn)在的二實(shí)驗(yàn)中學(xué)。
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時(shí)至今日,魯信長(zhǎng)春花園的孩子們依然可以參與浮山后初中派位。不知道和這所初中選址有沒有關(guān)系。
4000多戶,100棟樓,疊拼、多層和高層混合在一起。十幾年前,景觀和水系,是這個(gè)小區(qū)的拿手好戲。
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魯信在這里打造了3 個(gè)人工湖和十字形溪流,曾獲得“廣廈獎(jiǎng)”及全國(guó)住宅示范小區(qū)稱號(hào) 。
大小戶型,60平套一和二三百平都在一個(gè)小區(qū)內(nèi),人車不分流,亂停車現(xiàn)象比比皆是。無法實(shí)現(xiàn)真正封閉式管理,這些,都是無解難題了。
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復(fù)盤一下。如果二十年前,能把這個(gè)社區(qū)分成三個(gè)地塊獨(dú)立開發(fā),別墅、洋房和高層完全分開,高中低檔,層次分明,或許現(xiàn)狀能好很多。
緊挨著魯信長(zhǎng)春花園,房齡要小很多,也是一個(gè)知名小區(qū),叫金地悅峰,也屬于嶗山浮山后片區(qū)。
十年前,金地聯(lián)合青島房企麥迪紳地產(chǎn),開發(fā)金地悅峰。這個(gè)盤,從首開到交付,一路踩著“高熱度”,完全就是運(yùn)氣?實(shí)力的雙結(jié)合。
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交付之后,次新房更是霸道無比,套三小高層房源單價(jià)4萬?。
這兩年,逐步“低調(diào)”了。曾經(jīng)的售樓處化身一家眼科醫(yī)院了。
金地也逐步從青島市區(qū)市場(chǎng)“隱身”,子公司不斷合并。整個(gè)山東市場(chǎng),合并成了“金地山東”。
有沒有業(yè)主后悔沒有早點(diǎn)轉(zhuǎn)手賣了?
有些次新房,其早期的“高溢價(jià)”正面臨市場(chǎng)的重新估值。
3、市北浮山后
市北浮山后,小區(qū)很多,居住密度大。知名的浮山后數(shù)字小區(qū),一排排的老房子……
但說起品質(zhì)小區(qū),還真不多。城建在浮山后開發(fā)了多個(gè)小區(qū),到今天,還能拿得出手的,也就印象山了。
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印象山,十幾年前開盤的時(shí)候,價(jià)格就比周邊二手房貴很多。
那時(shí)候,印象山的好房源穩(wěn)穩(wěn)的兩萬?。
用今天的眼光看,印象山的戶型確實(shí)落伍了。當(dāng)年為了覆蓋全需求購房者,小戶型?大戶型,大雜居。
高層?多層洋房,業(yè)主圈層不純粹。不過,城建確實(shí)舍得投入。公區(qū)部分,是真不錯(cuò)!
園林景觀、外立面,多種石材等等細(xì)節(jié),托起了印象山的房?jī)r(jià)。
到今天,印象山依然比周圍小區(qū)貴不少。
這再次證明:在二手房博弈中,公區(qū)品質(zhì)和園林的保養(yǎng)程度與初始投入,是決定小區(qū)抗跌能力的重要因素。
4、個(gè)人觀點(diǎn)
浮山前后樓市的“分化”,可以看明白很多細(xì)節(jié)。
“好地段”不再是劣質(zhì)產(chǎn)品的免死金牌。缺乏好物業(yè)維護(hù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后的“老破大/老破小”,正在經(jīng)歷嚴(yán)重的價(jià)值重估。
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唯有產(chǎn)品力過硬、物業(yè)服務(wù)到位、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的社區(qū),才能將地段紅利轉(zhuǎn)化為真實(shí)的資產(chǎn)溢價(jià)。
警惕“大雜燴”社區(qū),圈層純度決定資產(chǎn)上限。 高低配混居、人車不分流、戶型跨度極大的超級(jí)大盤,在改善型需求主導(dǎo)的今天,確實(shí)落伍了。
未來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),必然屬于那些規(guī)劃前瞻、圈層純粹、管理封閉的均好型社區(qū)。
“看得見的投入”是二手房定價(jià)的強(qiáng)支撐。 開發(fā)商在公區(qū)、園林、外立面等“面子工程”上的真金白銀投入,是二手房溢價(jià)的直觀體現(xiàn)。購房者越來越愿意為“歸家動(dòng)線上的品質(zhì)感”買單。
浮山依然矗立,但山腳下的樓市邏輯已然進(jìn)入新的階段。
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