買房，換房，裝修找「西安房哥」，深耕11年，接地氣，人靠譜；

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯系。

問答461期

房哥問答社小程序，迎來價格調整，原咨詢提問199元，調整至1元，理性溝通，交個朋友，解決更多人買房，換房難題。一元提前，買房答疑！

（提問房哥入口）

問：總價300萬，科技路金茂府能選嗎？

答：上周，金茂組織業主交房前提前探家，看完整體反饋還是很不錯的，景觀園林、大門立面、會所配套、大堂地庫都是實景，會所也提前運營，且不外包只面向業主開放。

（科技路金茂府實景）

今年6月30日提前交房的是一期精裝產品，金茂的精裝交付能力一直很穩定，三個戶型做個三個風格的交付實景，都帶科技系統，恒溫恒濕的居住體驗，很適合西安這種霧霾多，風沙大的城市。

總價300萬，剛好是科技路金茂府的門檻，作為改善自住來說很合適，一方面金茂府的交付口碑，物業服務，實景兌現能力，這些年在西安一直很穩定。

目前小區在售戶型，建面約140-245㎡，業主都是高新的改善中產或白領精英，鄰里圈子純粹，居住氛圍很好。

住這里生活同樣便利，下樓就是約3000㎡的會所，隔壁就是陜師大雁塔第二實驗學校，三公里范圍內，啟迪兒童醫院、地鐵三號線、高新云吧、省圖新館等配套也很齊全，到高新通勤約15分鐘。

（學校實景）

這個預算內，金茂科技系統+精裝修+實景園區的賣點還是很突出的，適合對業主圈子要求高，喜歡科技系統，純粹改善的群體。

問：西安價值120萬的房子，一年房租36000元，屬于租售比很差嗎？

答：按照最理想的情況，每年都能穩定收租3.6萬，且沒有任何空置期，沒有租客主張降房租的情況下，只算120萬房款的情況下，收回成本需要大約33年。

實際的情況是，貸款買房還有利息，實際成本不止120萬，且隨著房子變老，租戶搬遷，不可能有30年穩定租期。

后續房子的裝修，家電更換，翻新都需要額外的資金，這會導致收回成本時間進一步拉長，怎么算，租售比都不劃算。

房子的收益價值還是轉手賺差價，下行市場里，被動收租屬于沒有辦法的辦法，要么是老房子實在賣不掉，但位置好，學區好，穩定收租，要么是當年當年購入成本很低，租金收益大于房價收益。

但對當下的商品房而言，以租養貸都是不成立的，且房子產權70年，實際的出租黃金期沒有那么久。

問：在西安，房價2萬一平，真的合理嗎？

答：相比西安房價2021年的高點，目前的回調幅度，大約三成，和全國多數二線城市保持一致。

但西安因為這幾年新房供應量控制，供需總體平衡，新房的價格還是比較穩定的，基本上目前150萬總價，單價15000+左右可以買到團結、西電、幸福林帶等片區的新房。

二手房，由于產品過時，供需失衡，置換立場，相互壓價等原因，很多小區已經守不住單價一萬的門檻，傳統的三橋、浐河沿線、鳳城十二路、鳳城五路等密集住宅區沿線，房價回調很多。

西安目前單價2萬左右的新房，基本集中在曲江和高新范圍，房價從沒有合理一說，完全是供需決定，大多數是低首付，高杠桿其實是沒有必要硬購新房，量力而行，控制負債。

當下活躍在新房市場的，都是預算充足改善的，或小換大，舊換新置換的，明知四代宅，高贈送的新產品溢價高，但依舊會為情緒價值和產品迭代買單。

問：西安mall類型商業太多，需要分散化的社區商業？

答：過去的商場是房地產發展高速期的配套產物，即一堆小區旁要配套商場，學校，地鐵，有的則是為了賣房子，被動建設的商業，壓根沒有考慮后期的實際運營。

商業邏輯很復雜，要研究消費習慣，人群收入，生活動線，品牌運營，但也很簡單，首先要有人，有足夠稠密的居住區，幾十萬級體量的常住人口，沒有人的商業是養不活的。

所以你能看到西安mall類型的商業，基本都在地鐵沿線和大型住宅區周邊，而分散的社區商業，主要是餐飲為主，社區底商基本都能滿足，除新區外，大部分小區的底商是飽和的。

問：港務區二手房，華潤未來城市DK6可以入手嗎？

答：未來城市這么多地塊，最大的區別在于小區體量大小，以及距離學校距離，會影響二手房價格，DK6算是核心地塊，小高+洋房組合，居住密度較低。

地鐵三號線、萬象匯、高新一中陸港中學、奧體中央公園價格核心配套距離都在900米左右，步行可達，且四周都不臨主干道，比較安靜。

DK6目前二手房成交價，小高層小面積穩定在15600+元/㎡左右，洋房大戶型單價仍在20000+元/㎡左右，且由于周邊都是華潤的二手房，競爭激烈，漲價很難。

（二手成交價參考）

同樣是高新一中陸港中學的學區，同區域還有價格更低的楓林九溪，跨過歐亞大道還有融創、陸港、中冶、保利等諸多二手可選，價格更低。

高新一中陸港中學不算稀缺，但奧體和非奧體的含金量還是有差別的。

問：秦漢新城的房子賣不賣，18年買的每平跌了1000多？

答：真是印證了那句，要想虧的少，房子買的早，即便是秦漢新城這么偏的地方，只要買的早，如今也只虧1000元每平，已經是非常幸運了，如果是2021年買的，這個故事就要悲傷很多。

秦漢的優勢是低密度，環境好，學校全，對于城北方向養老自住的人群，是有吸引力的，尤其是洋房，疊拼的小區，在西安很少見，但沒有人，配套差，缺商業也是不爭事實。

（秦漢新城實景）

這導致一個現狀，秦漢的剛需小戶型非常難賣，但越純粹的大戶型，還有客戶，背后就是需求斷層因此的。

長遠看，秦漢跨過渭河，已經是咸陽地界，在城市開發收縮，回歸主城的趨勢下，非養老需求，盡量考慮置換賣掉，西安向北的買房紅線，就是渭河南岸的高鐵新城。

問：買經開輔輪中學的學區房，小學浐灞上，初中能否去經開？

答：學校的進度上，還只是剛剛開始動工，宣傳的明年秋季開學，其中還有一年時間，一個新建成的學校，即便有輔輪幫扶，但師資、生源、管理方式都需要磨合的過程， 經開輔輪中學是不是真正的名校，需要大量的畢業生和時間檢驗。

其次是學區問題，目前學校未建成，學區未劃分，就近的就是附近翰林府，白樺林曉、書香、龍璽幾個小區，最終學區以學校建成后，當年劃分為準，開發商是不能做任何承諾的。

最后是學籍問題，目前經開區保持學籍直升政策，即小學在經開讀，初中才能有對應初中，比如經開第一學校小學部和初中部，經開一小和經開一中，都是學籍直升。

輔輪中學后期會不會調整，是未知的，從趨勢上是要改，但經開區在西安確實是特例，靜待明年學區政策公布才能知道。

提問房哥

今年，我從業第11年，最大的感觸是買房人的進步，大家在知識，認知，尤其是風險意識上，相比十年前，有質的飛躍。

對我們而言，專業與理性的價值被重新重視，房哥也將重新出發，聚焦買房咨詢服務，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利。

大家在買房，賣房，換房中遇到糾結，困擾，需要房哥答疑的，都可以和我聊聊！一元提問，買房答疑！

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

加好友，認識一下房哥