（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

不少購(gòu)房者貪圖低價(jià)，私下入手尚未建成的回遷安置房指標(biāo)，可這類定向安置房暗藏產(chǎn)權(quán)限制，極易碰到房主一房另處、無(wú)法交房的糟心事。本案買家全款付完房款，房主卻把安置房落戶自家子女名下，買家起訴維權(quán)，法院依法判退全款。

人物信息

買家：宋某杰

賣房人：溫某成

代付房款人：程某

涉案房產(chǎn)：一號(hào)回遷房（三定三限定向安置房）

案情回顧

2020年7月，宋某杰和溫某成簽訂《房屋買賣合同》，約定溫某成將一號(hào)回遷安置房出售，房屋預(yù)估面積120㎡，單價(jià)10000元/㎡，房屋屬于定向回遷安置房，簽約時(shí)房屋還未動(dòng)工建設(shè)，雙方實(shí)際交易的是回遷購(gòu)房指標(biāo)。

合同寫明：房主保證房源無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，逾期交房超30天，買家有權(quán)解除合同，房主退還全部房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

簽約之后，宋某杰通過(guò)本人轉(zhuǎn)賬、朋友程某代為轉(zhuǎn)賬，再加小額現(xiàn)金，前后合計(jì)向溫某成交付購(gòu)房款66萬(wàn)元。

付款完畢兩年時(shí)間里，溫某成始終沒(méi)有交房。宋某杰多方打聽(tīng)后得知：溫某成已經(jīng)把一號(hào)回遷房落戶到自家女兒名下，房屋產(chǎn)權(quán)早已不在房主手中，客觀上沒(méi)法繼續(xù)交付房屋。

溝通無(wú)果后，宋某杰向法院提起訴訟，訴求解除購(gòu)房合同、房主全額退還66萬(wàn)房款，并賠付違約金87360元。

溫某成收到法院傳票后，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，自行放棄答辯、舉證權(quán)利。

法院審理要點(diǎn)

1. 購(gòu)房合同合法有效

雙方簽訂的安置房買賣合同是真實(shí)自愿簽署，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同具備法律效力。溫某成無(wú)故缺席庭審，沒(méi)有舉證反駁房屋過(guò)戶至女兒的事實(shí)，法院采信買家主張：房主擅自將涉案房屋轉(zhuǎn)給子女，房源喪失交付條件，已構(gòu)成根本違約，買家依法享有合同解除權(quán)，合同在起訴狀送達(dá)房主當(dāng)日正式解除。

2. 房款全額返還

合同解除后，房主溫某成需在限期內(nèi)向買家退回全部購(gòu)房款66萬(wàn)元。

3. 違約金酌情調(diào)低核算

一號(hào)房屋屬于政策限定的三定三限安置房，政策明文規(guī)定：拿到房產(chǎn)證5年內(nèi)不能上市交易，買賣雙方簽約時(shí)都清楚該房產(chǎn)的交易限制，買家明知房源受限仍選購(gòu)指標(biāo)，自身存在一定過(guò)錯(cuò)。

合同原定高額雙倍違約金條款無(wú)法全額支持，法院參照法定貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率分段計(jì)息核算違約金，同時(shí)違約金總額封頂不超過(guò)原告訴請(qǐng)的87360元。

最終判決

1、雙方2020年簽訂的房屋買賣合同依法解除；

2、溫某成限期退還宋某杰購(gòu)房款660000元；

3、溫某成分段計(jì)付違約金，違約金總額上限87360元。

普法干貨

?誤區(qū)1：回遷安置房?jī)r(jià)格低，隨便買指標(biāo)穩(wěn)賺不虧

?真相：三定三限定向安置房受政策管控，辦證5年內(nèi)禁止私下過(guò)戶交易，私下買賣指標(biāo)極易遭遇房主反悔、另行過(guò)戶子女、一房多賣。

?誤區(qū)2：合同寫高額違約金，違約就能按雙倍房款索賠

?真相：違約金約定過(guò)高時(shí)，法院可結(jié)合買賣雙方過(guò)錯(cuò)、實(shí)際損失酌情下調(diào)，買家明知房屋受限仍簽約，自身也要承擔(dān)部分交易風(fēng)險(xiǎn)。

?誤區(qū)3：房主不出庭應(yīng)訴，買家訴求就能全部全額按合同兌現(xiàn)

?真相：缺席僅代表被告放棄抗辯，法院依舊會(huì)結(jié)合房屋屬性、雙方過(guò)錯(cuò)依法調(diào)整違約金金額。

案例總結(jié)

私下交易未建成的回遷房指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)極高，一方面受政策限售約束難以順利過(guò)戶，另一方面極易遇到房主事后反悔、私自過(guò)戶給家人。即便買賣合同有效，維權(quán)耗時(shí)費(fèi)力，想要追回房款往往周期漫長(zhǎng)，購(gòu)房人盡量謹(jǐn)慎選購(gòu)受限安置房。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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