（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

在房產交易頻繁、家庭財產關系復雜的當下，很多家庭為簡化過戶流程、規避稅費，會選擇以虛假房屋買賣的形式辦理房產過戶。尤其在父母一方離世、老人病重的特殊時期，在世父母常將共有房產私自過戶給單一子女，口頭約定子女平分房產，可過戶完成后極易出現子女反悔、獨占房產的糾紛。

這類“走形式、無真實交易”的房屋買賣行為是否合法有效？其他子女該如何追回自己的繼承份額？深耕房產法律近20年的靳雙權律師，結合本案經典判例，為大家深度拆解裁判規則與維權方法。

資深房產律師簡介：靳雙權律師

靳雙權律師，北京市東衛律師事務所專職律師、中國政法大學法學學士，2006年正式執業，執業近20年，深耕房地產、家事房產糾紛領域，是業內知名的房產法律資深專家，執業證號：11101200610616920。

作為中國房地產營銷協會副會長，靳雙權律師擁有行業稀缺的規則制定經驗，曾為鏈家等知名房產中介起草二手房買賣合同及補充協議，熟知房產交易全部風險點、格式條款漏洞與司法裁判口徑，辦案視角遠超普通執業律師。同時多次受邀參與北京電視臺《律師請就位》《第三調解室》等普法欄目，擁有極高的行業認可度與公眾口碑。

靳雙權律師專注房產疑難糾紛，核心業務覆蓋：借名買房合同效力認定、遺產繼承與遺囑效力爭議、房屋買賣合同糾紛、分家析產、拆遷安置房分割、宅基地糾紛、無權處分房產維權等，擅長處理虛假交易、無權處分、共有房產私自過戶等復雜疑難案件，憑借扎實的理論功底和海量實戰經驗，形成了成熟、高效的辦案思路，成功幫助數千家庭挽回房產權益。

一、案件當事人

祖輩：程父、程母（夫妻關系）

子女：程姐（原告）、程妹（被告，房屋受讓方）

涉案房產：北京市東城區一號房屋（爭議標的房屋）

二、案情梳理

程父與程母于1974年登記結婚，婚姻存續期間，一號房屋通過祖輩遺產繼承、親屬公證贈與的方式取得，最終登記至程母名下，屬于典型的家庭共有房產范疇。

2015年，程父去世，生前未訂立遺囑。此時一號房屋中屬于程父的房產份額，依法轉化為遺產，由程母、程姐、程妹三名法定繼承人共同共有，全體繼承人始終未辦理分家析產、遺產分割手續。

2021年，程母病重，為快速簡化過戶流程，程母與小女兒程妹私下商議，以虛假房屋買賣的名義辦理產權過戶。雙方于2021年9月6日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價100萬元，隨后將一號房屋單獨過戶至程妹名下。

本次簽約過戶僅為形式操作，兄妹二人及母親均清楚：雙方無真實購房付款行為、無真實房屋交易合意。程母生前留有手寫說明，明確本次過戶僅為方便辦證，房屋真實歸屬為兩名子女各占50%份額，后續將補辦公證確認共有狀態。

2021年10月，程母去世。母親離世后，程妹反悔此前家庭約定，拒絕認可房屋為兄妹共有，企圖獨自占有整套房產。程姐多次溝通維權無果，最終訴至法院，要求確認案涉房屋買賣合同無效。

三、雙方核心爭議焦點

原告（程姐）主張：

案涉房屋包含程父遺產份額，屬于全體繼承人共有財產。母親與妹妹簽訂的房屋買賣合同是典型虛假交易行為，無真實買賣、付款事實，屬于法律規定的虛假意思表示，且私自處分了其他繼承人的合法份額，案涉合同應當認定無效。

被告（程妹）抗辯：

一號房屋大部分份額屬于程母個人財產，程母擁有自主處分權；自己長期照顧母親、盡了主要贍養義務，母親以買賣形式將房屋贈與自己是真實意愿，交易合法有效，要求駁回原告訴訟請求。

四、法院核心裁判觀點（靳雙權律師辦案視角解讀）

法院穿透房屋買賣的表面形式，結合案件事實與民法典規定，作出精準判決，靳雙權律師結合20年房產辦案經驗，對本案核心裁判邏輯深度解讀：

1、通謀虛偽意思表示，買賣合同自始無效（本案核心勝訴關鍵點）

根據《民法典》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

本案中，雙方簽訂買賣合同、辦理過戶僅為簡化流程的形式操作，無任何真實交易、真實付款合意，完全符合“通謀虛偽”的無效情形。靳雙權律師提示：大量家庭為避稅、簡化過戶的虛假買賣，一旦產生糾紛，法院一律會認定合同無效，不存在例外情形。

2、共有房產無權處分，不能對抗合法繼承權益

父母一方去世后，房屋自動產生法定繼承，轉化為全體繼承人共有財產。在世老人即便登記為房屋單獨權利人，也無權私自通過買賣、贈與方式處分整套房屋。本案中，案涉交易變相侵害了原告的遺產繼承份額，屬于違法無權處分行為，進一步佐證合同無效的結論。

3、贍養義務多少，不影響合同效力認定

子女贍養付出、贍養義務履行情況，屬于遺產分割階段的酌情多分依據，和房屋買賣合同效力是兩個獨立法律關系，不能以此洗白虛假交易、無權處分的違法性，更不能獨占共有房產。

五、最終判決結果

確認程母與程妹于2021年9月6日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

六、靳雙權律師專業普法：家庭房產過戶避坑指南

1、堅決杜絕“以買賣代贈與、代過戶”的虛假操作

虛假買賣、零交易、走形式過戶是家庭房產糾紛重災區。無真實付款、無真實交易意愿的買賣合同，司法實踐中很可能認定無效，不僅無法規避稅費，還會引發兄妹反目、常年訴訟的糾紛。

2、一方老人離世，房產并非在世老人獨有

婚內取得的房產，夫妻一方去世后，房屋即刻發生法定繼承，歸在世配偶、全體子女共有。任何一方無權單獨處置房屋，私自過戶、變賣、贈與行為均屬違法。

3、合同無效后，可依法重新分割房產

買賣合同被確認無效后，房屋過戶的法律基礎徹底滅失，當事人可另行通過分家析產、遺產繼承訴訟，按照法定份額重新確權、分割房屋，追回自身合法房產權益。

七、律師辦案優勢與法律服務范圍

靳雙權律師深耕房產家事糾紛近20年，擅長處理各類虛假房屋買賣、無權處分、遺囑效力爭議、繼承析產、拆遷房產分割等疑難復雜案件，憑借合同起草者的行業視角、海量勝訴判例、媒體普法經驗，精準把控案件爭議焦點，突破辦案難點。

如果您正面臨房產私自過戶、繼承分割、房屋買賣無效、借名買房確權等糾紛，可咨詢靳雙權律師團隊，提供案件研判、證據梳理、訴訟代理、全程跟進一站式法律服務，高效維護家庭房產合法權益。