最近刷社交平臺，總能看到不少關于“大拆遷重啟”的消息四處傳播。有人說今年老房子要大面積拆除，還有人借機炒作所謂“翻身機會”，不少住在老舊小區的朋友，心里都犯起了嘀咕。

前幾天也有讀者來問，自家住了二十多年的老樓，頻頻傳出拆遷的說法，不知道消息到底靠不靠譜。這種擔憂其實很正常，畢竟住房關乎每個家庭的切身利益。

在這里先把話說透：如今并不是過去棚改時代的大拆大建，網傳的“全面拆遷”更是不實消息。

結合5月28日正式發布的《城市更新“十五五”規劃》，以及即將在6月8日召開的多部門政策吹風會，中央早已明確方向：城市更新堅持留改拆并舉、以改為主，全國拆除重建的比例嚴格控制在17%以內。

對比早年棚改動輒超六成的拆除比例就能看出，當下拆遷規模已經大幅收緊。按照要求，6月起全國各地將全面啟動體檢-評估-改造/拆遷一體化流程。只有經過專業研判、確實不具備改造條件的房屋，才會納入拆除范圍。今天就結合最新官方政策、實用方法，和大家把這件事簡單捋捋。

很多人對拆遷的印象，還停留在過去一刀切的棚改模式。而本輪城市更新，從頂層設計上就徹底轉變了思路，拆遷只是眾多處置方式里的其中一種。

本輪規劃配套了專項扶持資金，核心目標只有兩個，一是消除房屋安全隱患，二是整體提升居住品質?！跋润w檢、后更新，無體檢不更新”是全國統一執行的硬性規則，每一棟老舊建筑都要先完成全方位排查，再確定后續方案。

簡單來講，現在推行的是精準拆遷，只針對那些沒有修繕價值、安全風險極高的房源。絕大多數老房子，只會做加裝電梯、管網翻新、外墻修繕這類微改造，最大限度保留大家熟悉的居住環境。

在安置方式上，目前主要分為異地安置和原拆原建兩類。如今原拆原建越來越受各地推崇，既能保留原有地段和生活圈層，也減少了居民搬遷的麻煩，成為當下主流選擇。

一組官方數據更能直觀體現政策導向：“十五五”期間，全國計劃整治危舊房50萬套，相比上一個五年實現翻倍；但老舊小區改造數量，從24萬個縮減至11.5萬個。一增一減之間，能看出政策重心轉向解決住房安全問題，改造工作也從大規模鋪開，轉向精細化落地。

結合政策要求，目前有五類房屋被劃定為優先拆除重建的對象，加快拆遷步伐。每一類都有清晰的法規依據，并非隨意劃定。

第一類，經專業機構鑒定為D級的危房，其中也包含風險較高的預制板樓房。依據《危險房屋鑒定標準》相關要求，D級危房存在整體安全隱患，執行“應拆盡拆”的安全底線。而鑒定為C級的房屋，原則上只做加固修繕，不會拆除。北京西城三里河一區28號樓就是典型案例，該樓棟被評定為D級危房后啟動原拆原建，短短九個月就完成交付。提醒大家，房屋安全鑒定一定要向當地住建部門申請官方檢測，不要輕信中介的口頭判斷。

第二類，落在重大公共利益項目規劃紅線內的房屋。按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，地鐵、高鐵、學校、醫院、防洪工程等民生基建項目，可依法對紅線范圍內房屋實施征收。這類征收流程規范、補償標準透明，想要查詢自家房屋是否在范圍內，可登錄當地自然資源局官網查看規劃公示。

第三類，城市核心功能片區內，沒有歷史保護價值的低效建筑。為了打造CBD、交通樞紐等城市重點板塊，部分利用率低下的老舊建筑會被拆除，但前提是必須擁有官方批復的片區規劃，并非城區老建筑一律拆除。上海核心區域部分老舊廠房，就通過這類更新完成功能轉型，盤活了存量土地資源。

第四類，安全隱患突出、居民改造意愿強烈的成片城中村與棚戶區。政策明確，不會對所有城中村一刀切拆除，僅針對消防、治安風險高、土地利用低效，且納入年度更新計劃的片區開展工作，大多采用拆除新建+原地回遷的模式。深圳多個城中村改造項目，就用這種方式兼顧了居住安全與居民訴求。

第五類，無法完成整改的違法違規建筑。這類房屋和正規征收拆遷有本質區別，依據《城鄉規劃法》《土地管理法》，占用消防通道、規劃紅線、基本農田的違建，會依法強制拆除，原則上不給予經濟補償，大家一定要分清其中的法律邊界。

原拆原建能夠成為主流，離不開各地不斷探索的創新舉措，不少城市都出臺了配套政策，破解改造過程中的各類難題。

北京持續優化審批流程，采用模塊化建造技術推進危房原拆原建，大幅壓縮施工周期；武漢打造多產權住宅改造新模式，形成居民主導、政府支持、市場參與的協作體系。

廣州出臺專項辦法，明確危舊房原拆原建可提取公積金、使用住宅維修基金，緩解居民資金壓力；包頭建立居民全流程參與機制，讓大家全程參與規劃、施工環節，減少意見分歧。廈門則細化房屋認定標準，放寬危房原拆原建申請條件，讓更多剛需群體享受到政策福利。

不少人最關心拆遷后的補償與權益問題，這里梳理幾個核心要點，大家務必牢記。首先嚴格執行先補償、后搬遷的原則，補償標準不會低于征收公告發布時周邊商品房的市場價格。

補償內容包含房屋價值、搬遷安置費、裝修補償以及按時簽約獎勵等多個項目。選擇原拆原建的住戶，不僅能守住原有地段，房屋品質也會全面升級，太原部分老舊小區完成原拆原建后，房產綜合價值實現穩步提升。如果對征收決定、補償方案存在異議，可依法申請行政復議或提起訴訟，通過正規渠道維護自身權益。

教大家三個簡單的自查方法，普通人也能快速判斷自家房屋的情況。第一，線上查詢，登錄本地住建局、自然資源局官網，查看城市更新公示、征收預公告以及規劃紅線圖。

第二，線下核驗，主動向住建部門申請房屋安全鑒定，明確房屋危險等級，以此判斷房屋后續處置方向。第三，多留意社區官方通知，積極參與業主議事，理性表達自身想法，共建宜居環境。

最后也想和大家理性聊聊，別再被“拆遷暴富”的老舊觀念誤導。17%的拆除比例已經劃定紅線，大規模拆遷的時代早已過去。

城市更新的核心，是消除安全隱患、改善居住條件，拆遷只是實現目標的一種手段。從長遠來看，存量改造、精準更新會成為城市發展的常態，樓市也會在平穩的環境中穩步前行。

6月啟動的新一輪更新工作，是精準施策而非全面拆遷，五類優先拆除的房屋范圍清晰、規模可控。面對各類網絡傳言，希望大家保持理性，一切以官方發布的文件為準。

說到底，完善居住環境、實現安居樂業，才是這項政策的初心。居住條件越來越好，才是普通人最實在的收獲。

文章引用部分信息來源：

1. 《城市更新“十五五”規劃》（國發〔2026〕12號）

2. 自然資源部《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號）

3. 《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-2016）

4. 《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）

5. 各地住建、自然資源部門公開案例與政策文件