買房還是租房？這個問題討論了十幾年，不光是在中國，全世界幾乎所有國家的互聯(lián)網(wǎng)熱點(diǎn)都必有它。今天在討論這個話題之前，大家首先要明白問題的前提：是你買得起房，那么在這種情況下，你說我去選擇是買一個房子，還是去租一個房子，這是第一個。

第二個，不管是買房還是租房，它對于你的體驗(yàn)感，你得默認(rèn)是一樣的。接著我們才能夠去比較，幾十年以后，到底是買房劃算，還是租房劃算。

我們還是簡單地舉一個例子吧。假如今天在新一線的一套房，500萬的房子。互聯(lián)網(wǎng)上講這個問題的人是怎么說的？首先，如果你選擇了買房，你得付首付，對吧？

按照現(xiàn)在新一線城市來講，通常大于100平了，所以首付比例就按30%來交，所以你首先這個首付得去150萬。那么你想，這150萬對于你來講，如果你不買房，你去租房，你是不是就可以省下來？

你就拿著150萬作為你的機(jī)會成本，你就可以拿去投資理財，然后過了30年之后，你就能保證說當(dāng)初省下來這些錢能夠比未來房價更值錢。

好，我們就從這個例子來去探討一下。我找到一張數(shù)據(jù)，也就是現(xiàn)在新一線城市，我們按照一套500萬的房子來講，30年還完，每個月的月供差不多在1.5萬。那同樣的，這個500萬的房子，如果我在市場上想租一套同樣的房子，我的租金大概在多少呢？

現(xiàn)在一線城市的租售比，我們平均來看就大概在2%點(diǎn)幾，我們就取2.36這個平均數(shù)字，它是來源于中指研究院給出的。什么是租售比？就是說房子的年租金和它房價之間的比值，如果這個房子一年能夠租十萬，這個房價值1000萬，它的租售比就是1%。

那現(xiàn)在這個市場行情2.36%，所以對應(yīng)到這500萬的房價，我們可以得到的它的年租金大概在11.8萬。好，那我們同樣的，我們把這個月供也乘以12，所以一年的這個月供大概就是18萬。那為了方便咱們計算，這個差值大概就是6萬塊錢。

那么現(xiàn)在這個問題是什么？我們來回顧一下兩種路徑。

第一個，買房，30年之后你就得到一套房子，所以我要去估算30年以后這個房子的價值是多少。

第二種，最后講了，你選擇租房子，是不是首先你能夠省下來的第一個首付150萬，再加上每年是不是比月供少的這6萬，你也可以拿去投資。

意思就是我把這些現(xiàn)金打包，然后拿去投資，那么在未來是不是還是得到一坨現(xiàn)金流？那么我再拿這個現(xiàn)金流和當(dāng)時這個房子的市場價來一個對比，看誰更劃算。

注意這個地方，我們先來說一下以往講這個問題的人是怎么講的。首先他是這么告訴你的，你看每年是不是省6萬，30年省了多少，是不是省了180萬，再加上你這個首付150萬，是不是三百三十萬？

等于說你拿這330萬現(xiàn)金去投資，投資30年，那未來這330萬會變成多少呢？可能變成800萬，可能是1000萬，就要看你這個投資能力了。然后再來跟這個房子的價值對比。這個地方大家稍微推敲一下，就發(fā)現(xiàn)了一個非常大的漏洞是什么？

他非常簡單地就把這每年的這6萬直接乘以了30。但是我們都知道，這每年多出來這6萬是怎么出現(xiàn)的，是相比于月供你省下來的6萬。也就是說，你第30年省下來的6萬，你憑什么直接把它拿到第一年來用？

他忽略了一個最重要的東西，貨幣的時間價值。30年以后的6萬，它等于今天的6萬嗎？或者說今天的6萬塊錢等于30年前的6萬嗎？它們的購買力是完全不同的。這是第一個非常大的漏洞。

第二個漏洞是什么？你又憑什么把30年以后得到的這6萬拿到今天來算？同樣，你還要讓這6萬進(jìn)行30年的投資的。注意，你看它的起點(diǎn)可是330萬，這6萬明顯是30年以后才收到的錢，你今天直接把它拿到起點(diǎn)，你當(dāng)成這個6萬開始投資30年，這又是非常大的一個漏洞。所以接下來我給大家展示一下正確的思路。

我們先來算這個房子的價值。就是我今天買一套500萬的房子，30年以后它的價值應(yīng)該是多少？首先一個最錯誤的說法，就是把30年以前的房價增速直接套到未來30年，這顯然是不正確的，因?yàn)閲业膰榘l(fā)展，現(xiàn)在對于房價的需求和過去供需結(jié)構(gòu)完全都是不一樣，所以不能去看增速。

那么這個時候，我們就用一個最保守的方法吧，我們只考慮通脹的情況下，30年以后的房價是多少。通脹水平2%是一個不高不低、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展的水平，也就是說正常來講，只要一個國家能夠長期運(yùn)行，那么維度時間拉長，必定是要通脹，這個通脹是健康的信號。2%的通脹利率，500萬，30年以后，只考慮通脹，房子變成了905萬。

所以我們接下來要算的就是，我不買房，我多出來的這筆現(xiàn)金，我拿去投資，我拿去理財，未來30年以后，它能不能跟這905萬比，是高還是低。我們來算一下。首先得畫一個時間軸，方便大家理解。

首先一個起點(diǎn)，你的第一筆現(xiàn)金是什么？是不是你沒有買房，你多出來這個首付150萬，也就是說你這150萬可以進(jìn)行30年的投資，30年的復(fù)利增長。

這個時候我們再次假定一種情況，我們就按一個理財能力水平還不錯的人吧？如果你能夠做到把你的資金穩(wěn)步增長，還不能掉，就按3%來算，你每一年都能夠拿到3%的年化收益。

所以你看150萬乘以1+3%，最后這個結(jié)果等于364萬。好，第一筆現(xiàn)金流我們算出來了。

第二個，你看你的租金比你的月供每個月都要少，每一年就少6萬，所以你把這節(jié)約出來的6萬，繼續(xù)可以按照前面的方法進(jìn)行復(fù)利投資。那這個時候我給大家畫一下，第一年年末的時候，你是不是得到6萬，第二年是不是又來一個6萬的現(xiàn)金，第三年也是6萬，一直加加加。

所以你會發(fā)現(xiàn)每一個6萬它是固定時間出現(xiàn)的，但是你投資的時長期限是不一樣的。第一個6萬你投資多少，是29年，第二個6萬呢，是不是只能投28年了。

我們就這么加加加，加到最后一個的一次方，所以我們今天要算的就是這么大一坨，把它算出來。

那當(dāng)然了，學(xué)過經(jīng)濟(jì)、學(xué)過金融的朋友都知道，這個就是一個簡單的年金問題，這個有一個非常簡單的公式，我就直接幫大家算出來了。最后的結(jié)果應(yīng)該等于271萬。

所以這個時候你發(fā)現(xiàn)沒，你一共這個流動的現(xiàn)金分為了30筆，你每一筆投資的期限實(shí)際上都不一樣。那第一筆，首付的150萬節(jié)約了，到了期末變成了364萬。

那第二個這些年金最后的結(jié)果等于271萬。我們把兩個數(shù)字相加，答案等于635萬，和我們第一種情況下算出來的這個房價之間差200多萬。也就是說，如果你的投資水平只有年化穩(wěn)定的3%，那么你就趕不上房價，而且我們還沒有算房子的增值的部分了，就只是算物價，而這個已經(jīng)是最保守的算法了。

那我們再加大一點(diǎn)，如果你這個投資回報能夠來到4%呢？其實(shí)還是沒有達(dá)標(biāo)，最后的結(jié)果大概800萬左右。也就是說，你想超越這個房子的價值，那你就要保證你省下來的錢，加上你的投資能力，你要達(dá)到差不多5%的年化收益，最后就可以超越房價。

這個地方還有另外一個新的問題誕生了。我們只算30年，因?yàn)?0年之后你就沒有月供了，這個房子就屬于你了，你再去住就沒有多的月供支出了。可是如果你30年之后你還要租房呢？

你繼續(xù)拿著這么大一頭現(xiàn)金繼續(xù)去投資，但是你多了一筆租金的支出，所以這個地方面臨著一個新的問題。也就是說，如果你今天不看好買房，你認(rèn)為30年之后房子可能是白菜價，那么就意味著30年之后的租金會變得非常昂貴。

所以你選擇第二條道路，你去租房，30年之后你這個租金支出，很有可能高于你這個月供了。而這一筆支出它又會壓垮你的收益，所以這個就形成了一種悖論，大家可以仔細(xì)思考一下。

所以你雖然看到我以上計算了好多，感覺計算得好精確、好縝密，但是你別忘了，我們計算的前提都是有非常多假設(shè)的。我們給出來了太多的假設(shè)，首先第一個，沒有人知道30年以后的經(jīng)濟(jì)情況是什么樣的？

第二個，已經(jīng)沒有一個非常精確的模型算出來30年之后房價的水平、租金的水平。以及關(guān)于收益，我們也是非常理想化、非常精妙的假設(shè)，誰敢保證它的收益就是每年5%的穩(wěn)定增長。也就是說，以上的這個問題變量實(shí)在太多了。

因此，關(guān)于今天我們講是買房還是租房，它之所以經(jīng)久不衰，能夠一直討論，就是因?yàn)樗鼔焊鶅簺]有辦法用純經(jīng)濟(jì)的角度得出一個具體的結(jié)論，因?yàn)樗械慕Y(jié)果都是不準(zhǔn)確的。

但凡這兩個點(diǎn)能夠?qū)Ρ龋痛砹宋覀円欢ㄒ刂谱兞浚簿褪钦f買房跟租房他們的前提應(yīng)該是一樣的情況下，我們才能去討論這個結(jié)果的高低。而現(xiàn)在就是它的變量太多，而且不同的變量之間，它們又有各種各樣的關(guān)系，你一變它也要變，整個就是非常的錯綜復(fù)雜了。

所以，要討論這個問題，其實(shí)最終還是只能回歸于一個心理學(xué)，還有就是每個人個性因素。首先，大家對于租房還有住房，本質(zhì)來講就是體驗(yàn)不同的這種生活需求，也就是說，它們壓根兒就是兩種產(chǎn)品。

會選擇這兩種不同產(chǎn)品的人本身就是兩撥人。你看當(dāng)我們要去對比他們的時候，我默認(rèn)了一個東西，就是我開頭講的，我住在自己買的房子和我去租的房子里邊，我的這個生活體驗(yàn)感是一樣的。但現(xiàn)實(shí)呢，沒有任何一個人會覺得租的房子和買的房子住著是一模一樣的體驗(yàn)感吧。

對于買房派他們會覺得租房天然就少了很多歸屬感、安定感、穩(wěn)定感，尤其是對于家庭比較有憧憬的，對于這種生活狀態(tài)比較向往的朋友來講，你說我還要住在一個租的房子里面，你多多少少不會覺得這是一個家。

因?yàn)槟闶冀K都要面臨著一個永遠(yuǎn)躲不過去的問題，就是房東才是這個房子絕對話語權(quán)掌握者，時不時來漲租，時不時提前給你解約，或者突然告訴你下個月我要把房子賣了，你得被請出去了。所以每次面臨這種節(jié)點(diǎn)的時候，你要去思考搬家，要去挑房子，這個就是一種最大的壓力。

其次，就像很多朋友會覺得租的房子始終不是自己的，所以也不會去仔細(xì)地裝修，用的東西也不會特別好，因?yàn)槟阌X得這個東西不屬于你嘛。那同樣的，其實(shí)租房派也有自己很好的一個理由。

對于這些現(xiàn)代的年輕人來講，首先自己又是獨(dú)居，他就是想要體驗(yàn)好的居住環(huán)境，你說他要去買一個一千萬、五千萬的房子，覺得還挺困難的，但是呢，他去租這么一個房子，就能夠享受了，享受同樣的環(huán)境、物業(yè)水平。所以這個時候租房對于他們來講，他就是把它單純看作一個消費(fèi)屬性。

說到這個消費(fèi)，其實(shí)我想到自己身邊有兩類朋友，就說出來大家可能會有點(diǎn)驚訝，但其實(shí)因?yàn)橐姷酵Χ啵乙惨呀?jīng)習(xí)以為常了。第一個，租了一個月租金10萬的房子，是那種獨(dú)棟的，非常大，裝修的也是非常豪華。

當(dāng)然了，這個還是前幾年的時候，因?yàn)槟莻€時候他也蠻相信自己的這個投資實(shí)力的，所以就愿意把更多的現(xiàn)金放在這些風(fēng)險資產(chǎn)里邊。那這個結(jié)果呢，咱也不多說了，反正就是沒有守住財。

所以我們就在想，如果當(dāng)初他真的是咬咬牙就買一個可能稍微次一點(diǎn)的房子，那么放在今天來看，至少這個實(shí)物資產(chǎn)還是佇立在那兒。所以這個也就提醒了很多普通人，沒有理財能力，沒有投資思維，不要過度地去自信，實(shí)物就是給自己兜底了。

當(dāng)然了，關(guān)于你說他為什么不買房，其實(shí)很多朋友也是覺得奇怪，他月租10萬，年租120萬往上加了，因?yàn)檫€有物業(yè)、管理費(fèi)這些都非常高，所以你說他是買不起房嗎？

他顯然不是，你看他還有錢，但是你要說他去買這么一個房子，好像也確確實(shí)實(shí)很大的壓力，一個小目標(biāo)往上了，他又不想拿出來那么多錢。所以本質(zhì)來講，他要的就是這個體驗(yàn)感。所以這個就講到我見過的另外一類朋友，就是明明有家，但是一年差不多300天都是住酒店。

他們的理由也很簡單，人住酒店很方便，不用打掃衛(wèi)生，想住哪兒住哪兒，想住江景房，江景房全世界各個地方，我想去哪兒就去哪兒，新鮮感還維持了，完了呢，住房的體驗(yàn)還非常優(yōu)秀。所以對于這部分的朋友來講，你去跟他講買房、租房、投資回報比，他卻跟你說，我壓根不在乎錢。